4주차 강의 후기 [열반스쿨중급반 37기 28조 경과중]

열반스쿨중급반 4주차 양파링 멘토 님 강의 <전세 A to Z>

"투자하기 전부터 전세 빼기를 알면 어떤 매물을 선택할지부터 달라진다."

[1] 2024년 상반기 현재 전세시장 상황

"2024년 7월 2+2 갱신권 사용하고 시장에 나오는 임차 수요 많아질 것 -> 기회"

-> 23년 초 대비, 입주물량 많은 지역을 제외하고 대부분 상승. 특히 수도권이 많이 상승함. 서울 4~5급지 상당수가 전세가율 60%를 돌파 -> 전세가 상승폭 대비 매매가 움직임이 적은 곳에서 투자 기회를 찾아보자.

-> 한편, 전세하락률이 높은 OO, OO은 신축과 구축 간 온도 차이가 뚜렷한 바, 지역 평균으로 보지 말고 각 단지별 상황을 체크할 필요가 있다.

-> 전세가가 상승한 지역/단지의 공통된 특징은 ① ㅅㅊ ②거주환경 좋은 ㄱㅊ단지.

[2] 전세 세팅을 위해 알아야 할 필수사항

"전세 유형별 프로세스를 알면 시간(잔금일 조정)을 확보할 수 있고 비용(전세가/금융비용)을 미리 계산할 수 있다"

-> 전세 유형 ① 일반(정상입주) ① 주인전세(점유개정) ③ 기존임차(세안고)

-> 서류 확인 ① 등기부등본(물건의 ㅎㅈ확인) ②매매계약서(온전한 ㅅㅇㄱ) ③ 전세계약서(ㅇㅅㅎㅂ)

[3] 내 물건 1등 만들어서 전세 빨리 빼는 법

"전세를 빨리 맞추면 돈 절약, 시간 절약, 리스크 대비, 기회비용 절감이 가능하다"

-> 적정 전세가 설정 방법 ① 단 ② 생 ③ 공

-> 전세보증보험 키워드 ① KBㅁㅁㅇㅂ ② 90% ③ ㅅㅇ시점

-> 임대기간 설정 방법 ① 공 ② 수 ③ 포

-> 임차인 별 대응 전략

1. 세안고 : 확인 사항 ①전세ㅂㅈㄱㅇ ②임대ㅁㄹㅇ ③ㄱㅅㄱ사용 여부 -> 임대만기 시점 ㄱㄱㅁㄹ 확인해서 ㅅㄱ ㅈㅅ계약 체결이 유리한지 판단할 것!
2. 법인 : 단점 ①ㅈㅅㄱ 설정 ② 임차인ㄱㄹ 불편 -> 절대 안되는 건 없다. 계약 시 특약으로 기재하여 해결.

[4] 수익률 높이는 협상법 & 임대리스크 줄이는 법

"싸게 사면 그 즉시 수익률이 올라가고, 향후 리스크 대응이 용이해진다"

-> 매도 사유에 따른 협상 ① 세낀 매물 ② 임차 만기 ③ 분양 입주

-> ㄱㄱ 협상 뿐만 아니라 ㅅㅈ 상황을 유연하게 활용하는 것도 중요하다.

-> 리스크 줄이는 법

1. ㅅㄱ에 적합한 매물을 선택할 것
2. 높은 ㅈㅅㄱ에 욕심 부리지 말 것
3. 시기별, 지역별 ㅂㅅ투자 할 것
4. 좋은 곳/안 좋은 곳 모두 ㅇㅈ할 것
5. 살 때부터 쌀 때/싸게 살 것

투자 매물은 내가 선택하는 것. 주어진 것을 수용하는 게 아니고 내가 주도적으로 선택하는 것. 스스로 판단하여 ㅅㄱ와 내 상황에 가장 적합한 것을 선택하자.

나는 잔금 리스크가 있는 투자자인데, 이런 경우에는 ㅅㅇㄱ 매물이 적합하구나! 잔금 리스크 있다고 투자 못 하는게 아니고 투자를 할 수 있는 조건을 찾으면 된다.