열반스쿨 중급반 4강 강의후기 [열반스쿨 중급반 37기 90조 이루다 soon]

1.전세시장 분위기

전세가 상승율 높은 지역

서울 특별시 -매매: 전고점대비 약 24%하락 , 전세:23년 상반기대비 31%상승

경기도 - 매매 전고점대비 약 6%하락 ,전세:22년 반기대비 24%상승

편차가 큰만큼 지역 평균 44%~83%까지 분포 전세가 상승폭 대비 매매가 움직임 적은 단지 찾기 가성비 구축간지 1억 미만 수도권 소액투자 기회

전세가 하락율 높은 지역

대구 - 매매 전고점대비 약 31%하락 ,전세:22년 반기대비 22%상

경북 -매매 전고점대비 약 14%하락 ,전세:22년 반기대비 2%하락

전세가 상승을 어떻게 봐야 할까?

전세가 상승이 투자자에게 어떤의미

전세가 상승은 투자자에게 기회

소액투자 기회 전세금 상승분 회수 기회

임치수요가 늘어난다

전세가 상승 지역 단지의 특징

연식이 좋은곳

전세가는 실소요 가치 반영

임치인의 선택지가 많은 시장 -신축우선

2.전세 세팅을 위하여 알아야 할 필수 사항

전세 셋팅을 위해 알아야 할것

얼마에 언제까지 ?

누구한테 어떻게? 전세가 빨리 안나가면 ?

(1) 투자 물건의 전세 셋팅 프로세스를 알고 있으면

시간확보 : 매매 잔금기간 미리확 ,비용계산 :전세가 조정여부판단

(2) 전세셋팅유형

1) 일반적인 전세 셋팅 -매매잔금은 전세금으로 (투자자에게 가장유리함 )

2)특수한 전세 셋팅

-매도자가 전세입자로 :매매가 전세가 차익 지급

-임차인 거주중 :매매가 전세가 차익 지급

전세 때문에 속 섞고 싶지 않아요

(1)계약단계부터 미리 챙겨야 하는것

1)매수결정 :등기부등본-권리상 하자체크

2)매매계약 :매매계약서-온전한 소유권

3)임대게약 )임대계약-원상회복 반환

3.내물건 1등 만들어 전세빨리빼는법

적절한 전세가 설정

-적정한 전세가를 알면 감당할수 있는 투자를 선택하고 매후 후에는 빠르고 안전하게 투자를 완성할수 있다

전세가 가격 설정 :

1단계-단지내비교(하평형과 비슷 높은 평형보다 저렴하면 경쟁력이 있을것 )

2단계-생활권내비교 (생활권내 같은 평형대 아파트와 비교 )

3단계-공급(경쟁기간공급물량있는지 공급규모 ,평형 전세가격및개수,다음공급물량규모및시기)

소액투자시(지방투자) 반드시 알아야할 사항

전세보증보험 가입가능한 전세가중요하다

기간은 어떻게 줘야 할까?

1리스크줄이는 임대기간설정법

1)임대기간 설정할시 체크해야할 3가지 -공급, 수요, 포트폴리

임차인이 안구해지면 어떡하지 ?

1 임차인에 따른 대응전략

1)기존임차인이 있는 경우(전세낀물건)

-현가격보다 높은 가격 :감당할수 없거나 감당할 가치의물건이 아니라면 매수단부터 신중하게 검토

-현제가격과비슷한 가격:갱신영장보다 새로운 계약서 작성 요청

-현제가격보다 낮은 가격:매매계약동시 새로운 임대계약 시도

2)법인

-장점 : 높은전세가,임대차3번 비적용

-단점 : 전세권설정 ,관리의문제

4사는즉시 수익률 올리는 협상 과 임대리스크 줄이는법

1.협상잘되는 집

-세낀물건 ,임치인만기,분양아파트입주

2협상어려운지

-매도자 자금으로 공실

-임대물건의 가격경쟁력을 갖추고 1등 전세 물건이 되기위해서는 사는단계에서부터 충분히 싸게 산

-싸게 사지 못하면 전세가응 고수하게 되고 충분히 싸게 산다면 사는 즉 안전마진을 확보하게

-매수 사유에 따라 매수하기좋은 집인지 판단하고 걸맞는 협상카드제 현제시장은 그동안 배운 협상법을

실제 사용해 볼수 있음

임대리스크를 줄이는법

-임대물량등고려 시기에 적절한 물건 선택

-투자에 있어 욕심과 기회비용은 함께 움직인다

-시기별 지역별 분산투자로 역전세 리스크방어

-안좋은 지역을 가봐야 좋은 지역을 골라내는 안목이 생긴다

강의 에서 적용할점

어느 강의에서든 지금 하락장으로 투자 하기 좋은 시기라고 말한다

부지런하게 내 투자금에 맞는 수도권 이나 지방 투자를 결정해서 빠른 시일내에 1호기를 투자하고

전세 세팅을 강의에서 배운것처럼 일어 날수 있는 변수나 타입에 대해서 내가 투자한 물건에 대해서

적용해 볼점들이 많은 것같다

내가 전세를 맞춘후에도 임차인과의 관계도 좋게 유지하고 부자의 마인드를 가지고 사소하고 작은 일에 연연하지 않고 임차인의 애로 사항이나 요구사항을 잘조절해야 될것 같다는 생각이 들었습니다