광장동 현대 파크빌 10차, 광장 힐스테이트

관심 단지 : 광진 학군 주변 단지 및 그외

관단지 방문 전,

0) 광나무역 바로 앞 광장 극동 1차(448세대), 2차(896세대) :

ㄴ. 구축이지만(89년, 36년차, 계단식), 대단지 형성에 광남 초/중/고 학군에 따른 가격 우위(시세 견인)

ㄴ. 광남초 : 학급당 학생수 25.7명

ㄴ. 31평 1개월 평균 매매 16.3억, 전세 5.7억 형성 (전고점 대비 하락률 -28%, 현재 -9% 하락)

==> 전고점 회복 추세임에 따라, 투자 기준 -25% 하락 부적합

==> 단지 밀집 형성 느낌, 외관 구축

1) 광장동 현대 파크빌 10차 : 00년식 25년차, 총 1170세대

ㄴ.양진초, 광장초 배정

ㄴ. 공급 22평(방2,화1), 공급 30평(방3,화2)대 형성

ㄴ. 22평 1개월 평균 매매 11.3억, 전세 6.1억, 현재 전고점 대비 21.9% 하락, 전세가율 54.5%

30평 1개월 평균 매매 15.4억, 전세 8.7억, 현재 전고점 대비 -10.7%로 회복 추세(전세 또한 하락 형성)

==> 방3,화2 투자가 유리하나, 하락률 투자기준 및 현 전세가율 시, 30평대는 비싸다는 판단,

수요(실거주) 측면에서는 22평이 생활 편의상 부족할 수 있는 느낌.

(특히 3인 또는 4인가족에, 학군 위주의 거주 불편)

==>구축이나, 오래된 느낌 들지 않음. 단지 조경/외관 구조 느낌 양호, 가성비 단지

2) 광장동 광장 힐스테이트 : 12년식, 13년차 준 신축, 총 453세대

ㄴ. 양진초/중 학군 형성(인접) _ 주변 현대홈타운 11차, 광장 현대 8,9차 주거 단지 형성

양진초 학급당 학생수 : 25.9명

ㄴ.34평 1개월 평균 매매 19.3억, 전세 11.7억 형성(전고점 대비 하락률 -15.8%, 현재 -8.5% 하락)

25평 1개월 평균 매매 15.5억. 전세 7.5억 형성(매-전 8억, 현 전세가율 48.2%)

==>강남 35분, 학군 형성, 신축 입지 가치 요소에 따른 높은 가격 시세

==> 조경 및 단지 깨끗한 느낌, 단지 앞 소소한 상권 및 대로변 학원가