지방투자 기초반 2강 수강후기[지기반 19기 89조 고양이버스T]

해당 지역의 위상과 입지

가. 지역 개요

1) 지역의 위상

가) 지리적 특성(분지)으로 인한 확장 불가

나) 외곽으로 택지 조성에서 다시 중심 개발로 이동 중

다) 동북생활권(베드타운), 서남생활권(구도심), 중심생활권(부촌학군지), 달달생활권(목동, 외곽 신축)

2) 지역의 인구

가) 구별, 연령별 인구 파악: 수요 파악, 가족 세대 비율 비교 통한 선호 지역 파악

나) 인구 결과 분석 방법: 주요 인구 분포 파악 및 선호도와 교차 점검(교통, 학군, 환경)

나. 해당 지역의 생활권

다. 입지 분석-직장

1) 직장 분석 방법: 직장, 소득 수준 개괄적->주요 일자리, 베드타운

2) 일자리 양적 비교(수량), 일자리 질적 비교(규모)

3) 해당 지역 GRDP, GRNI 비교(지역내 총생산<지역민 총소득=해당 지역 주민 중 인근 도시 직장 소득자 다수)

4) 직주 근접보다 자녀 우수 환경, 학군지 선호

5) 주요 업종 분포 지역 파악 통한 직주근접 지역 및 선호도 연관성 파악

라. 입지 분석-학군

1) 학군 분석 방법: 타 지역과 비교 시 해당 지역 수준, 주 학군지 지역 파악, 지역 학군지의 선호도 차지 비중

2) 학군지 필수요소: 성취도 우수 학교 분포, 양질의 학원가(100개 이상), 아파트 커뮤니티

3) 투자 연결 위한 아파트와 학군 조건 비교 결과: 해당 지역 선호도에 학군 차지 비중 높음(40년 연식 차이 극복)

4) 해당 지역의 타 입지조건과 학군 비교: 학군>>환경

5) 유의미 학군 아파트 단지 파악: 단지별 배정 중학교 및 학원가 접근성 확인 후 우선순위 파악

마. 입지 분석-환경

1) 환경 입지 파악 방법: 통계지리서비스 활용

2) 대형마트의 경우 외부수요 유입 어려움, 유의미한 상권은 백화점, 아울렛

3) 백화점 입지 브랜드: 해당 지역 소득 수준 유추

4) 시너지 지역(원 중심+백화점+새아파트), 단점 보완 지역(주택가+백화점+새아파트)

5) 동등한 환경 개선을 동일한 결과로 인식하지 않고 출발점이 다른 경우 위상의 차이 인지 후 투자 순위 결정

바. 입지 분석-교통

1) 해당 지역 교통 입지 조건이 가지는 의미

가) 2호선: 선호도 높은 지역 전체 관통

나) 타 광역시 비교 교통 수단별 이용률 조사 결과 비교

다) 해당 지역 환승 시 반드시 중심지 거쳐 환승 가능

2) 교통 입지 조건의 가격 반영 여부: 변인통제 통해 역세권만 비교한 결과 유의미 결과 확인

가) 역세권의 의미 존재하지만 중요도 높지 않음(브랜드, 초품아 등 타 선호 요소 비해 후순위)

나) 교통 수단 중 자가용 비율 높음

다) 메인도로 역할 및 선호 지역 관통 도로 존재: 메인도로 선호도 가격 형성에 영향 끼침

3) 교통 호재 파악 범위

가) 교통 호재 의미

나) 해당 지역 교통 호재 의미: 역세권 의미 있으나 타 조건 상쇄할 힘 없음, 자차 이용률 높아 도로 상황 중요

다) 해당 호재 3년 내 실현 가능성 파악

사. 입지 분석-공급

1) 지역 분석 시 파악 필요한 공급 데이터

가) 20년 평균 적정 수요 확인 필요

나) 해당 지역의 공급과 가격의 관련성 파악: 해당 지역은 연관성 매우 뚜렷함(공급에 정직한 도시)

2) 해당 지역 현재 공급 상황, 물량 상황 파악: 해당 지역 현재 공급 감소

3) 해당 지역 미래 공급 추세 파악: 미래 공급 제한 확인

4) 해당 지역 투자 가능 시점

가) 미분양 현황

(1) 미분양은 시장 흐름과 밀접한 연관(미분양감소->가격상승준비)

(2) 미분양은 양과 질 모두 확인: 미분양 질(입지에 따른 미분양 정도) 파악 세분화 필요

나) 남은 공급 분석: 현 시기와 유사 과거 시기 확인 통한 투자 기회 파악

아. 해당 지역 입지 분석 결과

1) 직장 입지 조건 의미 부족(학, 환, 교, 공으로 파악)

2) 정해진 입지 조건 등급으로만 적용이 아닌 지역별 선호도 파악 후 세분화 적용 필요

해당 지역의 생활권 및 가격

가. 생활권별 가격 파악 방법: 2020(상승전)-2021(상승장)-2024(현재) 연도별 가격 파악

나. 가격 파악 통한 가치 대비 가격 회복 추세 확인

다. 정리 및 분석 방법

1) 입지별 신축 비교: 동일 가격 시 상위 입지 선택

2) 입지별 준신축 비교

3) 매매가: 고점 대비 2~30% 하락 단지 존재, 가치 반영 불투명 확인

4) 전세가: 24년 구별 공급 상황 상이(감소 추세): 단지별 전세 가격 상승 흐름 확인 필요

해당 지역의 투자 전략

가. 더 벌 수 있는 투자 전략 3요소: 지역별 핵심선호요소 파악(해당지역 3요소)

1) 도심 접근성: 해당 지역=1개의 도심, 중심의 힘 강함->동일 조건 시 도심 인접 선택

2) 학군: 동일 조건 시 학군지 선택, 상이한 조건도 해당 생활권(범4만3)은 학군지 우선

3) 연식

가) 해당 지역의 경우 타 지역 비해 신축 비중 높음→선호도에 연식 차지 비중 타 지역보다 높음

나) 구축의 독점성이 명확하지 않다면 신축 우선 고려

다) 공급 물량이 적어야 전세가 상승→매매가 상승(But 신축 먼저 상승 후 가능)

나. 저평가VS저가치

1) 저가치 판별법

가) 과거 가격 그래프 흐름 분석

나) 저가치 단지 수요 부족으로 매전가 상승 흐름 부족, 인플레이션 반영 부족

다. 앞으로 해당 지역에서 기회를 잡는 방법

1) 구별 랜드마크 트레킹: 투자기회 확인, 저평가+기회 지역 파악

가) 입지 순서대로 랜마 트레킹-> 구별 흐름 다르기에 상승, 하락 비교 평가 가능

나) 랜마 트레킹 시 2등 단지까지 확인 필요: 1등의 경우 꾸준한 수요로 인한 가격 반영 특수성 존재

2) 전세 트레킹: 투자 기회 획득 목적, 저평가 타겟 단지 전세 실거래가, 호가 파악

가) 구별 전세물량: 아실 매물증감

나) 단지별 전세물량: 네이버 호가 기록

다) 전세 실거래: 호갱노노 전세가 알람설정

임장 잘하는 법

가. 임장의 결과

1) 분위기 임장: 생활권 선호도 남기기

2) 단지 임장: 단지 선호도 남기기

나. 분위기 임장 사전 준비

1) 나무위키: 대략적 지역 정보 파악

2) 지적편집도: 집중 포인트 파악

3) 루트 작성법: 상권, 아파트 밀집 지역, 랜드마크

다. 분위기 임장 관찰 포인트

1) 사람: 거주민 특징, 연령층, 옷차림, 표정, 말투

2) 상권: 상권 종류, 육아 용이 상권 여부

3) 택지: 아파트 밀집 느낌, 단지 주변 도로 안전성

라. 단지 임장 관찰 포인트

1) 단지 내부: 동 간격, 조경, 주차, 단지 관리 상태

2) 단지 외부: 단지 밖 도로(인도, 차도), 주변 단지와 연결성, 상권 접근성