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9월 돈버는 독서모임 - 부의 전략수업
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제목 : 아기곰의 재테크 불변의 법칙
저자/출판사 : 아기곰 / 아라크네
읽은날짜 : 24년 6월 2일
올바른 제태크 전략을 세워라
p17. 뚜렷하지만 실현 가능한 목표를 세워라
인생을 살면서 삶의 목표를 가지고 일을 추진하는 것과 아무런 목표없이 일을 하는 것은 결과에서 크나큰 차이를 보인다. 모든 일에서 명확하고 구체적인 목표를 세우는 것이 매우 중요하다.(중략)
계단참
제테크에서도 마찬가지이다. 달성하기 어려운 목표를 무리하게 세우는 것보다는 우선 내가 할 수있는 작은 것부터 실천하는 것이 성공의 지름길이다.(중략)
작은 목표라도 반드시 달성할 때, 자기 자신에 대한 신뢰, 즉 자신감(Confidence)이 쌓이는 것이다.
->90일 부자되기 목표를 세우고 반드시 달성하자(보상주기)
p55. 돈은 준비된 자의 친구다.
재테크에서도 승리는 언제나 준비된 사람의 몫이다. 아무런 준비없이 있다가 공이 튀는 댈 이리저리 쫒아다니면 언제나 상투만 잡게된다. (중략) 하지만 평소에 관심을 가지고 정보를 모으고 분석을 하다 보면 의외로 좋은 기회가 찾아올 수 있다. 상위 10%안에만 든다고 하더라도 돈을 벌 기회는 많다.
->독감임투 하기
p59. 세상에 마술은 없다.
제태크는 생활 습관이며 마라톤과 같은 것이다. 매일 놀다가 어느 한순간에 마술을 부려 멋진 집을 얻을 수는 없다. 세상에 마술은 없다. 마술로 지은 집은 마술이 풀린 후에는 늙은 호박으로 돌아가기 때문이다.
->독감임투를 생활화하자
p63. 세상은 변한다, 고로 방법론도 변한다.
경제신문을 읽는 것을 권하고 싶다. 요즘은 일간신문도 경제면의 내용이 알차므로 매일 꼭 보기 바란다. 몇번만 본다고 거기서 모든 것이 나오는 것이 아니고, 2년 3년 계속 보다보면 세상을 보는 눈이 열리고, 10년을 보게 되면 돈이 날아다니는 것이 보이게 된다.(중략)
특정주제에 맞는 기사가 나오면 스크랩을 하고, 그 기사에 대해 자신의 생각들을 메모해 보는 것도 좋은 방법이다.
->'경제신문 읽기'는 투자전문가들이 꼭 추천하는 포인트다. 마음만먹고 잘 실천되지 않고있어서 반성한다.
p79. 부자가 되려면 부자를 닮아라.
- 시장을 보는 눈 (정보 해석 능력)
1)남의 일기쓰기 - 이슈발표하면 날짜, 발표요지 메모하고 기사를 스크랩하기->이후 확인
2)자신의 일기쓰기 - 변곡점 잘파악, 중요한변화나 정부발표대 자신의 의견을 꼭 일기장에 메모하기->이후 확인
- 이를 실현할 수 있는 밑천(기초 자본)
- 행동할 수있는 용기 또는 자기확신(Self Confidence)
->정보해석능력을 기르자
p90. 가계부는 휴지통에 버려라.
대차대조표를 작성해보자.
- 총자산, 총자산에는 부동산(아파트, 토지 등)과 동산(은행예금, 적금, 주식, 채권등)이 있다. 대차대조표를 작성하기 위해서는 자산 평가를 해야한다.
- 부채, 부채에는 은행에서 빌린 대출금(마통포함), 다음달에 결제할 카드금액, 집을 전세주었을때 전세금포함
- 총자산에서 부채를 빼면 순자산이 된다.
한달에 한번 또는 분기에 한번 10분만 투자하면 자신의 재테크 성적을 알 수 있을 것이다. 이를 통하여 지난 기간을 반성하고 앞으로의 목표를 재점검하는 좋은 계기를 만들수 있을 것이다.
->가계부만 쓰면되는줄 알았는데, 그건 협의의 개념이고, 대차대조표를 만들어야한다.
p98. 부자지수, 자산지수로 스스로를 평가해보라.
부자지수 = 순자산액 * 10 / (나이 * 연간수입)
부자지수 100%를 기준으로 했을 때 이보다 높으면 재테크를 잘하고 있다는 의미이고, 이 기준보다 낮으면 보다 노력을 해야 한다는 의미이다. 만약 당신의 부자지수가 200%가 넘는다면 당신은 상당히 좋은 투자 및 소비습관을 지니고 있는 것이고 미래에 부자가 될 가능성이 높다. 만약 당신의 부자 지수가 50% 이하라면 자신의 경제생활 습관을 되돌아보아야 한다.
자산지수 = 순자산 / 평생 수입총액
->순자산이 높으면 부자지수가 높아진다.
p115. 말한마디로 돈도 벌수 있다.
인생을 살다보면 이익과 이익이 맞부딪히는 순간, 협상이 필요할때가 상당히 있다.
-양보를 위한 카드를 만들어라.
-Win-Win 전략을 추구하라.
-자기의 무기를 최대한 활용하라.
-최종 결정권자는 숨어 있어라.
-중재자를 내 편으로 만들어라.
->돈벌기가 얼마나 힘든데, 말한마디로 돈을 벌수있다면...그렇게 해야지!!
p137. 불확실성이 성공의 미래이다.
시장에 영향을 주는 요소들을 나열해 보고 거기에 가중치를 두어 평가해 보는 습관을 기르는 것이 중요하다. 이러다 보면 본인의 크게 보았던 요소들이 실제로 시장에서는 거의 무시해도 좋을 만큼의 영향력밖에 끼치지 않거나, 반대로 본인이 작게 보았던 요소들이 시장에서 위력을 발휘하는 경우를 발견할 수 있을 것이다. 부동산 투자는 매달 하는 것이 아니다. 그러나 평소에 이런 습관을 들여놓은 사람과 그렇지 않은 사람의 투자 수익률은 하늘과 땅 차이다.
->저환수원리 (직장,교통,환경,학군)
p143. 달걀을 한 바구니에 담지 마라.
대세 상승기에는 수익이 날 확률이 높으므로 집중투자, 그중에서도 지렛대 효과를 노리는 집중 투자가 더 수익률이 높은 것이고, 침체기나 대세 하락기에는 분산 투자가 그나마 손실을 줄이는 투자방법이 되는 것이다.(중략)
분산투자는 화끈한 한 방을 바라는 사람에겐 매력적인 투자 벙법론이 아닐 수도 있다. 그러나 자산을 지키고 기회가 왔을 때 집중적으로 투자할 여력을 지킨다는 측면에서 반드시 고려해야 할 투자전략인 것이다.
살다보면 비가 오는 날도 있고, 맑은 날도 있다. 비가 오는 날에는 우산을 팔고, 맑게 갠 날에는 짚신을 파는 지혜가 필요한 것이다.
->부동산에 자산이 모두 묶이면 안된다.
p160. 사고의 울타리를 벗어나라
만약에 기존에 살던 곳이 여러가지 이유로 편하다고 느끼면 당분간 그곳에서는 전세로 살고, 대신 투자 가치가 있는 곳에 집을 사 놓으면 되는 것이다.
교통, 교육, 환경, 직장과 기리등을 고려해서 몇개의 후보지를 골라 보자... 중요한 것은 사고의 울타리를 벗어나는 데에 있다..."왜 그러는데 Why?"와 "왜 안되는데 Why not?"를 생각하자. 생각이 유연해지면 그만큼 그동안 보이지 않았던 기회가 눈에 들어오게 된다. 이에 따라 재테크에서 성공할 확률도 높아지는 것이다.
->주거분리투자
p203. 주식과 부동산 나한테 맞는 재테크는?
- 부동산은 실물이다 : 아파트 시장은 망해도 쪽박은 차지 않는다...연평균전세가율은 4.84%였다.. 결국 어떤 집을 산후 7~9년 정도 시간이 흐르면 전세 시세가 최초 매수 가격을 초과한다는 뜻이다.
- 부동산 가격에는 하방 경직성이 있다 : 실수요자들의 시각에서 보면 집값이 오를 경우에만 팔 생각이 생기는 것이고(투자자), 내릴 경우에는 거래에 대한 생각이 없어지는 것이다(실수요자). 이렇기 때문에 부동산 특히 주택 시장은 한번 오르면 가격이 빠지기 어려운 하방 경직성을 갖게 되는 것이다.
- 주택시장은 레버리지 투자가 가능하다 : 전세금 무이자 대출
- 부동산은 거래 비용이 많이 든다 : 중개수수료, 취득세 (2~5%)
- 부동산은 시장의 반응 속도가 느리다 : 실수요위주의 시장, 직장인에게 유리
- 부동산에는 기관 투자자가 없다 : 정보의 불균형 정도가 주식 시장보다는 덜하다. 부동산 시장은 개인과 개인간의 경쟁시장이다.
- 부동산은 수요와 공급이 제한적이다 : 부동산은 단기간에 수요와 공급이 늘어나기 어렵다.
- 부동산은 환금성에서 제한적이다 : 환금성이 떨어진다는 것이 부동산 투자의 약점인데, 이이러니하게도 이 때문에 손실을 줄일 수 있다는 반전도 있다.
- 부동산은 주식보다 초기 자본이 많이 필요하다.
- 주식은 포커, 부동산은 고스톱이다 : 집을 사지않는 순간 세입자가 되는 것이다. 부동산은 시장에 참여하지 않아도 피해자가 될수있다.
->부동산투자시장에 들어가지 않으면 나는 피해자가 될수 있다.
p217. 보이지 않는 손, 시장의 원리를 파악하라.
-남태평양 멀리에 원숭이만 200마리가 사는 섬나라. 망고나무 1년에 100개씩 열림 : 피흘리며 쟁탈전
돈을 1만원 만들어서 원숭이들에게 50원씩 나눠주기 : 돈이있는 원숭이 망고먹기
-돈 1만원을 더 만들어서 나눠주기 : 망고 100원-> 200원으로 인상, 투기꾼들이 망고를 매점매석
-망고와 닮은 돌맹이 100원->500원(1000원까지 오를것이라는 소문)->600원에팔아 망고구입희망->매도실패
(중략) 서울대에서 정원을 1,000명 늘린다고 하면 서울대학교가 미달이 날까? 그럴 가능성은 전혀없다...땅값이 달라서이다...그 땅이 가지고있는 무형의 자산, 바로 입지가 다르기 때문이다....수요가 몰리는 곳에 내 집 마련을 해야 미래에 두 발 뻗고 잘 수 있다는 뜻이다...결국 단기적으로 시장 가격을 결정하는 것은 수요와 공급의 법칙이지만, 장기적으로는 유동성 확대, 그러니가 시중에 돈이 얼마나 풀렸는지도 중요하다. ..결국 남보다 먼저 망고를 골라내는 눈이 있으면 돈을 벌 수가 있다. 물론 모든 부동산이 망고라고 하는 것은 아니다. ..시장을 움직이는 보이지 않는 손 -- 이것을 생각해 보면 미래의 가격이 보인다.
->밤잠을 설치는 투자를 하지말자..입지!!
p227. 인구가 줄면 집값이 떨어질까?
...향후 20년간 지방의 인구는 4.3%나 줄어들겠지만 같은 기간 동안 가구 수는 9.1%나 증가한다고 한다. 수도권은 물론 지방도 주택 수요가 지속적으로 늘어날 것이라는 의미이다.
->강남1시간이내 투자
p243. 좋은 투자처를 고르는 눈, 입지를 보라
주택 시장에서 망고와 돌을 구분할 수 있는 기준은 입지라고 할수있다. 부동산 투자는 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지라고 한다. ..직주근접, 교통, 교육, 거주환경...본인의 집 근처에 얼마나 많은 직장(일자리)이 있는지가 중요한 요소이다. ..내 집과 내 집을 사 줄 그 누군가의 직장 위치가 중요한 것이다.
->입지좋은 부동산은 망고다
p253. 입지의 3대요소 교통, 교육, 환경을 따져보라
교통 : 교통문제도 본질은 직주근접과 같다...연봉이 높을수록 시간 절약분의 가치가 높아지므로 연봉이 높은 사람은 직장이 가까운 곳에 거주할 가능성이 높다.
교육 : 23.5%가 교육이 가장중요..사람은 주변의 영향을 많이 받는다...맹모삼천지교...공부잘하고, 착실한 친구를 사귀기 바라는 것이다...학업성취도 평가와 특목고 진학률 보기...
첫째. 고학력의 부모가 많은 지역이어야 한다...서울에 서초구, 강남구, 송파구, 용산구, 마포구, 종로구, 동작구, 영등포구 등 8개 지역과 경기도에 성남 분당구, 용인 수지구, 과천시, 수원 영통구, 용인 기흥구 등 5개 지역, 그리고 지방에 대전 유성구, 세종시, 대구 수성구가 여기에 속한다.
둘째. 그 지역의 구성원들이 비슷한 주거 환경을 갖추고 있어야 한다.
환경 : 삶의 질과 관련된 요소라 할 수 있다. ..한강이 보이면 환경이 우수하다...탁 트인 전망이 보이는 아파트가 훨씬 좋은것은 사실이다...'시각적 즐거움', '신선한 공기의 통로'
첫째. 다른 요소보다 경기의 영향을 많이 받는 경향이 있다. 즉, 경기가 어려우면 어려울수록 프리미엄이 급격히 줄어드는 현상을 보인다는 것이다. 경기가 어려울때 라면의 매출이 줄어드는 것보다 자동차의 매출액이 더 떨어지는 현상과 같은 원리이다.
셋째. 효용 체감의 법칙도 고려해야 한다...조망권만 있는 곳보다는 그곳에 접근하여 운동이나 산책도 할 수 이쓴 체험권이 있는 곳이 앞으로는 더 각광을 받게 될 것으로 예상된다.
->직장, 교통, 교육, 환경
p270. 새 아파트가 좋을까, 낡은 아파트가 좋을까?
감가상각...자동차와 같은 기계류는 5년 감가상각..주택은 40년 감가상각..미국은 27년 6개월 감가상각...결국 건물가치보다 대지가치가 높은 주택이 장기적으로는 상승 가능성이 더 높은 것이라 하겠다... 입지...입지는 좋지만 낡은 아파트가 입지는 상대적으로 떨어지는 새 아파트의 시세를 역전하는 데에는 5년 정도의 세월밖에 걸리지 않은 것이다.
->수도권은 입지좋은 구축, 지방은 5년이내 신축
p289. 집을 샀다 팔았다 해야 돈을 벌까?
첫째. 부동산 투자라는 것은 강제 저축 효과가 있다.
둘째. 부동산의 샀다 팔았다를 반복한다는 것은 부동산에 대한 관심이 남다르다는 것을 의미한다.
첫째. 자금 형성이 덜 된 사람은 부동산을 샀다 팔았다를 반복하는 것이 좋은 전략이다...적절한 시기에 갈아타기를 하라는 의미이다.
둘째. 어느정도 투자자금 형성이 된 사람이라면 '가치투자'를 하는 것이 좋다.
고기가 없는 곳에 낚싯대를 걸어 두고 10년을 기다려 보아도 고기는 잡히지 않는다. 물고기가 다니는 길목에 아침에 그물을 쳐 두고, 논일을 하다가 저녁이 되어 집에 갈때 고기만 건져 가면 저녁상이 푸짐할 것이다...길목은 직주근접 지역과 교통, 교육, 환경이 좋은 지역이다.
->담배꽁초투자, 가치투자...직장, 교통, 학군, 환경
p299. 투자도 심리 싸움이다.
...집을 사는 데는 라면이나 자동차를 사는 것과는 전혀 다른 의사 결정이 필요함에도 불구하고, 많은 사람들은 같은 절차를 통해 의사 결정을 하기 때문에 투자에 실패를 하는 것이다...밀짚모자는 당연히 수요가 많은 여름에 사는 것보다 겨울에 사는 것이 싸다...특히 주택시장은 양도소득세의 비과세 조건이 2년 보유이므로 적어도 2년후의 시장을 내다보고 투자를 하여야 한다. 단기시세 차익만 노리고 투자를 할 경우에 상투를 잡게 될 위험성이 있다.
->돈의 심리학, 매수자가 유리한 시장에 투자하기
p305. 투자 심리는 집값에 어떤 영향을 끼칠까?
...하락기에는 세상이 망할 것처럼 공포에 휩싸여 투매를 한다든지, 상승기에는 자신의 여력을 생각하지 않고 공격적인 투자를 하기도 한다...매월 마지막주에 소비자 심리지수(CSI)의 한 항목으로 주택가치 전망 지수를 발표하고 있다...투자심리가 좋아지면 집값이 오르고, 집값이 오르면 투자 심리가 좋아진다는 것이다. 두 말은 비슷해 보여도 전혀 다른 의미이다...
첫번째이유. 투자자들이 집값이 1년후에 오를 것으로 생각하면, 1년 후가 아니라 지금 집을 사기 때문이다. 이 때문에 1년 후에 집값이 오르는 것이 아니라 지금 집값이 오르게 되는 것이다. 투자 심리가 좋아지면 집값이 오르는 이유가 바로 이것이다.
두번째는 현재 집값이 오르면 앞으로도 집값이 오를 것이라고 믿고, 반대로 현재 집값이 내리면 앞으로도 집값이 내릴 것이라고 믿는 사람이 많기 때문이다...
투자 수익을 올리기 위해서는 쌀때 사고 비쌀 때 팔아야 한다. 말은 쉽지만, 집값이 떨어진다고 남들이 외면하는 비수기에 집을 사기 위해서는 공포를 극복해야 하고, 집값이 더 오를 것이라는 기대감이 시장에서 넘칠 때 집을 팔기 위해서는 탐욕을 자제해야 한다. 이런 이유로 탐욕과 공포를 억누르는 것은 투자의 가장 큰 덕목으로 꼽는 것이다.
->공포에 사고, 환희에 팔아라
p321. 상승장과 하락장에서의 전략은 다르다.
...상승기에는
첫째, 과거시세에 너무 연연해하면 곤란하다.
둘째, 판단은 신중하게 행동은 빨리 해야 한다.
셋째, 상승장에서는 일시적 1가구 2주택 전략을 활용해야 한다.
넷째, 무조건적인 추적 매수는 지양해야 한다.
...'판단은 신중하게 행동은 빠르게'는 행동을 빨리 하라는 것이지 판단을 대충하라는 의미는 전혀 아니다...오르고 내리기를 반복하면서 장기적으로는 통화량 증가, 즉 돈 가치 하락분만큰 오르는 것이다.
...하락세장의 특징은 거래량이 먼저 줄어든다는 것이다. 팔고자 하는 사람은 과거의 시세나 호가를 고집하는 반면, 사고자 하는 사람은 보다 싼 급매물만을 찾기 때문이다.
첫째, 시장에 나온 매물이 진짜 급매물인지 알아볼 필요가 있다.
둘째, 판단은 신중하게 행동은 한 박자 천천히 해야 한다.
셋째, 하락장에서는 먼저 팔고 나중에 사는 전략을 활용해야 한다.
->진짜 급매물확인, 행동은 한박자 천천히, 먼저팔고 나중에 사기
p349. 2030 세대를 위한 조언
...평균적으로 5년에 한 번식 조정을 거치게 된다. 하지만 그 다음 상승기에는 언제 그랬냐는 듯이 전고점을 돌파하곤 한다.
(적용점)
-대차대조표 만들기
-경제신문읽기(정보해석능력 키우기)
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