71% 나 되는 물량이 쏟아지는 OO구! 그 영향은...



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올림픽파크 포레온

1만 2773세대

24년 11월 입주

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서울에 이렇게 큰 공급이 있다니

다가오는 11월

이때가 서울의 가장 저점이 아닐까

기대하시는 분들 계시겠죠?

안녕하세요

일분일초입니다.

서울에 1만 세대가 입주하는데

막상 매물임장을 다닐 때는

올림픽 파크 포레온에 입주한다는

매도자는 많이 못보셨나요?

그래도 1만 2천 세대나 되는 단지가

서울에 영향을 안 주지는 않을 것 같은데

거대 공급을 앞 두고 있지만

어쩐지 급락의 분위기는 아닌 것 같죠?

투자에서 미래를 예측할 수 없지만

서울의 최대 공급을 앞두고

앞으로 어떻게, 어느 정도 영향을 미칠지

나름의 생각을 정리해고

앞으로 무수히 맞이할

공급에 대처하는 방법을 알아보고자합니다.

1.

공급은 도미노로 영향을 받는다.

(어떻게)

## 구 사람들이

강동구, 올림픽 파크포레온 까지 갈까?

라는 생각보다

강동구 -> 광진구 -> 성동구 -> 서울 어디까지?

라는 생각을 갖기

라즈베리 튜터님

"이렇게 좋은 단지에서 강동 저 끝까지 갈까?"

"좋은 단지는 영향이 없겠지?"

라고 생각하지만

과거 08년도

잠실의 대규모 재건축과 강동입주가 있을 때

서울 대 폭락이라고 할 만큼

거래가 없었습니다.

'공급 앞에는 장사 없다.' 는 말처럼

위로는 강동, 광진, 성동

아래로는 분당, 수지, 수원까지

분명히 영향이 있을 것입니다.

이렇게

간접적으로 가격의 물결이 퍼질 것이라는 것을

기본적인 생각을 할 수 있습니다.

그렇다면

이 영향이

언제, 어느 정도로 올까요?

2.

과거를 통해서 배우기

(언제, 어느 정도)

18년 헬리오시티의 입주 시기에

어땠을까?라는 궁금증으로 이어집니다.

강동과 하남의 매매가가 -17%

1억 이상 빠진 것을 알 수 있습니다.

마포는 - 2억 4천! 하락한 반면

흑석은 영향을 받지 않은 모습입니다.

거래건수는 5건 안팎으로

거~의 없네요

그리고 기간은 3-5개월로

거대 공급에 비해

기간은 짧은 편이네요

그렇다면

과거의 공급을 통해서

크게는 지역별로

작게는 단지별로

주변 단지 보다 멀리있는 단지가 더 빠질 수 있다.

혹은

오 영향을 안 받는 곳이 있네

(오히려 금액대가 중요한 것은 아닐까?)

생각해 볼 수 있습니다.

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과거의 공급을 똑같이 적용해도 될까요?

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실거주 의무를 3년간 유예

반값전세

등

정부의 규제도 시장의 상황도

빠르게 바뀌고 있는 지금

과거를 통해서 학습한 대로

시장이 움직여줄지 모르겠습니다.

그렇다면

우리는 무엇을 할 수 있을까요?

3.

우리가 해야할 것

✅과거의 공급 - 가격을 보고 나름의 결론내보기

정답을 맞출 수 없겠지만

과거 시장을 보면서

나름의 생각을 점검해볼 수 있을 것입니다.

✅매물의 증감 확인하기

(전세는 1613개...)

매매, 전세 매물의 갯수를 통해서

시장을 흐름을 더 빠르게 느낄 수 있습니다.

유심히 지켜보면서

매물의 갯수도 트래킹 해봐야겠습니다.

+

허위매물도 있으니

전임을 통해서 실제 거래되는 가격을

알고 있는 것도 중요해보입니다.

✅지역을 넓게 보기

임장지의 가격만이 아니라

타겟하는 모든 단지들의

매매, 전세 가격

매물의 증감을

함께 살펴봐야 겠습니다.

서울 뿐만 아니라

공급을 앞두고

위기가 될 수도

기회가 될 수도 있습니다.

미리 발로 밟고

눈과 손으로 확인하고 검증하면서

준비된 투자자가되어

다가오는 시장에서

아쉬운 순간이 없도록

시장을 항상 지켜볼 것을

이 글을 통해

다짐해봅니다.

읽어주시는 모든 분들 감사합니다.

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