[와이케이91] 지방 투자 2호기 준비하다가… 서울 등기 치게 된 결정적 한마디

안녕하세요.

질문하며 성장하는 와이케이91입니다.

월부와 함께한 2년 2개월, 서울에 첫 등기를 치게 되었습니다.

지방 2호기 투자를 진행할 예정이던 저의 방향이 서울 투자로 바뀌게 된 이야기를 차근차근 해보며, 이 순간 지방 투자를 생각하시는 분들과 서울/수도권에 내집마련을 앞두고 계신 분들께 조금이나마 도움이 되었으면 하는 마음으로 시작해보겠습니다.

투자 방향이 바뀌게 된 계기

25년 2월 지방 A지역에 5500만원으로 매수한 소중한 1호기는 1년이 지난 현시점, 약 4천만원 상승한 흐름을 보여주고 있습니다. 

[와케의 1호기 매수 이야기]

https://weolbu.com/community/2619586/

지방 투자로도 돈을 벌 수 있다는 것을 몸소 알게 된 저는 1년 동안 열심히 저축하며 지방 앞마당을 만들어갔고, 지방 투자를 발판으로 서울/수도권 투자를 진행해야 하기 때문에 서울/수도권 앞마당 또한 번갈아가며 만들어갔습니다.  

2호기를 위해 26년 1월부터 3월 초까지 연속으로 지방 임장을 진행하였고, 그렇게 만들어진 B와 C지역의 8개 구 앞마당에서 투자 가능한 매물들을 리스트업하고 전임과 매임을 반복하였습니다.

오렌지하늘 튜터님과의 매물 코칭을 통해 그 당시 보고 있던 매물의 리스크가 크다는 것을 깨닫고 다시 투자할 수 있는 단지들을 찾아갔습니다.

(매코를 넣기 전 어떻게 하면 매물을 만들 수 있을까? 에 대해 깊이 고민하였고, 이러한 시뮬레이션 과정에서 놓치고 있는 것이 있는지 튜터님과 맞춰보고 싶었습니다. 여기서 제가 크게 간과했던 부분은 입주 리스크. 지방 투자에 있어 공급은 전세가에 큰 영향을 줄 수 있기에 간단히 ‘괜찮겠지?’라는 생각은 절대 금물!)

투자할 수 있는 매물들을 다시금 손에 쥐고 지금의 판단이 옳은 방향으로 가고 있는지 마스터 멘토님과 투자코칭을 진행 후 최종 투자 결정을 하기로 마음 먹었습니다.

멘토님이 주신 방향성은 크게 2가지, 1년 뒤 1호기 매도 후 저축액과 함께 수도권으로 갈아 끼우는 것과 유리공의 생애최초 명의를 이용하여 서울에 내집마련을 하는 것. 

(투자 방향성은 개인의 상황에 따라 다르기에 꼭 투자코칭을 받고 결정하시면 좋겠습니다)

25년 한가해보이 멘토님과 투자코칭에서 2호기까지 지방 투자를 진행하고, 그 후 수도권으로 갈아끼우는 큰 방향성을 잡았지만 시장 상황이 바뀜에 따라서 전략 수정이 필요하다는 것을 알게 되었고, 어떤 방향으로 나갈 건지는 스스로 고민하고 결정해야 된다고 생각했습니다.

아래는 1호기 매수를 결정하기 전, 수도권에서 실거주 후 거주-보유 분리를 하려고 생각했던 단지의 현재 모습입니다. 

매매가는 2.8억 상승, 전세가는 1억 상승한 모습을 보여줍니다.  확실히 서울/수도권은 실수요와 가수요가 함께 공존하기에 상승의 힘을 받으면 큰 폭으로 가격이 상승한다는 것을 알 수 있었습니다.

결과론적으로 본다면 1년 전 해당 단지를 실거주로 매수했다면 현재와 또 다른 방향성이 생겼을 것입니다. 하지만 미래 상황이 어떻게 흘러갈지 모르기에 매수를 결정한 시점에서 할 수 있는 최선의 선택을 하면 된다고 배웠기에 25년으로 돌아간다고 하더라도 같은 선택 (지방투자)을 하지 않을까 생각됩니다. (투자할 당시의 시장의 분위기는 그때 현장에 있던 사람만 알 수 있으며(해당 지역과 인근 단지의 입주장이 계속되어 전세 가격이 늦게 오를 수 있겠다는 판단이 있었습니다), 그 당시 저의 목표 자산으로 나아가는데 옳은 방향이었다고 판단했기 때문입니다.)

솔직히 가끔은 그때 이걸 샀더라면…이라는 생각이 들 때도 있습니다.

아무래도 나약한 사람인지라 더 그런 것 같습니다.

하지만 옳은 방향으로 가고 있다면 늦더라도 차근차근 나아가면 된다고 믿기에 할 수 있는 것에 최선을 다하기로 마음 먹고 있습니다.

그렇게 저 자신 및 유리공과의 솔직한 대화를 통해 서울 내집마련으로 투자 방향성을 바꾸게 되었습니다.

나 혼자 하는 것이 아닌 같이 하는 내집마련

투자 방향성을 바꾸고 다시 처음으로 돌아가 ‘가능 예산 계산 → 앞마당 전수조사 → 투자 단지 선정 → 매물 리스트 확보’ 순으로  행동을 이어나가려 했지만 첫 번째 벽을 만나게 됩니다.

'난 출/퇴근 시간 30분 이내면 좋겠어' 

2년 2개월 동안 월부 활동을 하면서 투자에 대해 배워온 저와 간간히 월부 너튜브를 접한 유리공… 

‘너나두씨가 노도강 금관구는 별루래!’ 5급지는 안된데! 

(유리공은 늘 너나위님을 너나두씨라 부릅니다)

네, 저도 일반인의 생각으로 투자을 접할 땐 그랬습니다. 하지만 시장의 분위기는 매번 바뀌기에 유리공의 생각 업데이트가 필요했고 투자에 대한 이해도 차이 간극을 줄일 필요가 있었습니다.

이럴 때 필요한 것은 바로 강의 레버리지! 

내마기 강의를 통해 현재 시장과 내집마련을 위해서 해야 할 것을 전문가에게 배우고, 제가 그동안 쌓아왔던  앞마당과 투자 스킬들을 접목한다면 확실히 될 것이라 생각했습니다.

(투자 스킬이라고 해서 크게 특별한 것이 있는 것은 아닙니다. 선배님들과 강사님들이 해주셨던 강의 내용과 다양한 실전투자경험을 읽고 현장에서 직접 활용해보고 내 것으로 만들었던 것들입니다)

강의는 4월부터 시작이었기에 남은 2주동안 예산을 파악하고 앞마당을 털기로 결정합니다. 2급지는 후순위까지 예산 초과로 보내주고 3급지는 가장 후순위만 남아있었습니다. 그렇다면 4급지의 선호도있는 단지로 가는 것이 맞다고 판단하여 4급지부터 매물을 털었습니다. 

자칭 4급지 컬렉터 였던 저는 7개의 4급지 앞마당 중 직장과 가장 가까운 D지역을 우선으로 매물을 털었습니다.

(다행히? 저희의 직장은 강남이 아닙니다)

그러면서 만난 두 번째 벽을 만나게 됩니다.

‘가격은 무조건 깍아서 사야지! 호가 그대로 주고는 절대 못사!’

5월 9일 양도세 중과를 피하기 위한 다주택자 매물을 찾아 평일 퇴근 후 저녁 시간, 주말 할 것 없이 현장을 누비고 다녔습니다. 

하지만 사장님들의 반응은 늘 비슷했습니다.

‘왜 지금 왔어, 한 달만 일찍오지… 그 가격은 없어 이제… 어제 0억에 계약해서 집주인들이 그 가격으로는 안팔꺼야’

투자 매물을 찾으러 다니면서 항상 부동산 사장님들께 들어왔던 이야기였기에 크게 신경 쓰지 않았지만, 생각보다 매물이 나오지 않는다는 답답함을 느꼈습니다. 

그러다 D지역 앞마당을 만들 때 랍보를 형성해 놓은 부동산 사장님이 가지고 계신 다주택자 매물, 그것도 실거래가 대비 5천만원이 싸게 나왔지만 전세입자가 새로 들어온지 6개월밖에 안되는 상황. 정상적으로 주담대를 받을 순 없지만 후순위 대출을 받고 추후 전세퇴거자금대출을 활용한다면 회사 대출과 함께 충분히 가능하겠다는 시나리오가 나왔습니다. 

전세입자가 집을 잘 안보여주는 상황으로 집을 보기 전까지 최대한 가격 조정을 할 수 있는 방법을 구상하였고, X.6억부터 X.8억까지 가격 조정이 됐을 때 필요한 대출을 계산하여 유리공과 같이 공유하였습니다.

다주택자도 해당 물건을 싸게 내놓은 것을 알고 있었기에 가격은 더 이상 조정되지 않았습니다. 그럼에도 비싸지 않은 가격이라 판단이 되었고 그 가격으로 매수를 진행하려고 했지만 가격을 꼭 깍아야 한다는 유리공과 의견이 맞지 않았고, 그 사이 다주택자는 해당 물건을 거두게 됩니다.

급해지지 않기 위해선 최소 3개 이상의 매물을 손에 쥐고 있어야 한다고 배웠지만, 시장에는 그만한 물건이 없었고 더욱이 직장과 가까운 4급지를 원했기에 한정된 단지 안에서 매물을 찾아야 하는 어려움이 있었습니다.

그렇게 세 번째 벽을 만나게 됩니다.

‘A단지가 B단지보다 좋자나, B단지는 매수하면 안되!’

유리공과 D지역을 임장하면서 곧 잘 비교평가를 하는 모습을 보며 많은 칭찬을 해주었습니다. 다만 내가 본 단지가 날아갔을 때 다음 단지로 가야 한다는 것에 대한 큰 허들이 있었습니다. 분명 현장의 분위기는 처음 생각했던 단지가 날아갔기 때문에 다음 단지로 넘어가야 했습니다. 그 허들을 낮추기 위해 일단 매물을 잡아 내부를 같이 보았고 생각보다 괜찮았기에 조금은 마음이 바뀌지 않을까 생각했습니다.

하지만 쉽게 마음이 바뀌진 않아 결국 그 단지도 그렇게 보내줍니다.

이 순간부터 솔직히 자신이 없었습니다. 

너무 몰아 붙이는 건 아닐까? 우리가 같이 행복하자고 하는 것인데 이게 맞는 것일까? 라는 생각이 들었습니다. 

하지만 이건 순간의 감정일 뿐 지금 이 상황이 지나고 우리에게 남는 건 ‘등기’라는 것. 

그래서 저는 D역과 인접한 E지역 (5급지) 앞마당을 만들러 떠납니다.

여기서 만난 네 번째 벽,

‘5급지? 절대 안가! 5급지 갈 바에 전세 살다가 가격 떨어지면 매수하면 되자나!’

‘일단 한 번 어떤지 보고만 올께, 당장 사자는 건 아니야’

그동안 앞마당을 꾸준하게 만들어왔기에 분임/단임/매임을 빠르게 진행하고 투자 가능 단지를 뽑고 나니 4급지 가격이 뜨겁게 달아오르기 직전의 모습을 5급지인 E지역에서 볼 수 있었습니다. 

‘나 부탁이 있어. 딱 한 번만 E지역에서 고른 단지들 보고만 오자’

그렇게 시작된 분임과 5개 단지 임장. 저는 임장보고서를 쓰며 알게 된 각 단지의 장/단점과 유리공이 생각하는 투자 요소 우선순위에서 어떤 것들이 부합하는지 설명을 해주었습니다.

생각보다 괜찮았던 단지 컨디션과 교통 접근성을 보며 유리공의 마음이 열리는 것을 느꼈습니다. 

그러면 다음으로는 매물을 털어야 한다! 

다시 시작된 매물털기. 솔직히 여기도 매물이 많지 않았고, 나와있던 다주택자 매물과 입주가능한 괜찮은 물건들도 유리공과 임장을 다니는 기간 동안 빠르게 거래되었습니다.

‘화요일에 오후에 시간되요? 임차인이 딱 3-4시에만 보여준데요.'

해당 물건은 네이버 부동산에 없던 매물이었고, 나중에 알게된 것은 다주택자 매물이면서 이미 임차인의 이사 날짜가 정해진 것이었습니다.

‘우리 반차 내고 일단 가자!’

여기서 만난 다섯 번째 벽,

‘반차 내가면서까지 가야되? 임차인이 뭐 그래? 반차 안쓰면 돈으로 받을 수 있다구!’

어찌 어찌 설득해서 유리공과 매물을 보러가기 전 잠시 대화를 나눌 수 있는 시간이 있었습니다.

‘나 솔직히 힘들어… 여기 안되면 그만하자…그리고 여기도 안잡히면 이제 경기도로 나가야 되자나… 그럼 나 행복하지 않을 것 같아’

집에 대한 큰 욕심이 없었던 유리공. 어느 순간 제가 계속 등 떠민다는 생각이 들었습니다. 

하지만 더 나은 미래를 위해 이 선택은 꼭 해야만 한다고 생각했고, 지금 할 수 있는 최선을 선택하지 않으면 화폐 가치가 더 빠르게 하락하는 대한민국에서 서울에서 등기를 칠 수 있을까? 라는 생각이 컸습니다.

바꿀 수 있는 것 (수리)과 바꿀 수 없는 것 (동,층,향,구조)을 생각하며 매물을 보았습니다.

선호동, 남향, 뻥뷰, 타워형이었지만 층이 아쉬웠습니다. 다만 사장님의 브리핑보다 잘 돼있는 수리 상태 (큰 돈이 들어가는 샷시, 화장실, 마루 등이 교체된 상황)로 같은 단지 다들 매물들과 비교해도 나쁘지 않은 선택이라고 생각했습니다.

임차인이 집을 잘 보여주지 않아 다른 부동산 사장님 2분도 같이 집을 보았고, 집을 본 후 각자의 고객에게 연락을 하는 상황이었습니다.

‘이거 하자’

집을 들어갔을 때 포근했던 느낌 (저와 유리공이 함게 느꼈던 감정)과 같은 금액으로 살 수 있는 다른 단지들이 머릿속으로 스쳐지나갔고, 이 정도면 최고의 선택은 아닐 수 있어도 최선의 선택일 수 있겠다는 저의 확신이 들었습니다.

부동산 사장님께 확답을 드리기 전 대출 상담사 분과 상담 받았던 주담대 금액이 나오는지 다시금 확인하고 매도자와 협상에 들어갑니다.

(추가적으로 매임 하실 때 꼭 대출 상담다 번호를 물어보시고 여러 상담사분께 연락해보시면 좋을 것 같습니다. 같은 조건이어도 메인으로 거래하시는 은행에 따라서 대출 한도가 많게는 8천만원까지 차이가 났습니다. 또한 만 34세 미만이라면 장래 소득을 반영해서 DSR한도도 늘릴 수 있습니다.)

해당 단지에 매물 2개를 가지고 있던 매도자. 하나는 남편 명의로 다른 하나는 아들 명의로 가지고 있었기에 세금적인 부분에서 크게 손해가 되지 않았습니다. 또한 이미 남편 명의의 매물을 더 높은 금액에 계약했기에 이사비 정도도 가격 조정이 되지 않았습니다. 

가격 조정이 되지 않아도 가격은 비싸지 않다고 이미 판단을 했었고, 59는 많이 올라 84와 비슷한 가격이었지만 84는 이제 막 오르는 시점이었습니다. 

(해당 단지는 초품아로 59에서 84로 넘어가는 수요도 꽤 있었습니다.)

그렇게 시장에 나와있던 가격으로 매수를 하려는데,

‘중도금으로 얼마 줄 수 있어요? 다른 매수자들도 계약하겠다네?’

매물을 같이 본 다른 부동산 사장님들의 손님들도 계약하겠다는 상황

‘이거 안깍아 주고 괜히 돈 미리 더 받으려고 사장님들끼리 수 쓰는거 아냐?’

유리공은 부동산 사장님을 의심하기 시작했습니다. 물론 그럴 수도 있습니다. 

하지만 4,5급지는 매도자 우위 시장이었고 실거주자들이 거래하는 시장에서는 분위기가 조금은 다르다고 느꼈습니다.

예산을 파악할 때 이미 중도금을 생각해서 계산을 해놨기에 빠르게 계약금 0억, 중도금 0억을 드릴 수 있다는 제안을 드렸고, 그렇게 약정서를 쓰고 돌아왔습니다.

사실 마지막 순간에 여섯 번째 벽을 만나기도 했습니다.

‘지금 하는 선택,  맞는거겠지? 망하지 않겠지? 나중에 가격이 떨어져서 날 원망하면 어떻게하지?’

솔직히 조금은 무섭기도 했습니다. 온전히 내 돈으로 투자하는 것이 아니기에 더 두려웠습니다.

하지만 직접 내 발로 뛰고, 

내 눈으로 보고,

내 손으로 느끼고,

내 귀로 들었던 모든 것들을 믿기로 결심했고,

마지막은 기세로 몰아 붙여야 한다는 강사님들의 말씀이 떠올랐습니다.

그렇게 저희는 약정서를 쓰고 돌아왔습니다.

(약정서에 쓸 내용 또한 미리 준비해서 핸드폰에 저장하고 다녔습니다. 1호기를 하면서 투자할 수 있는 매물은 언제 나올지 모르고, 준비된 사람만이 기회를 잡을 수 있다는 것을 배웠기 때문입니다.)

순간의 감정을 컨트롤 할 수 있는 것은 할 수 있다는 확고한 마음가짐이다

내집마련을 준비하면서 지금 시장에서 플레이 하는 많은 분들이 얼마나 힘드실지 너무나 공감이 됐습니다.

본 물건은 빠르게 거래되고, 대출은 점점 조여오고, 가격은 조정이 되지 않고, 내가 생각한 단지보다 더 못한 단지를 봐야 하고…

하지만 이럴 때 일수록 자음과모음 멘토님께서 늘 해주셨던 말씀을 떠올렸습니다.

어떻게 하면 할 수 있지? 

어떻게 하면 더 잘 해낼 수 있지?

또한 너나위님께서 해주셨던 말씀도 떠올랐습니다.

마음 흔들리는 거? 

그거 책 안 읽어서 그래요.

매일 아침 확언으로 시작했고, 

출근 시간에 독서를 했고, 

퇴근하면 현장으로 나아갔고, 

매물 알람이 뜨면 전임과 매임을 진행하였습니다. 

또한 유리공과 함께 강의를 듣고, 

함께 임장을 나갔고,

 유리공을 설득하기 위해 발표 자료를 만들었고, 

유리공이 확답만 주면 바로 행동을 할 수 있도록 다양한 시나리오를 예상하고 예산을 준비했습니다.

이런 건 능력이 있는 사람만 할 수 있는거 라고 생각하실 수도 있습니다.

하지만 월부를 시작한지 2개월차인 24년 5월, 첫 지방임장을 하고 있던 그 순간,

같은 조원분이셨던 그 당시 3년 차 선배님께서는 급하게 서울로 방향을 틀으셨고 그렇게 서울에 투자를 진행하셨습니다. 

(24년 초 상위급지 선호단지들의 매매가격이 반등하기 시작했었습니다)

앞마당이 없고 아직 많은 것을 모르는 그 당시에는 저는 그냥 제가 할 수 있는 것들을 해나갔고, 추후 그때가 상위 급지를 투자할 수 있는 좋은 시기였다는 것을 알 수 있었습니다.

제가 마지막으로 드리고 싶은 말은 이제 막 내집마련을 준비하고 실행으로 옮기기 위해 나름 최선을 다하고 계신 분들께 처음은 무엇이든 어렵지만 함께 앞으로 나아가는 동료들이 있고, 앞에서 이끌어주시고 뒤에서 밀어주시는 강사님들과 튜터님 그리고 멘토님들이 계시기에 끝까지 포기하지 않고 나아가셨으면 좋겠습니다.

더 좋은 단지가 있을꺼야. 더 좋은 매물이 있을꺼야. 라는 생각이 드실 수도 있습니다.

네 맞습니다. 

하지만 보물찾기를 통해 더 좋은 단지를 찾았는데 가격이 올라 더 이상 접근할 수 없을 수도 있습니다.

자본주의 사회는 너무나도 냉정하드라구요. 

미리 준비된 사람 (앞마당을 미리 여러개 만들어 놓고 비교할 수 있는 사람)에게 더 좋은 기회가 있을 수 있지만, 늦었다고 포기한다면 그대로 자본주의 파도에서 밀려날 수 있다는 사실이 제가 그동안 배우고 느껴왔던 것입니다.

아파트 투자는 콘크리트 건물을 사는 것이 아닌 그 안에 사는 사람들의 삶을 함께 공유하는 것이다

내집마련을 준비하고 실행하면서 내가 하고 있는 투자에 대해 더 깊이 이해하게 되었습니다.

전세 레버리지 투자만 생각했을 땐 건물-가격만 더 열심히 비교했었습니다. 

강사님들께서 그들의 삶까지 함께 봐야 한다는 것을 말씀해주셨을 땐 머리로는 이해했지만 마음으로는 이해하지 못했습니다.

왜 이 사람들이 여기 살 수 밖에 없는지,

이 집을 매매 또는 전세로 살려고 하는 사람들은 어떤 것으로 인해 여길 선택하는지,

어떤 마음으로 이 집을 선택하는지,

조금 더 마음으로 이해할 수 있었습니다.

앞으로 투자 공부를 하고 투자를 진행하면서 실거주자의 마음으로 바라보는 눈도 같이 키워가겠습니다.

또 다른 나만의 길을 걷는 다는 것

27년에는 1호기를 통해 얻는 열매로 또 다른 길을 만들어 갈 것입니다.

솔직히 어떤 방향으로 나아갈지는 그 때 상황을 보고 판단해야겠지만,

다음을 생각할 수 있다는 것에 감사하고 또 기대가 됩니다.

동료들과 함께 가다보면 누군가는 먼저 속도를 내서 저 앞에 가있는 것 같고,

나는 아직 뒤쳐지는 것 같은 기분이 들 때도 물론 있습니다.

하지만 조금 더 행복하기 위해 이 투자를 시작했다는 것을 잊지 않으셨으면 좋겠습니다.

‘어떻게 하면 행복하게 투자 생활을 해 낼 수 있을까?’

저도 늘 고민하고 저만의 해답을 찾아나가고 있습니다.

행복하기 위해 이왕 시작했다면 그 과정도 같이 행복하면 금상첨화니까요!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

감사합니다

투자 방향성을 함께 고민해주시고 앞 길에 등불을 놓아주신 마스터 멘토님 감사합니다.

첫 매코여서 떨리는 마음이 컸지만 그 마음까지 아시고 모든 것을 알려주시려고 계속 질문해주시고 방향성을 알려주신 오렌지하늘 튜터님 감사합니다. 오프라인에서 꼭 뵙고 싶습니다.

다른 사람이 알아주지 않아도 후배들을 위해 열심히 모든 것을 내어주시는 너나위 멘토님, 용용맘맘맘 튜터님, 자음과모음 멘토님 늘 감사합니다. 덕분에 유리공의 생각이 확 달라졌습니다.

힘들다고 투덜거려도 늘 항상 함께해주는 젖낙 맴버들 그리고 참치 맴버들 감사합니다.

그리고 그동안 함께 달려와 주신 모든 동료분들 감사합니다!

언제나 내 편이 되어준 가족들과 유리공! 

진심으로 감사합니다.