관련 강의
열반스쿨 중급반 - 직장인으로 10억 달성하는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
안녕하세요^^
경제적 자유를 이루어 즐겁게 살고 싶은 룰루랄라7입니다.
1강에서는 나의 상황에 맞는 투자처를 정하고 난 후 구체적으로 수도권과 지방투자를 어떻게 해야 하는지 살펴보았습니다.
2강에서는 내마기, 내마중, 열기, 실준에서 뵐 수 없었던 게리롱 튜터님께서 강의를 해주셨습니다.
게리롱 튜터님께서는 강의 초반에 투자 경험을 비교적 짧지만 투자 횟수는 많고 무엇보다 개념을 구조화하고 이해하기 쉽게 강의하신다는 말씀을 하셨는데... 강의를 다 들은 지금 인.정.합,니.다!
저환수원리 개념들이 구조화가 되었고 강의를 들으며 절로 고개가 끄덕여졌답니다.
투자할 때 가장 기본적인 원칙인 저.환.수.원.리~ 많이 듣고 알고 있지만...
직접 투자에 적용할 때는 막상 쉽지 않다는거... 그래서 실전에 적용하기 위해 강의 속으로 GO~GO!
1. 부동산 투자의 본질
-투자의 본질은 단순히 싸게 사서 비싸게 판다가 아닌 가치 있는 물건을 싼 구간에 잘 모아서(1단계) 충분히 비싸질 때까지 잘 지켜낸다(2단계)입니다. 이때 가치 있는 물건을 싼 구간에 사기 위해서 필요한 건 투자의 원칙인 ‘저환수원리’ 이겠죠?
-사실 1단계는 월부 강의를 통해서 충분히 배우지만 잘 지켜내는 것은 스스로 해야한다는 거... 아직 투자를 못해본 부린이로서 지키는 것이 얼마나 어려운지 감이 오지는 않네요ㅠ
투자하고나서 잘 지켜낼 수 있겠죠...?
2. 절대 잃지 않는 투자의 원칙
저평가.환금성.수익성.원금보존.리스크
너무나도 자주 나오는 5가지. 얼마나 중요하면... 이리도 반복해서 나오는걸까요?
그.런.데 오늘은 기존에 알고 있던 저환수원리에서 나아가 진정한 의미에 대해서 알게 되었습니다.
▶저평가
[의미]
-단순히 가치보다 싸게 사는게(물론 이 방법도 수익이 나지만...) 아니라 가치가 있는 것을 가치보다 싸게 사는 것을 의미합니다. 일단 가치가 있어야겠죠?
- 저평가된 물건을 찾을 때 전제는 가치가 있어야 한다는 점인데요. 이를 명심하고 나서 같은 가격인데 더 좋은게 있는지, 가치는 비슷한데 더 싼게 있는지를 살펴보는 것이 저평가입니다.
[의문]
-임장을 할 때 항상 의문이 들었던 쓰러져가는 아파트... ‘저 아파트도 서울에 있다는 이유 만으로 투자가치가 있을까? 저기는 진짜 살고 싶지 않다.’라는 아파트에 대한 가치판단이었습니다.
- 그런데 오늘 게리롱 튜터님 수업에서 말씀해주신 저평가와 저가치의 개념을 듣고 나니 조금 더 명확해졌습니다. 저평가와 저가치를 구분하는 기준은 입지와 상품성을 바탕으로 한다는 것이었습니다.
- 수도권에서 평균 이상 입지는 신축이든 구축이든 대부분 가치가 있지만 평균 이하 입지라면 저가치인 곳이 있다는 점... 그건 사면 안되겠죠?
- 그런데 부린이는 아직도 헷갈립니다. 동작구 임장하면서 보았던 뉴타운 C아파트... 제가 보기엔 투자금 범위에 들어와도 단지 분위기 등으로 보았을 때 투자하기 정말 싫은 단지인데...3급지 언덕 위 BUT 주변 신축 택지라면...
가치가 있는 건지 ....판단하기 어렵습니다.
[BM] 저평가는 가치 있는 것 중에서 비교평가를 하는 것이다.
▶환금성
[의미]
-부동산 자체는 환금성이 낮은 자산이지만 그럼에도 매도하고 싶을 때 매도할 수 있는 확률을 높이도록 임보작성시 시세분석할 때 단지의 저층, 탑층, 300세대 미만은 제외하는데요. 환금성의 진정한 의미는 결국 ‘매도 시점에도 사람들이 좋아할 만 것’인지입니다. 뿐만 아니라 입지와 연식에 따라 사람들의 선호도를 이해하고 이를 바탕으로 투자범위와 매도계획까지 설정해야한다는 거... 휴ㅠㅠ 뭐하나 쉽지 않네요.
[의문]
-입지가 좋은데 300세대 미만은 정말 아닌가요? 2급지 성동구 임장시 저평가되어 있고 입지도 좋은데 300세대 미만인 아파트 단지가 있었습니다. 투자금 범위에도 들어오지만 세대수가 적다는 이유로 매수 결심을 포기했었는데요... 잘한 결정이겠죠? 강의를 들어도 실제 투자할 때 적용하기 쉽지 않다는 것이 무슨 의미인지 알 것 같았습니다.
[BM] 수도권인지 지방인지에 따라 투자 범위와 매도계획을 달리해야 한다. 같은 관점으로 바라보아서는 안된다.
▶수익성(수요多+적당한 투자금+싸게)
[의문]
-수익성은 최소 금액으로 최고 수익률을 낼 수 있는 곳에 투자하는 것보다 적절한 투자금으로 충분한 수익을 내는 것입니다. 즉, 수익금과 수익률을 모두 고려해야 한다는 뜻이겠죠?
-무조건 소액이 든다고 해서 투자하기 보다(소액일 결우 수익이 났을 때 수익률이 높아짐) 조금 더 투자금이 들더라도 수익금까지 생길 수 있는 투자가 더 낫다는 것입니다. WHY? 생긴 수익금으로 재투자를 할 수 있으니까요~
[의문] 열기 때는 수익률이 최고 기준이라고 배웠습니다만? 조금 더 투자금이 들면 더 좋은 것을 할 수 있다는 걸 알지만... 만약 종잣돈이 부족하다면...?
[BM] 소액에 집착하지 말자. 조금 더 투자금이 들어도 수익금까지 날 수 있는 것을 고려하자.
▶원금보존(전세가율+수요 多/가치 有+ 공급량)
[의미]
-너나위님께서 항상 말씀해주시죠? 잃어도 되는 돈은 없다고... 원금보존의 진정한 의미는 높은 전세가율에 투자에 원금을 ‘절대’ 잃지 않는 것입니다.
-「지금 같은 시장에서 투자한 물건에 수익이 나지 않았더라도 서울이 좋은 시장이라니까 손해보고 팔고 서울에 투자할까?」 저라도 이런 고민할 것 같아요.
-그런데 투자는 손해보고 파는게 아니랍니다. 수익이 났을 때 팔고 그때 투자할 수 있는 것 중에 가치 있는 것을 하면 된다는거...이 부분 꼭 명심해야겠습니다. 게리롱 튜터님도 아직 부평 매물 안파시는 것처럼
[BM] 부동산은 손절하면서 사고파는 것이 아닌 수익을 잘 지켜내고 수익이 났을 때 매도 해야 한다.
▶리스크
[의미]
-리스크 하면 저는 실준반 때 너나위님께서 그냥 외우라고 하셨던 ‘ 더 벌진 못하더라도 덜 위험한 것에 투자해서 목표를 이룰 때까지 투자시장에서 살아남기 위한 선택을 하는 투자’ 가 떠오릅니다.
-그런데 투자자가 리스크를 아예 감당하지 않으려고 하면 안되겠죠? 리스크에 대비할 수 있으면 됩니다. 예상되는 리스크를 생각해본 후 리스크가 있어도 감당 가능하고 매력적이라면 투자해야 합니다. 강동구 투자하고 싶네요. 강동구는 리스크보다 기대수익이 커서 매력적이지만 저는 감당이 안된다는...
(BM) 리스크가 있더라도 감당할 수 있고 리스크<기대수익이라면 투자한다!
3.10억을 벌 수 있는 실전투자 프로세스
-가치 있는 물건을 싼 구간에 사는 방법은 가치파악(사람들이 좋아하는 아파트 확인)+저평가 판단(시세추적)입니다. 마치 햇반을 최저가에 사기 위해서는 열심히 검색하고 쌀 때까지 기다리는 것처럼 말이죠. 현실에서 기저귀 같은 것을 살 때 저는 좋은 브랜드의 기저귀를 기다렸다가 핫딜 뜰 때 최저가로 사는 행동을 잘하는데요. 이것을 그대로 부동산에도 적용해봐야겠습니다^^
▶사람들이 좋아하는 아파트를 아는 방법
손품(임장보고서)+발품(임장) 둘 다 꼭 필요합니다. 그런데 why 해야 할까요?
(1) 지역조사 & 분위기 임장
-지역조사를 하는 이유는 대략 어떤 지역인지 감을 잡기 위해서입니다.
따라서 너무 많은 힘을 들일 필요는 없겠지요? 하지만 막상 임보 쓰다보면 지역개요가 첫 부분이기에 마치 수학의 정석 공부할 때 명제 부분 열심히 공부하는 것처럼... 힘을 많이 들이게 된다는...앞으로는 게리롱 튜터님이 말씀해주신 대로 너무 힘 빼지 않는걸로!
-분위기임장을 하는 이유는 사람들이 선호하는 동을 알기 위해서입니다. 분위기를 느끼기고 지리를 익히는게 목적입니다. 분임을 다녀오면 동네에 대한 느낌을 꼭 정리해두어야 까먹지 않습니다. 분위기 임장이 잘 되어야 단지 임장을 할 때 각각의 단지 가치를 제대로 파악할 수 있습니다. 마치 평촌에서 분임을 통해 평남 학원가의 분위기를 느낀 후 단임 할 때 각 단지의 가치를 알 수 있었던 것처럼요.
(2) 입지분석, 시세분석 & 단지임장
-입지분석은 현장에서 볼 수 없는 직장, 교통, 학군, 환경, 공급을 객관적인 기준으로 평가하고 지역의 위상을 파악하기 위함입니다. 우리가 아무리 분임을 열심히 해도 학군의 가치인 학업성취도율을 알 수 없기에 손품 역시 중요합니다.
-입지평가를 잘하기 위해서는 크게 시작해서 좁혀가며 가치(위상)을 파악하고 모든 정보를 지도위에 올려야 합니다. 개별 단지의 시세를 엑셀에서 정리할 때보다 지도 위에 올려서 볼 때 저평가 등이 잘보이는 것처럼 말입니다.
-단지임장을 하는 이유는 각 단지의 선호도를 더 정확히 알기 위해서입니다. 아파트의 가치는 입지뿐만아니라 상품성으로도 판별할 수 있는데 이때 상품성을 파악하는 것이 단지임장의 주된 목적입니다. 단지임장시 바뀔 수 없는 것 위주로 예를 들면, 동간거리, 언덕 등을 파악하는 것이 주가 되어야 합니다.
(3) 투자후보 물건 선정 & 매물임장
-투자후보 물건을 선정하는 이유는 직접 집을 볼 단지를 추리기 위해서입니다. 추리고 난 후 매물임장을 통해 가장 좋은 매물을 고르면 되겠죠? 이때 집을 한방향으로 돌며 다 보고 나오는 것이 중요합니다. 그런데 무엇을 봐야할까요? 저는 처음 매물임장을 할 때 무엇을 봐야하는지 잘모르겠더라고요. 궁금증을 게리롱 튜터님이 해결해주셨습니다.
결론부터 말하면 집 안에서만 볼 수 있는 것인 수리상태/하자여부, 집내부구조 등을 봐야한다고 합니다.
(BM) 매물임장시 집 안에서만 확인할 수 있는 것 위주로 봐야한다.
(4) 투자검토 및 결론
-내가 임장한 지역의 단지 중에서 가장 좋은 1등 물건을 선정해야 임보가 끝이 납니다.
-최종 물건을 뽑고 나서 투자할 수 있으면 매물털기 이때 선택지가 1개면 내가 조급해지겠죠? 선택지를 몇 개 두고 나서 협상해야합니다.
-BUT 당장 투자를 못하면 가격을 지켜보면 됩니다. 당장 투자할 수 없다고 실망하면 안되겠죠? 계속 시세추적하며 지켜보다 보면 기회는 반드시 옵니다. 기회는 준비된 자에게만 온다는거...
정말 10억을 벌 수 있는 실전투자 프로세스네요.
4.게리롱 튜터님 실전 투자사례로부터 복기
⓵수익성을 따질 때 투자금을 줄이는 것이 본질이 아닙니다. 투자금이 조금 더 들어가더라도 가치가 좀 더 좋은 물건부터 시도해봐야 한다.
(의문)만약 돈이 그것밖에 없다면... ?
⓶원금보존 여부를 따질 때 과도하게 높은 전세가율은 전세가가 떨어지면 매매가도 떨어질 수 있습니다. 전세가율의 숨은 의미가 또 있었네요. 가치 있는 것 중 전세가율이 높더라도 너무 높으면 위험하다!.
⓷리스크를 가볍게 여겼다. 그래도 잘 대응했다. 역전세를 최소화했기 때문이다.
(적용) 투자를 하고나서 아쉬운 점을 복기할 수 있다는 자세가 정말 중요한 것 같다. 그 위험성을 회피하는 것이 아니라 방법을 생각해야 한다. 「원씽」에서도 책임감에 대해서 이야기를 했었는데 어떤 문제가 발생했을 때 회피하거나 방법을 생각하지 않으면 앞으로 나아갈 수 없다고 했다. 책임감을 가져야한다.
★마지막 워킹맘으로서 투자에 임하는 자세
-워킹맘으로서 경제적 자유를 얻기 위해 잦은 중심잡기를 하며 느리지만 나아가는
두아이의 엄마이자&직장인& 투자자인 룰루랄라7이 되어야겠다는 생각이 들었다.
팽이와 도미노 비유가... 너무 찰떡이다.
결국 경제적 자유를 얻고자 하는 것도 ‘우리 가족의 행복’임을 잊지 말아야겠다.
잠깐! 오늘의 강의 목표는 무엇이었나요? 제대로 목표에 도달했는지 살펴보면...
<강의목표>
Ⅰ. 투자로 돈을 버는 사람들의 투자원칙 제대로 이해하기 ☞저환수원리의 진정한 의미
Ⅱ. 투자의 원칙과 프로세스를 실전 투자에 적용할 수 있다.☞임장+임보+시세추적을 통해
Ⅲ. 투자자로 성장하며 투자를 지속해 나가는 법을 배운다.☞중심잡기
우와~ 나름 목표에 도달했습니다.
2강을 통해 위의 3가지만큼은 꼭 가져가고 싶습니다.
댓글
안산월부가즈아
24. 05. 19. 01:28
2강 후기도 너무 완벽히... 작성해주시는 랄라님 덕분에 한 번더 복습할 수 있었습니다 :) 후기에 빼먹은 것이 중심잡기...였던 것 같은데, 워킹맘으로써 투자에 임하는 자세 너무 멋지십니다! 가족, 일, 투자.. 정말 대단하십니다 !!! 모두 행복해질 수 있도록 중심 딱!! 잡고 가보시져~~~ 화이팅!@@
