안녕하세요~
실력있는 행복한 투자자를 꿈꾸는
서린이이 입니다.
그 어느때보다 바쁜 한달을 달리고 있는데
벌써 실전반의 4주차 강의를 듣게 되었네요.
4강은 양파링멘토님께서
현재 부동산 시장을 진단 하는 방법부터
수도권 투자기회를 잡기 위해
우리가 알아야 할것들에 대해
하락장을 대하는 자세에 대해
말씀 주셨습니다.
수도권 투자 기회를 잡기 위한 부동산 시장의 이해
출처 입력
이시기에 수도권 앞마당을 만들고 1등 뽑기를 하다보면
입지에 따라 절대 투자 할수 없는
입지가 좋은 곳을 임장하게 될수가 있는데
그럴때 간혹 의구심이 들기 마련입니다 .
여기는 너무 비싼 곳인데
나중에 기회가 와도 살 수 없을 것 같은데
지금 이렇게 열심히 앞마당을 만드는게
도움이 될까?
또한 막연하게 수도권은 비싸다고 생각해서
투자금이 없는데, 세금을 많이 낼 텐데..
라는 막연한 장벽이 있는 것 같습니다.
튜터님께서 매우 심플하게
지역별 현재 평균 투자금을
테이블로 만들어서
이해가 확!! 될수 있게 설명 해주셨는데요.
막연한 생각이 아닌
객관적으로 그래서 지금 얼마!
Fact check!
아직까지는 서울은 평균 최소
3~4억 이상의 투자금이 듭니다.
하지만,
향후 이 지역이 기회가 올수 있기 때문에
눈여겨 봐야함을 말씀 주셨는데요
지역별 가격을 외우는게 쉽지 않은데
BM: 튜터님 께서 주신 지역별 가격 쉽게 기억 하는 방법!
지역내 평균이 되는 단지를 찍어 놓고
그 단지의 가격을 기억 하기
수도권의 기회를 잡기위해선
부동산시장의 현황을 이해하고 이에 따른
변화를 잘 파악하는게 중요하다고 생각이 드는데요.
때론 매일 임장지에 대한 것만 하다보면
전체적인 큰 그림을 놓칠때가 있는것 같습니다.
현재 부동산 시장을 분석하기 위해서 알아야 할것
정책/금리/수급
아직까지 현재 조정장에서
강력한 영향을 줄 정책은 아직은 나오지 않은 상황
그리고 정책은 꾸준히 시장/심리에 따라
완화~규제를 반복합니다.
하락장에서 절대 놓치면 안되는 기회
1. 양도세 감면
2. 취득세 감면
3. 아파트 등록 임대사업
4. DSR 규제완화
투자자에게 영향을 미치는
중요한 정책들은
꾸준히 확인하고 민감하게 볼수 있어야 함을
이번 시간을 통해 다시금 느끼게 된것 같습니다.
특히 부동산 규제 완화 쓰이는 정책은 많지 않은 만큼
BM:
현재 시장의 단계를 확인하고,
투자자로 활용할 정책 미리 숙지
이번 시장에서 중요하게 복기해야 할 부분은
금리와 전세 수요의 상관 관계
금리가 높아지면 전세 수요 영향을 준다는건
당연한 것이라 생각이 들지만
여기서 전세가격 자체도 중요한 부분인것이
이번 시장을 통해서 복기한 부분인데
금리가 높아졌더라도 전세가격 자체가 싸다면
계산했을때 월세보다 나은 선택의 경우 전세를 선택하게되는 다는 것을
금번 시장 경험을 통해 기억해야할 부분이라고 말씀 주셨습니다.
특히나 시장을 바라볼때
투자자로 공급이 매우 중요한데
튜터님께서 손수 한땀한땀
서울/수도권/ 인천 공급을 연단위로!!
만들어 주셨는데요!
한판으로 만들고 싶다는 생각은 했는데 막상 하지 못했던
장표인데 우리들을 위해서!
제일 좋은 입지에 공급이 많은 만큼
더 면밀히 봐야하는데
이렇게 대규모 공급이 있을때에도
투자기회를 볼수 있어야 하는데
과거 평촌 공급시 3개월간의 짧은 기회가 있었고
전세가 회복 됨에 따라 주변 단지 전세가가 올라오는데
매가 회복이 아직 안되어 그 기회를 잡으셨다는 튜터님!
공급이 많다고 무조건 역전세, 무섭다고 생각 할것이 아닌
투자자라면 이때 전체 가격이 흔들리니 기회가 올 수 있음을 인지하고
잡아야 겠다는 생각이 들었습니다.
수도권 투자기회를 잡기 위해 알아야 할 것들
출처 입력
21년 대비 여전기 매매/전세 가격이 싼 수준인데
전세가가 낮은 만큼 투자금이 많이 들어
아쉬워 하는 분들이 많은데요.
더 넓게 생각해보면 지금 전세가 낮기 때문에 오히려
2년뒤 전세 상승분에 대해 긍정적인 요소가 될수
있습니다.
수도권도 소액투자히기 좋은 때가 올까요?
과거 2016년 적은 투자금으로 성동구/도봉구를 선택 할수 있었는데
당시 어떤 선택을 했냐에 따라
지금의 수익은 매우 달라졌는데요.
지역 가치를 알고 모르고에 따라 선택과 결과가 달라집니다.
투자처에 걸맞는 투자금을 알고
수익률을 넘어 “수익“ 까지 좋은 투자를 가능하게 하기 위해
더 면밀히 지역 가치를 고민해야 하는 시기라고 생각합니다.
좀더 적은 투자금으로 투자하고 싶다는 마음이 커서
중소도시에 있는 투자금에 들어오는 단지들을 고민하고 있던 찰나에
튜터님께서
오히려 지금 시장에선 넓게 보고
더 좋은 곳에 조금 투자금을 더 들이더라도 하는게 좋을것 같다고 얘기하신것과 일맥상통하다고 생각이 듭니다.
수도권 가치와 가격을 판단하는 3가지 요소
내가 임장하는 지역의 위상은 어느 정도인지?
해당 지역의 현재 가치는 무엇으로 만들어 졌는지?
지역의 미래 가치를 변화시킬 만한 요소는 없는지?
서울 25개구 안에서도 지역 가치를 제대로 알고
같은 가격이라면 더 좋은 것을 골라내는 것이 미래 수익으로 연결될 수 있습니다.
수도권 투자기회를 잡기 위해 할일
1)수도권 앞마당을 만들고 꼭 지켜봐야할것
개별성 때문에 튀어나옴. 지켜본 분들은 그걸 잡음
2) 지역의 위상을 알고 선택할것
위기에 기회를 잡는 방법
출처 입력
왜 공부하지? 이시기에?
남들한테 좋은 시기가 아닐지라도
본인 스스로가 준비가 되어 있을때
위기를 기회를 잡을 수 있다고 생각합니다.
저도 상승의 끝자락에서 부동산 공부를 시작 했는데
오히려 그때는 이미 늦은건가
빨리 나도 이 상승장에 올라타야하는데
마음만 조급했던것 같습니다.
오히려 진짜 지금이 다음 상승장을 맞이 할때 제대로 할수 있게
공부하기 너무 좋은 시간이라고 말씀 을 주셨는데요.
변하는 것과 변하지 않는 것
변하는 것은 시장과 가격
변하지 않는 것은 가치/ 투자 원칙과 기준
하락장에서 환호 할수 있는 투자자가 되기 위해
매일 해야할 일을 하면서
실력을 쌓다 보면
꼭 좋은 기회를 잡을 수 있을 거라 생각이 듭니다.
투자라는 건물의 기초가 튼튼하고 올바르면
모든 것은 시간의 문제다
시장에 남아 찰나의 기회도 놓치지 않게
긴 시간 말씀 주신 양파링 멘토님 감사합니다!!
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