[너나위] 토허제 재지정 이후 서울 수도권은 4개 그룹으로 나뉩니다

안녕하세요. 너와나를위하여입니다.

얼마 전 토지거래허가제가 강남 3구와 용산으로 확대 재지정되었습니다.

부동산 10년 하면서 이런 경우도 처음 봤습니다(35일만에 거래 규제가 완전히 바뀌는 건 정말 처음입니다)

많은 분들이 걱정하시고 불안해 하시는 것 같아서 방송을 통해 말씀을 드렸는데 제 최근 글에도 ‘힘들다’라는 댓글이 좀 보여서 최신 통계를 업데이트하여 글을 적어봅니다.

글을 통해 평정심을 찾고 시장을 4개로 구분하여 본인에게 맞는 접근법을 파악하셨으면 하는 마음입니다.

| 토허제 전후 변화 팩트 체크

먼저 KB 주간 시계열 통해서 작년 대출규제(24년 9월) 이후로 서울 25개 구의 주간 아파트 매매가 변화를 살펴보겠습니다.

현재 3월 17일까지 자료가 최신인데, 자료를 요약하면 다음과 같습니다.

1. 서울 아파트는 작년 9월 상승하던 매매가 흐름이 대출규제로 주춤하였다.

2. 주춤하던 매매가는 25년 2월 17일을 기점으로 강남, 서초, 송파, 용산에서 시작, 종로, 강동, 양천, 성동, 마포로, 이후 광진, 동작, 영등포로 빠르게 번져나갔다.

3. 급기야 토허제 확대 재지정 직전인 3월 17일 기준으로 강남구는 무려 주간 상승률 0.97%, 서초, 송파, 양천도 0.6% 이상, 마포, 성동, 용산도 0.4% 이상의 급등세를 기록하였다.

* 위 자료에는 포함시키지 않았지만, 경기도 과천도 0.7% 이상, 분당도 0.2% 이상의 과열 조짐을 보였습니다.

4. 위에 언급한 지역 제외하고는 모두 작년 대출 규제 이후 전반적 시장 변화에 차이가 없습니다.

| 토허제 확대 재지정 후 현재 분위기는?

상황이 이렇다보니 서울시는 토허제를 기존 잠삼대청 해제에서 강남 3구, 용산으로 확대 재지정하는 초강수를 두었습니다.

이후 자료는 아직 업데이트되지 않았지만, 지난 주말 풍선효과가 예상되는 지역에 전화를 걸어 확인해보니, 매수자들이 이성을 되찾고 있다는 부동산 중개업소 사장님들의 이야기가 많이 들렸습니다. 매도자들은 오히려 ‘다음엔 이쪽’이라는 생각으로 호가를 고수하거나 올리는 일도 있다고 하였습니다.

| 불안, 초조한 ‘마음’ 말고 진짜 ‘현실’ 변화는 무엇일까?

이제 당분간 시장은 이렇게 나눌 수 있겠습니다.

1. 급등을 경험하였지만 토허제로 재지정된 지역들
잠,삼,대,청과 근처 최상급지가 대표적입니다. 이 지역들은 기존 매수자들이 불안해하고 힘겨워할 것으로 보입니다. 매도자들은 급하게 매도해야 하는 사람들은 호가를 급히 낮춰 지난 주말에 매도를 시도하였지만 거래가 되지 못한 경우가 많은 것으로 보입니다.

2. 급등을 경험하였지만 토허제에 지정되지 않은 지역들
마포, 성동, 광진, 양천, 강동, 동작, 과천, 분당 등입니다. 풍선 효과를 기대하는 매도자(원래 매도자는 정책 변화에 매수자에 비해 훨씬 둔감합니다)와 규제 효과를 기대하는 매수자들 사이의 간극이 벌어지면서 거래가 많이 감소할 것입니다.

3. 급등을 경험하지 못하였지만 이번 토허제 확대 재지정으로 갑자기 규제 지역이 된 지역들
세곡, 내곡, 자곡, 위례와 같은 새로운 규제지역 외곽에 위치한 곳들이 여기에 해당됩니다. 기존에 규제 지역이 아니었고 상대적으로 해당 구 내 핵심지가 아니었던 곳이라 거래가 활발하지 않았음에도 규제를 받게 된 것입니다. 이런 곳들은 매수세가 더 위축되고 매도세가 보다 커질 수 있습니다.

4. 계속 거래가 어려웠고 토허제 규제와 아무런 상관이 없는 지역들
강남 3구와 용산, 마포, 성동, 광진, 양천, 강동, 동작, 영등포, 과천, 분당 등을 제외한 나머지 지역입니다. 지역 내 선호도가 높은 단지들 위주로 토허제 해제에 따른 키맞추기가 올 수 있는 상황에서 흐름이 끊겼고, 나머지는 그 전이나 지금이나 별반 차이가 없습니다. 서울의 절반 정도, 경기도의 대부분 지역에 해당됩니다. 지방은 전부입니다.

위 1.을 보고 계신 분들은 급할 것이 없겠습니다. 어찌되었든 내집마련은 실수요이기 때문에 거래 관련해선 예나 지금이나 변한 것이 없습니다. 물론 호가가 올라간 것에 대한 허탈함은 충분히 있을 수 있습니다만, 이번 재지정으로 인해 기존에 열심히 발품을 판 사람은 그래도 토허제 해제 시기보다 훨씬 나은 가격에 물건을 찾아볼 가능성이 생겼습니다. 아쉬움은 있으시겠지만 토허제 해제 상태가 유지되는 것보다는 훨씬 나은 상황일 수 있습니다.

오히려 2.를 보는 분들이 조심하셔야 합니다. 급한 마음에 한껏 높아진 호가에 비이성적으로 반응하지 않도록 노력해야 합니다. 제 경험상 이상 급등으로 분위기에 휩쓸려 고점을 만드는 분들은 굉장히 오랜 기간 마음고생하시거나 아쉬운 매매를 하실 때가 많았습니다.

3.을 보시는 분들은 좋은 기회입니다. 먼저 기준을 세우고 부지런히 알아보시면서 매매를 준비하셔야 합니다. 물론, 마음 다스리기는 필수입니다.

4.를 보시는 분들은 달라진 것이 없습니다. 오히려 또 한 번 거래 침체가 온다면 이 또한 매우 좋은 기회입니다.

왜냐하면, ‘완화-규제’보다 중요한 게 ‘내집마련을 하는 것’이기 때문입니다.

구해줘월부에서 말씀드렸다시피, 「내 집 하나 잘 마련해서 오래 거주한 걸 후회하는 이는 없기 때문」입니다.

지금 시기는 사람들이 21년의 전고점 이후 하락한 채로 짧은 반등과 침체를 반복하는 과정 중에 ‘가격에 익숙해지고 있는 기간’입니다. 그리고 이는 2010년 부터 2016년 사이 어딘가와 매우 흡사합니다. 2010년에 집을 사신 분은 2012,13년에는 ‘내가 괜히 집 샀나?’라고 생각하실 수 있습니다. 그러나 지금도 실거주를 유지하고 계시다면? 당연히 후회할 일은 없습니다. 이렇듯 내집마련은 긴 관점으로 접근해야 현실적으로 할 수 있는 것들이 눈 앞에 보이기 시작하실 겁니다.

지난 10년간 저는 셀 수 없이 많은 ‘규제-완화’를 경험했고, 그 때마다 사람들은 우왕좌왕하며 본인의 희망사항을 떠들어댔지만, 결국 시간이 흐르며 남는 것은 ‘그 아파트의 입지와 내가 산 매수가격 뿐’이었습니다.

규제와 무관한 절반 이상의 서울 지역의 경우, 이번 확대 재지정으로 인한 눈치보기와 분위기 침체가 매우 좋은 기회입니다. 그 지역들의 지하철역이 갑자기 없어지거나, 공원이 사라지거나, 각종 인프라가 증발하지도 않습니다. 그저 사람들의 마음만 바뀔 뿐입니다. 그런데 참 재밌게도 그 지역들은 원래 규제와 무관한 지역들이었습니다.

20평형대 기준 매매가 10억 이하 지역들을 보시는 3040의 신혼부부부터 자녀 1,2명을 키우는 분들은 절호의 찬스임을 잊지 마세요. 아울러 그보다 예산이 적은 싱글분들도 마찬가지입니다. 심리적으로 동요하기 전에 사실을 확인하고 오히려 다시 한 번 기회가 왔음을 직시하시기 바랍니다.

10억 이상 지역을 보시는 분들도 급한 마음 내려놓으시고 차분히 매물부터 확인하십시오. 혹시 모를 급매는 어지간한 급등장 아니면 언제나 있습니다. 지금은 일시적으로든 중장기적으로든 거래절벽이 생겨나는 시기입니다. 이성을 찾고 차근히 밟아나가세요.

| ‘규제=기회’ 외우세요. 공식입니다.

저를 오래 지켜봐 오신 분들은 아실 겁니다. 제가 과하다는 느낌이 들면 주의를 드리고, 오히려 규제나 분위기가 꺼져갈 때는 기회라고 강조하는 것을 말입니다. 작년 10월, 올해 1월 내집마련 기초반으로 시작해 내집마련 하신 분들이 제게 ‘너나위님, 저 이번 대출규제로 시장 안 좋아져서 5천만원 깍아 내집마련했어요! 정말 말씀대로 위기는 기회더라고요. 감사합니다. 제 집이 생겨서 행복합니다’라고 후기로 인사해주실 때마다 행복하기 그지없습니다.

(너나위 보거라 ㅋㅋㅋㅋㅋ 이렇게 후기 쓰시면 제가 본다 했더니 진짜 이렇게 적어주시는 사랑스러운 분들!)

| ‘어!? 이게 그 기회라는건가?’

만약 여러분들께서 그 동안 고민만 하고 있었는데 불현듯.

‘어!? 이게 그 책이나 영상에서 보던 그 기회라는건가?’란 생각이 드신다면 맞습니다.

누군가는 ‘뭐 맨날 기회에요?’라고 하실지도 모르겠습니다.
그러나 내집마련의 기회는 단순히 한 번에 끝나는 게 아닙니다(오히려 다행 아닌가요?)
경험이 있으신 분들은 아마 아실 겁니다.
 

개인적으로 23년 초부터 기회가 이어지고 있다고 봅니다. 다만, 앞으로 언제까지 지속될 수 있을지는 저도 모르겠습니다. 지금이 2010년과 유사한지, 12년과 유사한지, 14년과 유사한지는 제가 신이 아닌 이상 지나봐야 알 수 있는 부분이니까요. 그저 가격의 수준을 가지고 현재를 판단할 수 있을 뿐입니다. 그리고 제 경험상 아직 우리는 기회의 구간 안에 있습니다. 많은 분들이 벌써 2년 간의 기회를 놓쳤습니다. 물론 필요한 거 중요한 거 다 챙기면서 사는 여유있는 사람이 얼마나 되겠습니까? 그러나 그럼에도 불구하고 우리의 내집마련은 너무나 중요한 문제이기에, 우선 순위를 높이지 못하시는 건 이 글을 읽는 이 시간조차 제대로 활용되지 못하는 것이란 생각이 들어 개인적으로 안타깝게 느껴질 때가 많습니다.
 

그 기회를 살리지 못할까 걱정되시거나, 살리고 싶지만 무엇을 어떻게 해야 할 지 도통 모르겠다면, 혹은 확실한 곳에서 정확하게 배워서 불필요한 비용과 위험을 줄이고 싶으시다면.

곧 오픈할 내집마련 기초반을 통해 ‘내 상황에서 최고의 내집마련’을 해내시기 바랍니다.

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제 목표는 3개월 안에, 그러니까 6월까지 강의를 통해 저를 만나러 오시는 분들이 내 집에 살게 해드리는 것입니다.

여러분들을 기다리고 있겠습니다.

(솔직히… 토허제 재지정되어 감사한 마음입니다)

모두 즐거운 수요일 되세요. 또 좋은 글과 영상으로 찾아뵙겠습니다 :)