열반스쿨 중급반 월급쟁이부자로은퇴하라 독서 후기[열반스쿨 중급반 37기 82조 경독자부]

월급쟁이 부자로 은퇴하라

° 저자 및 출판사: 너나위, RH Korea

° 읽은 날짜: 2024. 5. 21. ~ 5. 24.

° 총점: 10점/10점

/책에서 본 것

[프롤로그 회사는 당신을 책임져주지 않는다]

#계획된 미래

남들 못지않게 열심히 일해도 회사만 믿고 있기엔 미래가 불안한 시기가 온다. 더욱 마음을 무겁게 하는 것은 답답함을 느끼면서도 정작 무엇을 어떻게 해야 할지 전혀 감도 잡히지 않는 현실이다.

현실을 직시하지 못할 만큼의 편견과 선입견에 사로잡혀 있는 한, 자본주의 사회 안에서 그것이 결국 발목을 잡을 것이다. 부동산은 인류 역사상 단 한순간도 자산으로서의 가치를 잃어본 적이 없다. 부동산의 본 모습을 보지 못한다면 , 결국 경제적으로 어려운 상황에 내몰릴 수밖에 없다. 1년 뒤, 5년 뒤, 10년 뒤의 모습이 그려지지 않는다면 지금보다 더 나아질 게 없을 것이다. 현재 상황을 타개할 마음과 의지와 용기는 있지만 그 방법을 몰라 어려움에 처해있는 사람이라면, 스스로 변화를 다짐하고 실행하려는 사람이라면 꼭 읽어봐야 할 책이다.

[제1장 WHY 왜 투자를 해야 하는가]

01 무관심 속에 썩어가는 당신의 돈

 # 자본주의 사회에서 아파트도 물건이기 때문에 인플레이션에서 자유로울 수 없음. ‘부동산 가격은 우상향’이라는 것은 당연한 결과

자본주의 사회에서 투자와 재테크로 돈을 벌고자 한다면, 돈에 대해 먼저 알아야 한다. 돈에 대해 알려면 자본주의를 이해해야 한다.

‘통화량 증가=돈이 흔해짐=돈의 가치 하락’이다. 돈의 가치가 하락하면서 자연스럽게 예전과 같은 돈으로 할 수 있는 것이 줄어들 수밖에 없다. 하루도 빠짐없이 출근해 열심히 돈을 벌고 이를 쓰지 않고 아끼면서 악착같이 은행에 저축한다고 해도, 시간이 지나면 그 모아둔 돈으로 할 수 있는 것이 오히려 줄어든다는 말이다. 즉, 통장은 밑 빠진 독이다.

아파트=물건=인플레이션(물가상승)이라는 원인으로 꾸준히 상승한다. 다른 물건과 다른 것은 아파트는 인간의 삶을 영위하기 위한 필수재인 동시에, 산 가격보다 비싸게 팔 수도 있는 투자재라는 것. 부동산 가격이 우상향인 것은 자연스러운 현상이다.

“인플레이션이 당신의 경제적인 삶과 무관한가? 만약 당신이 이런 변화에 무관심해 그저 당신의 돈을 통장에 넣어두고 1%에도 채 미치지 못한 이자에 만족하며 산다면, 결국 당신이 그 돈으로 할 수 있는 것들은 계속해서 줄어들 것이다. 시간이 당신의 돈을 갉아먹을 테니 말이다.”(33p)

“인플레이션의 영향을 알고 준비한 사람들은 자신의 자산을 늘리거나 최소한 지킬테지만, 과소평가한 이들은 자산이 줄어드는 것을 결코 막을 수 없을 것이다.(39p)

02 월급은 절대 오르지 않는다.

# 소득분배 불균형

가계, 기업, 정부라는 경제의 3주체가 나누어 가지는 소득분배의 불균형이 심화 되면서, 근로소득의 증가속도는 점점 더 느려지고 내 월급 빼고 다 오른다.

“언제까지 내가 직접 바꿀 수 없는 것들에 매달릴 것인가? … 결국 내가 어찌할 수 없는 것에는 신경을 끄고, 내 힘으로 바꿀 수 있는 부분에 집중하기로 했다.”(45p)

03 당신마저 관심 없는 당신의 노후

# 노후준비는 셀프

늦은 결혼과 출산, 고령화, 노인 빈곤율 1위, 국민연금 고갈이 예상되는 대한민국에서 살아가려면 노후는 스스로 준비해야 한다.

04 직장생활 N년 차, 당신의 현주소

#자기점검#가족의 경제적 안정

 투자의 첫 번째 목적은 나와 내 가족에 관한 경제적 위험 요인을 제거하는 것, 즉 ‘노후준비’이다. 경제적 자유나 풍요로운 삶은 그 다음 목표이다. 투자에 대한 필요성을 깨닫고 목표를 세웠다면 행동해야 한다.

“나처럼 평범한 가정에서 태어나 맨손으로 시작한 사람이라면, 지금 행동하지 않으면 미래의 위기를 피할 수 없다고 보는 것이 현실적이다. 돈을 벌고 굴려서 부자가 되기 위해서가 아니라, 이대로 살면 나와 내 가족에게 경제적 위협이 닥칠 수도 있기에 투자해야 한다.”(65p)

[제2장 DIRECTION 당신과 돈이 가야 할 방향]

01 직장인의 투자 전략

#생산자산

‘시간과 무관하게 돈을 버는 사람’으로 이동해야하며 그 방법은 ‘생산자산’에 돈을 쓰는 것이다. 나중에 가격이 오를 가능성이 있어 그 가치가 증대될 수 있는 생산자산에 돈을 써야한다. 직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에, 그 돈을 소비 자산이 아닌 생산 자산을 사는 데 써야 한다.

02 돈을 쓰면서 결국 돈을 버는 법

#직장인의 비근로소득 창출 6단계

 월급 → 절약 → 자본화 → 투자 → 시스템 마련 → 비근로소득 확보

03 내가 부동산을 택한 이유

#정보대칭 #레버리지

부동산은 매도자와 매수자 간 거래 정보가 비교적 대칭을 이루기에, 이른바 ‘세력'의 등장으로 인한 부작용에서 벗어날 수 있다는 장점이 있다. 전세금을 레버리지로 활용하는 투자는 투입비용을 줄여주므로 수익률 또한 그에 대응하여 높아질 수밖에 없다. 무이자로 활용할 수 있는 전세금 레버리지의 힘은 엄청나다.

[제3장 WHAT 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과]    

#입지#저평가#비교대상#발품

#입지 물량이 많다는 이유 하나만으로 투자에서 제외하지 않는다.

부동산은 입지적 가치를 우선적으로 보아야 한다. 이를 판단하는 방법으로는 일자리, 교통, 주변환경, 학군. 이것들이 우수할수록 그 땅에 대한 선호도가 높고 수요가 많으며 더 높은 가치를 지닌다.

 최우선의 투자 기준은 입지적 가치가 있는 부동산이 현재 저평가된 상태인지 보는 것이다. 엄청난 호재가 부동산 가격에 이미 반영되어 저평가된 상태가 아니라면, 투자하지 않는 것이 좋다.

저평가 부동산을 보는 안목은 열심히 앞마당을 늘려 비교 대상을 많이 가져야 한다. 대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. ‘준비가 된 자에게 기회가 온다’라는 말은 부동산 투자에 있어서 ‘아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다’라는 의미이다.

“잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야 한다. 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다."(161p)

[제4장 CONCEPT 성공 투자를 위한 필수 지식]

01 돈이 없다는 당신을 위한 종잣돈 마련법

#지출관리#자본 재배치

지출의 성격에 따라 구분(고정비, 변동비) → ‘필요비’와 ‘불필요비’를 기준으로 비용 구분 → ‘필요비’ 중 지출 규모를 줄일 수 있는 것을 찾아 줄여나가고, ‘불필요비’ 전액에 가깝게 줄이기.

 깔고 앉은 돈을 최소화해 나의 돈이 나를 위해 일할 수 있게 배치하는 ‘자본 재배치’를 활용하여 투자에 활용하기. 자본 재배치를 통해 마련한 돈을 잃을 경우, 월세가 아니면 거주조차 불가능한 상황이 될 수 있기 때문에(리스크가 큼) 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖춘 후 여러가지 이점을 고려하여 활용해야 한다.(월세로 거주하거나 전세 자금 대출을 받아 전세로 거주하는 방식 등 여러가지 대안을 비교)

02 직장인에게 꼭 맞는 시세차익형 투자

#전세투자

 시간이 귀한 직장이 투자자에게는 시간 대비 결과물이 중요하다. 급여라는 안정적인 현금 흐름을 유지할 수 있는 사람이라면 당장 얼마 되지 않는 월세 수익보다는 절대적인 자산의 규모를 키우는 전세투자가 현명한 방향이다.

03 절대로 돈을 잃지 않는 투자법

#저평가#비교평가#발품#높은 전세가율

‘저평가’된 물건을 사는 것이 잃지 않는 투자의 필요충분 조건이다. 저평가 여부를 판단하기 위해서는 부동산의 가치(입지)와 가격을 모두 볼 수 있는 안목이 필요하다. 가격은 정보에 해당하기에 쉽게 파악할 수 있으며, 부동산의 가치를 잘 파악하려면 결국 아는 지역을 많이 늘려야 한다.

여러 지역의 물건과 비교해 본 결과, 저평가된 것이 확실한지? / 전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가며, 건당 리스크는 작은 물건인지? 이 두 가지 조건을 충족시키는 물건에 투자해야 한다.

04 용돈 몇 푼 벌 것인가, 인생을 바꿀 것인가?

#장기보유#10년 뒤#시간에 투자

1) 수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다.

2) 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 훨씬 커질 수 있다.(다음 상승장)

3) 거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용을 아낄 수 있다.(중개수수료, 취등록세, 양도세 등)

05 인생을 바꾸는 시스템 투자의 원리

#다주택#전세금 상승분

전세금을 레버리지로 활용해 투자하는 경우에는 아파트의 매매가뿐 아니라 전세가의 변동폭 또한 투자 성패에 큰 영향을 준다. 똘똘한 한 채는 전세금액 자체가 크므로 역전세라는 리스크가 더 크게 발생한다.

 주택 전세의 경우 2년마다 재계약이 진행된다. 투자자가 그 집을 매도하지 않았음에도 현금 흐름이 발생하며, 이는 수익이 실현되어 새로운 투자금으로 활용할 수 있다. 전세금 상승분을 활용하여 시스템 투자를 한다면 자산 규모를 극적으로 키워줄 것이다.

06 위기가 나만 피해갈 거라는 착각은 버려라

#리스크 관리

 1) 애초에 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다.

 2) 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다.

 3) 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다

- 처음부터 마통이나 신용대출까지 모두 끌어와 투자하면 안 되는 이유!

 4) 다주택자: 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한두 개 정도 남겨둔다.

- 나의 시스템을 구성하고 있는 아파트가 줄줄이 무너지지 않도록 시세차익이 발생한 물건 중 매도할 물건의 순서 정해두기

“투자한 자산의 가격이 상승하는 것도 결국 내가 그 자산의 소유권을 방어할 수 있을 때나 의미가 있다. 향후 지속적으로 보유할만한 가치가 있는 물건임에도 당장의 역전세에 대응할 수 있는 현금이 없다면, 결국 매도할 수밖에 없다.”(241p)

“명심하라. 인생은 길고, 투자 시장은 상승과 하락을 반복하며, 리스크는 반드시 존재한다는 것을. 리스크에 대한 대응책이 없다면 나와 내 가족이 기대고 있는 성마저 한순간에 무너져 내릴 수 있다.(248p)

[제5장 HOW 누구나 따라할 수 있는 투자 매뉴얼]

01 확실한 투자 기준 세우기

#투자기준

저평가, 소액, 저위험을 기준으로 투자를 진행해야 하며 그 중 입지와 위상이 가장 좋은 아파트에 투자해야 한다.

02 가격이 상승할 지역 선정하기

#부동산 시장의 흐름

아파트는 시장에 엄청나게 많은 수요가 몰린다고 해도 완성품을 즉시 공급할 수 없는 재화이다.(수요가 많을 때 입주가 아닌 분양을 함.) 수요와 공급 간 시차가 발생하다 보니, 수요와 공급이 균형을 이루지 못하는 기간 동안 시장은 냉각(공급>수요)과 과열(수요>공급)을 반복하게 되고, 정책도 이에 맞춰 시행된다. 즉, 이 시차가 수급 불균형과 가격의 등락을 일으키는 핵심 요인인 것.

<임장지역 선정하기>

1) 평균 전세가율이 비교적 높고(70%) 가격이 저렴하게 느껴지는 곳을 임장

2) 높은 전세가율과 적정한 투자금 규모에 부합하는 단지가 많은 지역 정리

3) 해당 지역의 입주물량과 미분양 현황 등을 확인해 구체적인 임장지역 선정

03 임장 전, 지역조사하기

#일자리#교통#환경#학군#가격

- 일자리: 근로소득 통계(국세통계홈페이지), 산업분류별 일자리 통계(국가통계포털)

- 교통: 강남 접근성(조건이 비슷하다면 지하철/도보 이동 짧은 곳, 환상이 적은 곳, 버스로도 수월한 곳)

- 환경: 백화점, 대형마트, 종합병원(생활편의시설) / 공원, 산, 강, 천(자연환경) 조성

- 학군: 특목고 진학률, 학업성취도 평가 결과(아실), 초품아(단지 내 초등학교 위치)

- 그 후: 인구구성비율(통계지리정보서비스, 국내통계포털) 및 나무위키 확인

- 가격: 임장지역 내 모든 아파트 단지 조사(네이버 부동산)

04 지역을 눈에 담는 현장조사

#임장(분위기임장, 단지임장, 매물임장)

어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지 현지인보다 더 잘 숙지하는 것

같은 돈을 주고 살 수 있는 최고의 물건(단지) 선정 후 부동산 중개소에 방문/매물확인(태도가 중요)

05 투자 즉시 돈 버는 실전 투자법

동과 층에서 선호도가 낮은(저층, 탑층, 사이드, 길가에 위치한 동 등)이 아니면서, 가격이 저렴하고 임대가 수월하게 될 만한 물건을 우선 선택한다.

*수월한 임대 조건: 가격, 집 상태, 입주 가능 시기, 사람

[제6장 MIND 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면]

01 인식과 태도의 변환이 시작이자 끝

#인식의 전환#실행

내 힘이 미치지 않는 영역의 일이라면 불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야 한다. 스스로 바꿀 수 있는 범위를 설정하고 무엇을 할지 찾아야 한다. ‘인지’가 ‘변화’로 이어지기 위해서는 아는 것에서 멈추지 않고 반드시 이를 실행에 옮겨야 한다.

02 한 번의 성공보다 중요한 것들

#조급함 버리기#독서#동료#실행#반복

독서방법: 정독하려고 하기보다는 모르는 것은 일단 넘어가고 매일 목표로 삼은 독서량을 채우는 것에 집중, 비슷한 영역의 책을 묶어서 읽기(경제 지식 다루는 책들만 모아서, 아파트 투자 다루는 책들만 모아서, 세금 다루는 책들만 모아서,,,)

동료: 투자멘토를 통해 강력한 동기부여를 받을 수 있음. 위로

반복: 6개월 이상의 기간 동안 하루도 거르지 않겠다는 의지

“수도권 부동산 가격이 폭등하는 동안 ‘나는 뭐 했나?’싶어 화가 나더라도, 인생은 길고 나는 충분히 젊다는 생각을 가지자. 인생을 바꿀 정도의 투자를 하려면 시간이 필요하고 그렇기에 더욱, 조급할 필요가 없다.(334p)

03 종잣돈처럼 귀하게 사람을 모아라

#생존#최고의 동료

빨리 가고 싶다는 바람이 아무리 간절해도 경험이 부족하면 빨리 갈 수가 없다. 서로의 성장을 응원하고 이끌어주는 사람들과 함께해야 한다. 최고의 사람들과 함께하기 위해서는 내가 먼저 좋은 사람이 되어 주변에 좋은 영향을 미치는 사람이 되어야 한다.(나의 재능과 경험 나누기)

“처음 접한 영역, 익숙하지 않은 길이라면 빨리 가려고 해도 그럴 수 없다는 사실을 인정하고, 천천히 두드리며 찾아가길 바란다. 오래 걸어가야 하는 길 위에, 당신뿐 아니라 같은 곳을 향하는 사람들도 함께한다면 그 길이 힘들기만 한 것은 아닐 것이다.”(344p)

04 갈등에 대처하는 자세

#선택과 집중#우선순위#가족

좋은 투자자가 되겠다는 목표를 달성하려면, 반드시 투자에 필요한 절대 시간을 확보해야 한다. 이를 위해서는 우선순위를 정해야 한다. 친구와 지인과의 만남을 최소화해야 한다. 꼭 사람들을 자주 만나고 함께 많은 시간을 보내야만 인간관계가 돈독해지는 건 아니다. 1순위(가정,투자), 2순위(회사)로 둔 것들을 챙겨야 친구와 지인들뿐 아니라 4, 5순위도 살필 수 있는 날이 온다. 계속 이도 저도 아닌 애매한 포지션에 놓이는 나날들이 반복될 뿐이다. 어차피 투자는 평생 해나갈 일이니 가족과의 갈등 해결을 위해 책임감 있는 태도로 신뢰를 주어야 한다.

“당신이 혼자 있을 수 있는 시간은 누군가가 만들어준 시간이란 걸 잊어서는 안된다. 매사에 책임감 있는 모습을 보이는 것이 가족과의 관계를 잘 닦아가기 위한 첫 번째 단계라는 걸 잊지 말자.”(357p)

“마음이 급하다고 무작정 자전거에 올라타서 페달부터 밟으려고 하지 말고, 우선 당신이 가려고 하는 길에 놓은 장애물부터 치워라. 성공적이고 무엇보다 꾸준한 투자를 하려면, 예상되는 갈등 상황을 반드시 해결해야 한다. 장애물이란 원래부터 못 할 사람에겐 핑계거리가 되고, 반드시 해내고자 하는 사람에겐 에피소드가 된다.”(360p)

/책에서 깨닫고 적용해 볼 점

* 직장에 대한 얘기들이 제일 인상 깊었다. 너나위님의 선배 이야기를 보면서 내 주변을 돌아보게 되었다. 나보다 10년 전에 들어온, 나의 10년 후 모습인 선배들. 처음 입사했을 때 10년 후면 나아질 것이라 했는데, 전혀 나아지지 않았다. 급여가 오르긴 했으나 물가가 급여에 비해 더 올랐기 때문에 나아지지 않았다. 10년 먼저 들어온 선배들도 애가 커가면서 더 많은 돈이 든다며 경제적인 자유를 느끼기는커녕 여전히 자유를 꿈꾸는 도비인 상태가 대다수이다. 10년 전보다 책임져야 할 일은 더 많아지고 인플레이션을 반영하지 못하는 급여는 내 10년 뒤도 힘들 것이라는 걸 예측하게 해주었다. 나와 가족의 경제적 위협을 제거하기 위한 노후대비를 회사에 기대할 수 없음에 투자는 인생에 필수라는 것을 깨닫게 해주었다.

* 통장을 스쳐 지나가는 월급에 모이지 않는 돈, 그러나 책임져야 할 사람들은 많아지고 돈이 없어서 아이를 고민하는 현재, 내가 원하는 것을 하면서 사는 삶이 그려지지 않는 미래. 처음 투자를 시작한 계기는 단순히 부자가 되고 싶다는 생각 때문이었다. 돈 때문에 온 마음을 다해 친구를 축하해 주지 못하고, 다른 사람들과 비교하며 나도 잘 살고 있다는 쇼맨십에 인생에 대한 회의감을 느끼면서도 또 비교만 했다. 간절하게 정신적으로 자유롭고 싶어서, 행복해지고 싶어서 경제적 독립을 꿈꾸었다.

* 투자의 기준인 저환수원리 중 가장 중요한 것은 저평가라고 생각한다. 저평가를 파악하기 위한 안목을 기르려면 끊임없이 손품, 발품을 팔며 앞마당을 늘리고 비교대상을 많이 만들어가야 한다는 것. 즉, 투자를 위한 절대적인 시간을 확보하여 독서, 강의, 임장을 통해 투자를 실행하고 투자의 세계에서 생존해아 한다. 하지만 성공적인 투자를 하고 생존하기 위해서는 원금보존과 리스크 대비를 철저히 해야할 것 같다. 결국 리스크 대비를 하지 못해서 원금을 잃는다면 새로운 투자를 할 기회를 아예 잃을 수도 있을 것이기 때문이다.

* 부동산투자를 통해 최소 목표 달성 기간은 10년이다. 아이가 중, 고등학생이 되었을 때는 가난의 되물림을 끊어내고 나의 부모님과 아이에게도 경제적 여유를 느끼게 해줄 것이며, 20년 후에는 더 이상 회사에서 주는 월급이 필요 없어 은퇴준비를 할 것이다. 30년 후에는 그저 하고 싶은 일을 하며 가족과 평안하게 노후를 즐기고 싶다. 장기적인 목표를 세웠음에도 부동산 투자 공부를 시작하자마자 바로 조급함을 느꼈다. 하지만 이번 열중반에서 많은 독서를 하면서 아는 것은 쥐뿔도 없으면서 욕심만 부리는 나를 반성하고 조급함은 결국 독이라는 것을 깨달았다. 그저 매일 매주 매월 한 발 한 발 계단을 올라가고 있는 중이다.