최근 1주택 보유하신 분들중에 갈아타기에 대한 막막함을 느끼시는 분들이 많습니다
- 수도권 대부분 토지거래허가구역으로 다 묶였는데 굳이 지금 공부하는게 의미가 있나요?
- 강남, 송파, 마포, 성동.., 상급지는 너무 많이 올랐는데 알아두는게 도움이 될까요?
- 갈아타기는 하고 싶은데 어디부터 가야할까요?
1주택 갖고 더 좋은 아파트로 갈아타기 하고 싶은데 무엇을 해야할지
고민되시는 분들을 위해 이 글을 씁니다
1.상승장도 갈아타기는 가능하다
상급지 갈아타기는 하락장에서 해야한다고 생각하시는 분들이 많습니다
(상급지가 더 많이 떨어지기 때문에)
그러나 갈아타기는 타이밍과 무관합니다
내 상황에서 더 가치있는 자산을 보유할 수 있는 방향이라면 실행하는 것입니다
- 시차를 두고 갭메우기가 일어나면 하급지 가격이 올라 상급지와 가격 차이가 줄어듭니다
지난 상승장 연도별 KB지수 증감입니다
상승장 초반에는 상급지가 먼저 오르지만 후반부로 갈수록 하급지의 증감폭이 더 큽니다
갭메우기로 상급지와의 가격차이가 줄어들면
하급지에서는 상급지로 갈아타기할 수 있는 기회가 옵니다
- 정부 정책은 시장에 영향을 줍니다
최근 다주택자 양도세 중과 유예 종료로 강남, 송파와 같은 상급지에서
급매가 나오면서 하락거래가 일어나고,
대출을 최대 6억까지 받을 수 있는 15억 이하 아파트에서
실수요자 위주로 거래가 일어나며 가격이 무섭게 상승하는 것을 보셨을겁니다
상승장에서도 갈아타기 가능합니다
그러나 시장에 머무르지 않으면 실행하기 어렵습니다.
상급지는 늘 달아나기만 하는 것은 아니며 시장은 다양한 원인으로 기회를 줍니다
2.이번 부동산 시장 싸이클이 빠릅니다. 기회를 잡기 위해 상급지를 미리 알아둬야 합니다
성동구의 한 대단지입니다
매매가가 2배(+100%) 되는데 6년 가까이 걸렸습니다
그런데 이번 장에서는 3년이 넘은 시점에 2배가 올랐습니다
통화량의 증가로 언제까지 얼마나 오를지 알 수 없지만 이전 장 대비 빠른 속도로 올랐고
그만큼 하락장이 빨리 올수도 있다는 것을 대비해야합니다
21년 서울아파트 가격이 역대 최고로 많이 올랐을 때
하락장은 정말 올것 같지 않은 분위기였습니다
그런데 단 1년 만에, 22년 말부터 폭락해서 23년 바닥을 찍었습니다
23년 기회가 왔을때 그 기회를 잡으신 분은 미리 그 지역을
공부하고, 지켜보고 계셨던 분들이었습니다
당시 강남, 잠실 등으로 실거주 갈아타기 하신분도 있었고
3~4억대로 마포, 성동, 광진, 강동과 같이 서울 중상급지에 투자하신 분들이 기억납니다
그때가서 알아가려면 정말 늦습니다
미리 알아둬야 합니다
3.그래서 나는 무엇을 해야할까?
1) 보유하고 운영하는 방법을 배웁니다. (보유세, 양도세, 임대 등)
2) 내가 갖고 있는 자산보다 상급지를 고르고 미리 아는 지역으로 만들어 둡니다
(매도 후 금액 + 현금 + 대출을 합쳐서 갈 수 있는 곳을 찾아보는 겁니다)
매수한지 얼마 안되신 분들은 아직 갈아타기가 그려지지 않으실 수도 있습니다
하지만 계획조차 없다면 '어디로 갈아타야 할지', '어떻게 준비해야 할지'
더욱 막막함에 휩싸이실 겁니다
현재에 멈추지 마시고 꼭 다음달도 행동하시기 바랍니다 :)
좋은 하루 되세요 ^^
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