[웨스] 매물코칭으로 센스있게 성장한 이야기 (ft. 센스있게쓰자 튜터님)

안녕하세요.

투자자로 다시 태어난 웨스입니다 😊

5월달은 저에게 참 의미 있는 달이었는데요.

‘매물코칭 받기’를 원씽으로 정한 뒤 실행에 옮기며

‘아 투자란 이런거구나’ 라는 느낌으로

충만했던 한 달을 보냈습니다.

할 이야기들이 참 많지만,

오늘은 저의 첫 ‘매물코칭’을 하며 느꼈던 점을

먼저 나눠보고자 합니다.

매물코칭을 하게 된 과정부터 코칭 결과까지

시작해봅니다!

왜 매물코칭을 받았을까?

원래는 매물코칭을 받을 생각은 크게 없었어요.

저는 중소도시를 투자대상으로 보고 있었는데

중소도시 앞마당이 아직 2개뿐이다 보니

앞마당을 계속 넓히는 데에 집중해왔었거든요.

당장 50만원이라는 비용을 들여서

매물코칭을 넣을 준비가 안되었다고 생각했습니다.

그런데 갑자기 저에게 찾아온 족.저.근.막.염….

왼쪽 발이 찌릿찌릿 아파오기 시작했습니다.

처음엔 ‘괜찮겠지’ 하던 것이 점점 통증이 심해져서

자연스럽게 절름발이가 되어 임장이 어려운 상황이 되었죠ㅠ

만성이다 보니 근막이 정상 두께의 두 배정도로 부어올라

고통스런 치료를 꽤 오래 이어나갔습니다.

그러면서 참 아쉽더라고요.

‘이제야 중소도시 앞마당을 2개 만들었을 뿐인데…’

‘빨리 더 앞마당을 늘려서 투자하고 싶은데…’

이런 마음이 들면서 답답함 속에 잠시 지내기도 했습니다.

발 아픈 것 보다도 이렇게 마음이 아픈게 더 힘들었어요.

그러다가 ‘내가 지난 1년간 열심히 임장간 것에 대한 대가구나’

라는 생각이 들면서 겸허하게 그 대가를 받아들이고,

치료에 전념하기 시작했습니다.

그리고 ‘할 수 있는 것에 집중하자’는 마음과 함께

내가 가진 앞마당 내에서 최대한 물건 찾는 연습을 해보고

매물코칭을 받아보며 실력을 확인해보자 라고 원씽을 정해 봅니다.

족저근막염이 있어도

네이버 매물을 들여다보고

부동산 사장님들께 전화를 돌리고

잠시 집을 보는 것 정도는

아무 문제없이 할 수 있으니까요.

그리고 행동했습니다.

‘조건’의 ‘늪’에 빠지다

앞마당내 저평가 단지들의 매물을 살펴보던 중

독특한 매물이 발견됩니다.

이 지역은 입주물량이 적지 않아

전세 셋팅에 약간의 불안감이 있는 지역이었는데요.

이 매물은 전세가 끼어 있는 데다가

만기일도 딱 제가 원하는 시점이라 잔금리스크가 없었고,

동, 층, 향, 타입 모두 선호하는 위치라 괜찮아보였습니다.

무엇보다 투자금이 딱 제가 원하는 규모였어요.

정말 돈만 넣으면 ‘쉽게’ 등기칠 수 있는 예뻐보이는 매물이었죠.

그런데….

천만원이 비쌌어요^^

그래서 처음에는 이 매물을 보고 외면했습니다.

다른 매물보다 천만원이나 비싼 물건에

눈길을 주지도 않았었죠.

그런데 이게 계속 생각나더라구요 ㅎㅎ

그러면서 점점 아래와 같은 생각으로 발전하게 됩니다…

- 이 지역은 절대적 저평가 시장이고, 이 단지 자체가 싸다.

- 이 매물은 다른 경쟁매물 대비 덜 싸긴 하지만,

여전히 저평가 범위에 있고 내가 원하는 수익규모도 달성할 수 있다.

- 특히나 투자금이 적게 들어서 오히려 수익률은 더 좋다.

- 전세도 맞춰져 있어 리스크도 적다.

"결국 이거…괜찮은 매물이지 않을까?" 라는 생각이 듭니다.

이렇게 저평가라는 ‘기준’이 ‘갭’과 ‘조건’에 밀려 흐릿해집니다.

(지금 다시 보니 정말 물건의 장점만 봤네요..)

이런 상태를 인지한 저는

“웨스야…저평가 여부를 먼저 따져 본 뒤에

상황과 조건을 살펴봐야해

이 매물은 대놓고 천만원이 비싸잖아!”

라고 되뇌어보았지만

“천만원 비싸도 수익률이 오히려 더 좋고

리스크가 적으며 선호하는 동, 타입이라

가치가 더 있다면 괜찮지 않을까?”

"자금이 적고 리스크가 없으니 천만원 덜 벌어도 될 것 같은데"

라는 생각에서 완전히 벗어나지 못했습니다.

이 물건이 안되는 명확한 이유를 찾지 못했습니다.

네…

이론으로 배운 원칙과 기준을

실전에 적용하는 과정에서

우왕좌왕하고 있었습니다.

그리고 투자를 좀 더 쉽고 편하게 하고싶다는

게으른 저 자신의 모습과 마주한 것 같았습니다.

그래서 이 매물을 들고

매물코칭에 들어가보기로 합니다.

그게 저에게 정말 필요한 성장을 줄 것 같았거든요.

이런 저의 생각을 뜯어보고

知를 行으로 연결시키고 싶었습니다.

그렇게…네이버 최저가도 아닌 그 매물을 들고

당당하게 문의를 넣습니다 ㅎㅎ

매물코칭 with 센스있게쓰자 튜터님

울산특강 때 화면으로만 보았던

센쓰있게쓰자 튜터님에게 코칭을 받게 됩니다.

코칭 후기를 미리 읽어 보니

많은 분들께서 떨리는 마음으로 전화를 기다린다고 하시던대

저는 되게 평온하더라고요...? ㅎㅎ

정말 투자하려고 하는 상황도 아니고

이 매물이 ‘싼’ 매물은 아니라는 것을 알았기 때문인지

그냥 덤덤하게 기다려졌습니다.

혹시나 매수해도 괜찮다고 하시면 그냥 사도 되겠다

정도의 마음이었던 것 같아요.

15시에 코칭 시작이었는데

14시59분에 딱 전화가 왔습니다.

튜터님께서는 제가 이 매물을 뽑는 과정에서

비교했던 지역과 단지들을 여쭤보셨고

저는 제 생각을 풀어서 말씀드렸습니다.

튜터님께서 제 생각을 쭉 들으시더니,

제 앞마당이 아닌 지역들과 비교평가를 해주시면서

제가 문의드린 단지 자체가 저평가라고 말씀해주셨어요.

(다행이다…)

그리고 제 생각과 같이

이 매물이 천만원 비싼 건 맞지만

동, 층, 타입이 좋은 선호도 높은 물건이고

전세도 맞춰진 투자금 적은 물건이므로

아래와 같은 상황이라면

오히려 천만원 비싼 물건이 더 낫다고 말씀을 주셨어요.

오…?

그.러.나

그렇다고 이 매물을 사도 된다는 것은 아니고,

튜터님께서는 아래와 같이 새로운 기준을 제시해주셨습니다.

위와 같이 시야를 넓혀서

3.2억이라는 새로운 세계를 열어주셨습니다 😊

네고를 통해 3.2억짜리 매물을 찾는 순간

제가 문의드린 매물은 무려 2천만원이나 비싼,

차마 매수하기 어려운 매물이 되어버리는 마법..

저평가의 정도를 스스로 만들어낼 수 있구나 싶었습니다.

(저는 3.2억로 만들 수 있다는 생각조차 하지 못했습니다ㅠ)

튜터님 께서는 최종적으로

1. 문의 매물을 깎아서 3.3억으로 만들기

2. 3.3억짜리 일반 매물을 깎아서 3.2억으로 만들기

두 가지 방법을 제시해주셨습니다.

문의한 물건은 투자금이 적고

당장 잔금리스크가 없는 건 좋지만

공급이 많은 지역 특성상 전세 계약만기 전에

세입자분께서 나가는 등 변수가 생길 수 있으므로

이런 부분에 대한 안전마진 차원으로

매매가를 최대한 낮추는 게 좋다고 말씀주셨습니다.

듣고보니 매우 맞는 말입니다 ㅎㅎ

매매가를 낮춘다는 것은 단순히

수익률, 수익성을 늘려줄 뿐 아니라

리스크에 대한 안전마진을 형성해주고

더 나아가 원금보존성과 환금성도 개선해주는

만능 치트키라는 생각이 들었습니다.

싸게 산다는 것의 의미와 그 중요성을

현장에서 물건을 찾고 코칭을 넣는 과정을 통해

몸소 느낄 수 있었습니다.

글로는 표현하기 어려운

그 느낌적인 느낌을 받고 말았습니다. ㅎㅎ

튜터님께서는 친절하게 저의 요상한(?) 질문들도 다 받아주시고

지역의 상황에 대한 설명도 해주셔서

투자 기준에 대한 감을 더 잡을 수 있었습니다.

그리고 따스한 멘탈케어까지 잊지 않아주시는 튜터님…

“지금 물건을 가져오신거나 지금 앞마당 내에서 비교하신거나

이런 것들도 틀리지 않았으니까 물건도 괜찮고

상황적인 부분도 잘 만들어 오셨다고 생각이 들어요.

그래서 조금 더 확신을 가지고 해보시면 좋겠다고 생각이 들어요.

말씀하신거 들어보고, 여기 쭉 써준거 봤을때는

충분히 더 찾으실수 있을 것 같고. 한계 짓는거 보다는

좀 더 가능성을 열어두고 보면 더 좋은 투자를 할 수 있을 것 같습니다”

이 말을 들었을 땐 뭉클하기도 했습니다.

적어도 엉뚱한 단지를 들고간 건 아닌 것 같아서

다행스럽기도 했습니다.

물건의 상황과 조건보다

싸게 사는 것이 왜 그토록 중요한지

명확하게 설명해주신 튜터님께 감사드립니다.

저는 코칭때 들은대로

네고! 를 시작하게 되는데요~

불가능할 것만 같았던 네고가

하다보니 또 되는 신기한 경험도 하였습니다.

이 부분에 대한 후기는 따로 또 남겨보겠습니다 :)

(그리고 2순위 물건의 경우 저평가는 맞지만 수리상태가 좋지 않으므로

천만원 정도 네고 해보되, 가급적 1순위 물건에 집중하라고 말씀주셨습니다.

글이 너무 길어질 것 같아 2순위 관련 내용은 스킵해봅니당~)

To. 센쓰있게쓰자 튜터님

녹음 내용을 들으며 필사를 해보니

제가 참 두서없이 이상한 질문을 많이 했더라고요^^…

그럼에도 불구하고 친절하게 잘 답변해주시는 모습이 존경스러웠습니다.

저랑 대화하느라 쉽지 않으셨을텐데…정말 고생 많으셨습니다 튜터님!

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