열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 37기 102조 코구마구]

-부동산 투자의 절대 원칙! 투자해도 되는 아파트인지 구분하는법

현재 가격이 싸다고 모두 투자해도 되는 아파트는 아니라는 점을 분명하게 깨달을 수 있었다.

지금 내 앞마당 중에 가장 좋은 아파트가 맞는 건지, 그리고 현재뿐만 아니라 전세가 만기가 되는 시점에도 그런 아파트인 건지, 그리고 내가 매도하는 시점에도 가치가 있는 아파트가 맞는 건지 모두 판단해 봐야 하는 이유를 배웠다. 이 강의를 통해서는 투자 결정 전에 확인해야 할 나만의 체크리스트에 리스크 관련 항목을 추가할 수 있게 된 것 같다.

-투자의 제1원칙 ‘저환수원리’ 의 진짜 의미와 실전 적용법

열기반을 지나오면서 반드시 지켜야 하는 투자기준으로 배웠던 '저환수원리'를 한층 더 심화해서 이해할 수 있는 시간이었다. 실전에서 각 요소들이 진짜로 의미하는 바가 어떤 것인지, 왜 그것들이 중요한지, 지켜지지 않으면 어떤 리스크를 떠안아야 하는지까지 정리할 수 있었고, '저환수원리'가 정말 정말 중요하고, 결국 그것이 투자의 전부라는 생각까지 들었다. 그리고 게리롱님이 말씀하셨던 것처럼 단 하나도 빠짐없이 중요하지만 오히려 그래서 저평가에서 탈락했다면 그 이후의 단계까지는 진행하지 않아도 된다는 점에서 오히려? 마음이 편해졌다. 저평가에서 탈락했다면 아무것도 의미 없어~ 깔끔하게 투자대상에서 탈!락!

'저환수원리' 모두 통과해서 나의 1호기를 만들어내야 하는데 내가 저런 아파트를 찾아낼 수 있을지 약간 앞이 암담해지는 기분도 들었다.

-임장과 임장보고서를 진짜 투자로 이어지게 하는 방법

임장후에 임보를 작성할 때 왜 이런 내용을 작성하고 있는지, 이 보고서 페이지에서 투자로 연결할 수 있는 아이디어는 어떤 게 있는 건지를 반드시 생각하며 작성해야만 임보가 투자로 연결될 수 있다.

또한, 단지임장을 반드시 해야만 하는 이유를 알 수 있었다. 지도상에서 분임으로는 발견하지 못하는 단지 내의 장단점/단지 주변의 안 보였던 길/기피시설 등은 직접 가보고 둘러봐야지만 느낄 수 있는 부분이고, 이런 부분들을 단임으로 캐치해 내지 못한다면 해당 단지의 가치를 잘못 판단할 가능성이 매우 높아질 수 있는 것도 사례를 통해 이해할 수 있었다.

분임 - 반드시 루트를 직접 짜봐야 하고, 임장에 가기 전 루트를 반복해서 익혀서 실제 임장시에는 지도(스마트폰)에 의존하지 않도록 해야 더 많은 내용을 생생하게 기억할 수 있다.

단임 - 귀찮더라도 모든 단지를 직접 둘러봐야 하고, 결국 투자하고자 하는 것은 지역구가 아닌 특정 단지이기 때문에 쉽게 변하지 않는 아파트의 특징/가치에 집중해서 단지 가치를 파악하기 위한 임장을 해야 한다.

매임 - 집 안에서만 볼 수 있는 점에 집중해야 한다. 이 집의 구조는 (단지) 사람들이 선호하는 구조가 맞는지? 부엌의 설거지 대가 이상한데 전세를 맞추려면 수리해야 하는 부분인 건지? 안방의 반대편부터 확인을 해야 구석구석 빼놓지 않고 모두 확인할 수 있는 것 등등 실전에서 꼭 기억하고 사용해야 하는 팁들도 배울 수 있었다.

무엇보다 투자 과정 내내 가장 중요한 것은 "비교 평가"를 얼마나 잘하는가라고 느꼈다.

분임, 단임, 매임, 협상의 과정까지 그 어떤 단계에서도 비교 평가를 놓치지 말아야 내가 할 수 있는 최고/최선의 투자를 할 수 있다는 점이 내가 이 강의에서 느낀 원씽이었다.

-투자의 원칙과 프로세스를 적용한 실제 투자 사례

저 : 앞마당을 늘리는 것도 중요하지만 결국 앞마당을 늘리는 이유는 어떤 단지를 매수하고자 했을 때, 충분히 저평가 되어있는지 판단하는 "비교 도구"로써 이용하기 위함이라는 "앞마당의 본질"을 잊지 말아야 한다.

환 : 매도 시기에 내 물건이 어떤 가치를 가진 아파트인가? 어떤 평가를 받을 아파트일까? 이것이 환금성을 판단하는 본질적인 질문인 것 같았다. 아파트의 객관적인 조건을 종합적으로 살펴봤을 때 내가 "생각하는" 매도시점에 이 아파트는 괜찮은 조건을 가진 단지인지를 반드시 생각해봐야 할 것 같다.

수 : 적절한 투자금으로 충분한 수익을 낼 수 있는가? 아파트의 가치평가보다 적은 투자금에 나도모르게 집중하고 있는 것은 아닌지 반드시 셀프체크 해야할 것. 투자금이 더 들더라도 더 가치있는 것을 사는 것이 중요하다. 결국 중요한 것은 "가치"가 더 좋은 것을 저평가 구간에서 사는 것!

원 : 늘 적절한 수준으로 전세가(전세가율)을 맞추고 있는지 확인할 것. 무리한 전세는 반드시 부메랑이 되어서 돌아온다는 것을 기억해야 한다. 내가 투자한 물건의 가치를 확실하게 이해해야지만 가격이 일시적으로 하락한 상태에서 손실내지 않고 물건을 지켜서 결론적으로는 내 원금을 지킬 수 있다.

리 : 절대 가볍게 여기지 말고, 리스크 확인 / 감당 가능한 영역인지 판단 / 발생 시 대응법을 제대로 준비해야 한다. 실제 투자시에 역전세가 발생하더라도 이 금액을 최소화하는 대응이 꼭 필요하다. 내가 할 수 있는 선에서 최대한의 노력을 해야한다. 세입자에게 전세 연장 할 수 있는지 먼저 확인, 불가능하다면 다음 세입자 구할 때 까지 시간을 얻을 수 있는지 먼저 요청, 그리고 역전세 금액을 최소화 하는 노력이 필요하다.