안녕하세요.

서울 5급지 은평에서 시작해

1급지 강남까지 나아갈 투자자

예비 김강남 김은평입니다.

후기를 멋드러지게 쓰고 싶다는 생각에

구상만 펼치기 3개월째가 되어가는 중에

동료분께서

"최대한 빨리 써보세요.

시간이 지날수록 휘발됩니다."

라고 말씀을 주셔서

이렇게 키보드 앞에 앉았습니다.

멋드러진 글이 아닐 지라도

한 번 써보겠습니다 :)

<목표를 정하다. 23년 1호기>

23년 1월 한 해가 시작되었을 때

저의 가장 큰 목표는

<23년 1호기> 였습니다.

노트북 비밀번호도

'23년 1호기'로 변경했습니다.

연초부터 연말까지

한 달도 쉼 없이 지역을 다니며

임장와 임보를 반복했습니다.

(1주 분위기 임장. 2,3주 단지임장. 4주 매물임장)

이러면 1호기가 피융~ 하고

나오는 줄 알았습니다.

하지만

"이건 공급 리스크가 너무 커.."

"다음 장에도 이 연식이 힘이 있을까?"

"이건 절대가가 너무 높아."

"투자금이 모자라.."

등의 이유로 나오지 않더군요.

그렇게 시간은 훌쩍 지나 11월이 되었고

한 동료가 저에게 질문합니다.

"은평님, 지금 돈이 있다면

사고 싶은 단지 3개만 말해봐요."

창피하게도 대답하지 못했습니다.

돈이 묶여있다는 이유로,

묶여있는 돈이 연말에 풀린다는 이유로

물건을 훑고만 있었던거죠.

다시 마음을 다잡고

진짜 투자한다고 생각하며

11월 새로운 임장지,

A중소도시를 임장합니다.

비슷한 인구수를 가진

B중소도시를 앞마당으로 가지고 있었고,

그 덕분에 수월한 비교평가를

할 수 있었습니다.

두 지역 모두 1등 생활권을 비교한결과.

A중소도시는 도시 자체가

절대적 저평가인 시장임을

확인할 수 있었습니다!

하지만 두 지역 모두

엄청난 공급 물량이 예정되어있어

쉽게 투자하지 못하는 상황이었죠.

“아, A중소도시는 절대적 저평가구나.

가격은 이정도면 됐고,

공급 리스크만 헷지하면 되겠구나.”

라는 스스로의 결론을 내고

행동 방안을 작성해보았습니다.

<A도시 투자 전략>

1. 만기일이 긴 세입자가 껴있는 물건을 찾는다.

2. 전세 대기 수요를 찾는다. 그리고 동시계약한다.

3. 주인전세 물건을 찾는다.

4. 이 모든 방법의 전세 기간은

OO년 O월 이상으로 잡는다.

제가 해야 할 행동들은 정해졌고,

저는 물건을 찾기 시작했습니다.

서울을 사는 저에게

물리적으로 먼 거리인 임장지였기 때문에

저는 매일 10통씩 전임을 하며

물건을 찾아보았습니다.

그리고 정말 싼 물건을 찾았습니다.

101동 1001호 물건으로

동과 층 모두 양호했으며 2.8의 가격.

(가격과 동호수는 예시입니다.)

이 가격으로 계약한다면

단지내 최저가 계약이 될 것이 눈에 보였습니다.

하지만, 2번 항목

<전세대기 수요를 찾는다. 그리고 동시계약한다.>

가 충족되지 않아서

사장님께 동시계약을 제안했습니다.

“아니, 동시계약이라는게 어디있어.

젊은사람 지켜야할 도가 있는거야.

그렇게 새가슴이라서

무슨 투자를 한다고 그래.

이제 그만 가요.”

네,

무시만 당한채로 계약하지 못했습니다.

그래도 포기하지 않고,

전 생활권에 전임을 하여

혹시 2.4억 59타입 전세를 찾고 있는 사람이

있는지 물어보았습니다.

그 물건은 3일 뒤

곧바로 나갔습니다,

싼 물건을 놓친 것 같아

너무 속상했습니다.

또 전세 대기자가

이렇게나 없다는 것도 절망스러웠습니다.

하루하루 시간이 지날수록

그달 말일에 선호도가 가장 높은

단지의 입주가 다가오고 있었고,

전세가는 이미 출렁이기 시작했습니다.

전세 매물이 튀어나오더니

심지어 제가 사고픈 단지보다

더 낮은 전세가가 형성된 모습이 보였습니다.

자연스레 투자금은 많이 들어가게되었고,

사회초년생인 저는

<투자금 부족으로 지금은 투자할 수 없음>

의 결론을 내리고

A도시에서 투자한다는 마음을 접게 됩니다.

<1월. C중소도시에서 싼 물건을 발견하다!>

1월 새로운 C임장지로 임장을 떠납니다.

마침 지기에서 C중소도시 분석을

제주바다 멘토님께서 해주셨고,

제주바다 멘토님의 강의를 듣고

연식의 중요성을 느끼고

연식 좋은 물건들 위주로 찾아다녔습니다.

그러다 찾은 신축의 한 매물!

전세 대기자도 있었고,

매도자도 급한 상황이라

2.8억의 물건을 2.5까지 만들어놓았습니다.

거의 콘크리트 가격만

남아있다고 판단됐습니다.

드디어 1호기를 찾은 것 같았고,

너무 긴장한 나머지지

동료와 함께 간 칼국수 맛집에서도

국물만 먹었던 기억이 나네요 ㅎㅎ

공급 리스크 헷지 가능,

너무나 싼 가격이라는

스스로의 판단을 가지고

프메퍼 튜터님께 조심스럽게 여쭤봤습니다.

그리고 받은 답변은 예상밖이었습니다.

"은평님 지금은 어떤 시장이죠?"

"하락장입니다."

"그러면 지금 싼거 사는 시장일까요,

좋은 것 사는 시장일까요?"

"좋은 것 사는 시장입니다.“

"넓게 보면 좋을 것 같아요."

그리고 그 다음날 올라온

라즈베리 튜터님의 글에서

제게 딱 맞는 글귀를 보게 됩니다.

1) 가치가 있는 것을 먼저 보세요.

2) 투자금에 매몰돼 가치를 낮추지 마세요.

라즈베리 튜터님 나눔글 中

제가 봤던

C중소도시의 물건은 싼건 맞지만,

하위 생활권으로 단지의 가치가

부족했다는 것을 간과했었습니다.

가격에 너무 집중한 나머지

가치를 간과한 것이었죠.

1.1% 취득세 카드를 쓰더라도

아깝지 않은가?를 생각했을 때

현재 취득세 중과로

여러채를 투자하지 못하는 상황에서

너무 아쉬운 단지라는 생각이 들었습니다.

한 통의 전화와

한 개의 칼럼글로

물건을 찾는 시각이 완전히 뒤집혔습니다.

터닝포인트였던거죠.

그렇게 C중소도시에서

가치가 있는 단지들을 물색.

하지만 공급리스크가 있는 지역이라고 하기에는

싼 가격이 아니라는 생각이 들었습니다.

지역간 비교평가가 되었던거죠.

다른 지역을 보기로 생각했습니다.

과연, 어떤 지역을 보게 되었을까요?

투자 물건을 찾을 수 있었을까요?

2탄으로 이어집니다 :)

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https://weolbu.com/community/1113157

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