마포구 월드컵참누리, 창전래미안 현장 방문 과제

안녕하세요

좋은 사람들과 행복한 조직을 만들어 나가는 것이 꿈인

조직과사람 입니다.

저는 이번 내마중을 들으며

실거주하고 있는 수원의 집을

자산 관점에서

더 좋은 곳으로 갈아끼우기 좋은 시기라는 것을

알게 되었습니다.

그래서 자산의 전환을

실거주 관점(현재 또는 미래에 거주)에서 갈아탈 것인 지

아니면 자산재배치를 통해 투자 관점으로 접근 할 지에 대해

고민하고 있었습니다.

그래서 이번 3주차에는

실거주 관점에서

내가 거주하면서 매수할 수 있는 단지를 우선적으로 검토하기 위해

마포구의 월드컵참누리와 창전래미안 현장 방문을 다녀왔습니다.

그런데 현장 방문을 이야기하기 전

왜 이 단지, 이 매물을 선택했는 지를 먼저 정해야겠죠?

그래서 이번 과제에서는

내 상황 바로 알기 > 후보단지 선정 > 현장 방문 및 물건 검토 > 총평

이렇게 네 단계로 정리해보고자 합니다.

Step 1. 내 상황 바로알기

저는 수원에 거주하고 있고 직장은 여의도입니다.

출퇴근 거리와 시간이 상당히 길죠.

하지만, 저는 돌아다니는 직업이기 때문에

여의도로의 출근은 30~40% 정도 수준 입니다.

제가 수원에 사는 이유는 아내가 만족하고 있고,

아이들도 친구들이 동네에 있기에 이사하기 싫어합니다.

가족들의 만족감을 위해 생활 반경과는 다른 곳에 거주하고 있습니다.

현재 집을 매도하면 약 4억 정도의 현금이 생기고,

보유하고 있는 종잣돈을 합하면 5억원 정도의 가용자금이 발생합니다.

지금 주담대 원리금 상환에 월 150 정도를 쓰고 있고,

현재 소득을 고려할 때

저축을 포기하면 600만원 정도의 주거 비용을 쓸 수 있는 상황입니다.

다만, 투자를 병행한다면 주거비용에 쓸 수 있는 돈은 200~300만원으로 줄어듭니다.

주거비용에 쓸 수 있는 돈을 고려했을 때

대출 6억 정도까지는 감당할 수 있겠다고 생각해서

직장과 가깝고 주거 환경도 괜찮은

마포구를 우선적으로 검토하기로 결정했습니다.

Step 2. 후보단지 선정

위와 같은 상황에서 어떤 단지를 우선적으로 볼 것인가를 정리해 보았습니다.

우선 좋은 것부터 봐야겠죠?

그래서 아래와 같이 예산과 조건을 정리했습니다.

예산 : 종잣돈 5억 + 대출 6억 > 10~12억대 수준의 물건

(저축을 전부는 아니고 약간 포기)

조건 : 방3 / 화2 구조의 전용 84 평형에

학군지는 아니더라도 순한 아이들이 많은 사는 곳

마포구 내에서 단지들을 찾아

총 26단지를 Long List로 뽑았습니다.

그리고 이 단지들 중

분위기임장과 단지임장을 하면서

느꼈던 내용들을 기준으로

실제 거주했을 때 가족들의 거주 만족도가 떨어질만한 단지들을 골라

10개의 Short List 단지를 만들었습니다.

그리고 그 중 가장 먼저 보고 싶은 두 개 단지의 매물을 보고 왔습니다.

Step 3-1. 현장 방문 및 물건 검토 (월드컵참누리)

첫 번째, 마포구 중동의 월드컵참누리 32평 입니다.

이 단지는 2006년식 499세대의 단지로

대단지 까지는 아니지만 초등학교와 괜찮은 중학교를 품고 있는 단지입니다.

지도만 봤을 때는 거주 환경이 별로일 것 같다고 생각했었는데

실제 방문해보니 이 단지 주변으로

1기 신도시 느낌의 쾌적한 분위기를 풍기고 있었습니다.

실제 단지에 아이들도 많고,

아이들을 보고 있는 엄마들도 많아 분위기가 좋았습니다.

단지가 길을 두고 두 개로 나눠져 있는데

각각 장단이 있어 선호도 차가 크지는 않아 보였습니다.

매물을 보면서 했던 얘기는

향에 따라 가격 차이가 존재한다는 것이었습니다.

한강 쪽으로 향을 두고 있는 곳이 2~3천 정도 비싸게 거래되는 경향이 있다고 합니다.

제가 봤던 매물은 기본 매물로

연식이 아주 나쁘지 않기 때문에 그냥 살 수도 있겠으나,

인테리어가 어느 정도는 필요해 보였습니다.

이 단지의 장점은 전용 84의 구조가 괜찮다는 것이었습니다.

3 Bay 구조이고, 안방과 안방 화장실 사이에 화장대도 있어 공간 활용이 좋았고,

제가 38평형에 살고 있는데 이와도 견줄만큼 괜찮다고 판단했습니다.

거기에 지하주차장도 연결되어 있고,

거주민들의 차들도 좋은 차들이 많아

아! 이 단지를 선호하겠구나라는 생각이 들었습니다.

다만, 상암 택지에 비해서는 선호도가 떨어져보였고,

실제 매도하실 분도 상암 쪽으로 이동하시려고 생각하시는 듯 했습니다.

최근 실거래가 10억 초중반에 거래되고 있는데

제가 본 매물도 그 정도 가격이라 시세대로 거래되고 있는 것 같았습니다.

다만, 주말에 봐서 더 그렇겠지만 매수 문의가 많긴 했습니다.

투자자 뿐만 아니라 실거주 분들도 있어 거래가 될 수 있겠다는 생각이 들었습니다.

이 물건의 동층향, 물건 상태 그리고 기준 가격을 고려했을 때

10억 아래로 매수한다면 고려해볼 수 있겠다는 생각이 들었습니다.

다만, 이렇게 거주비용을 더 쓰고 이동하기에는

우리 가족의 만족도가 크게 오를 것 같지는 않았습니다.

따라서, 이 물건은 실거주 갈아타기 후보로는 제외하고,

9억대 물건이 나오면 고려해보겠습니다.

Step 3-2. 현장 방문 및 물건 검토 (창전래미안)

두 번째, 마포구 창전동의 창전래미안 입니다.

이 단지는 1998년식 951세대의 대단지로

신촌과 광흥창 사이에 위치해 있습니다.

대학 시절 광흥창에서 자취를 했기에 익숙한 동네이나

그 때는 이런 동네인 지 몰랐습니다 :)

이 단지는 나름 선호하는 초등학교인 서강초를 보내는 단지로

서강초와 인접한 쌍용예가, 그리고 맞은편의 연식 좋고 한강 조망인 밤섬래미안과 같은 단지들에 비하면 선호도가 떨어질 수 밖에 없는 단지입니다.

초역세권도 아니고, 연식이 좋지도 않고, 평지도 아닙니다.

그러나, 이 단지에 비해 더 선호도가 떨어지는 구축 단지들도 있기 때문에

이 생활권에서 중하위 정도의 선호도를 가지는 단지라고 생각되었습니다.

단지 주변이 와우산이기 때문에 지대가 높고, 그래서 동 단차가 많습니다.

그래서 입구에서 엘리베이터를 타고 올라가서 평지처럼 이동하는 경우가 많습니다.

입구 동이 아무래도 선호는 되는데, 윗 동은 초등학교 가는 길이 가깝고 뷰가 트여 있어 선호가 있습니다.

예전에는 한강 주변에 아파트가 없어서 한강이 살짝 보이는 조망이어서 뒷 동이 더 인기가 있었다고 합니다.

그런데 지금은 같은 조건에 같은 가격이면 앞 동을 택할 것 같습니다.

제가 본 매물 2개 모두 집주인 분이 올수리해서 거주하시는 물건이었고,

외부샷시는 알루미늄이었던 것이 아쉽긴 했습니다.

다만, 바로 들어가서 살 수 있는 형태라 좋았습니다.

이 단지의 전용 84는 2 Bay 구조 입니다.

그래서 같은 전용 84이지만 월드컵참누리에 비해 좁아 보입니다.

제가 예전에 살았던 구축 59와 비슷한 느낌을 주고 있어 아쉬웠습니다.

이 단지의 최근 실거래는

월드컵참누리와 비슷하게 10억 중반에 거래가 되었는데,

지금 호가는 11억 중반 입니다.

가장 싼 매물은 10억 후반에 나와 있고,

거래가 되면서 호가를 높이는 분위기였습니다.

이 단지 역시 결론적으로

가족들의 만족도가 크게 올라갈 것 같지 않다 였습니다.

서울 인프라를 누릴 수 있고,

학교 보내기도 나쁘지 않은 좋은 단지이지만

주거비용을 이렇게 더 쓰면서 들어가서 살기에는

아쉬운 단지였습니다.

Step 4. 총평

3주차 현장 방문의 총평 입니다.

지금 마포구에서 우리 가족들이 거주하는 것을 전제로

갈아타기 할 단지는 없었습니다.

그리고, 거주/소유를 분리하여 추후 입주하는 것을 고려했을 때도

4억 정도의 투자금으로 더 괜찮은 단지는 없었습니다.

따라서, 현재 마포구는 실거주 갈아타기를 고려하지 않기로 결정하였습니다.

대신, 투자 관점에서 접근할 수 있는 전용 59 단지들을 리스트업해서

트래킹을 하려고 합니다.

또한, 실거주 관점에서 접근할 수 있는 단지들의 범위를 넓혀보고자 합니다.

지금 검토한 단지보다 자산 관점에서는 아쉬울 수 있지만

수지/광명 등의 연식 좋은 대장 단지들도 같은 가격대에 매수할 수 있습니다.

이러한 단지들은 마포구 단지들과는 다르게

가족들의 주거 만족도는 크게 올릴 수 있습니다.

마포구 만큼은 아니지만 직장과도 가까워지구요.

따라서, 실거주 만족도를 높이면서 갈아타기 할 수 있는

4급지 대장, 또는 3급지의 괜찮은 선호도 단지를 찾아

추가적으로 검토해보고자 합니다.

다만, 전체적인 방향성은 투자 쪽에 더 두려고 합니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/10962535

위 글을 보시면 이러한 고민에 대한 권유디 튜터님의 조언을 받았는데

인생을 바꾸기 위해 투자 관점으로 접근하는 것이 맞겠다는 판단 입니다.

다만, 가족들의 행복을 고려하지 않을 수 없기에

아내와 지속적으로 이야기하며 풀어가려 합니다.

3주차 과제이자, 내마중 7기의 마지막 과제를 마무리 합니다.

한 달간 정말 감사했습니다.