안녕하세요 불굴의 워킹맘투자자
프로참견러입니다 :)
완연한 봄날씨를 만끽한지 얼마되지 않은것 같은데
벌써 찌는듯한 더위가 성큼 다가왔네요
모두 더운날 건강 지키시면서 임장하시길 바랄게요!
얼마 전 1호기 매도계약을 맺었습니다
지방, 25년 넘은 구축, 동향, 29평, 세낀매물
매물을 처음 내놓은건 작년 8월쯤이었습니다
거의 1년이 다 돼서야 매도가 되었는데요
복기해보니 매도를 못 한게 아니라
'안' 한것에 가깝다는 생각이 들어요
무슨말씀인지 알쏭달쏭하신가요?
핸디캡이 가득했던 지방 1호기,
어떻게 매도할수 있었는지 복기해보려고합니다
지금 못난이 지방물건 매도를 앞두신 분들에게
작게나마 도움이 되었으면 좋겠어요
매도할 결심: 매도의 기준
매수든 매도든 결심하는 것부터 시작이라 생각합니다
매도를 결심한 이유는 되돌아보니 감정과 직관이 더 많이 개입됐던것 같아요
[공급폭탄 수도권외곽에서 소형아파트 매도하며 배운 10가지]
실거주집을 매도할 때, 가치가 아쉬운 물건일수록 내가 원하는 때에 원하는 가격으로 매도할수 없다는걸 알게 되었어요
그렇기 때문에 기다리면 물론 수익을 볼 수 있겠지만 지방이기 때문에 더더욱 '팔릴 때 팔자' 는 생각이 강했습니다
✅️ 매도의 3가지 기준
-수익이 났을 때
-더 좋은것으로 갈아탈 수 있을때
-감당하지 못할 리스크가 있을 때
매도의 기준에 따르면 수익이 난것은 맞지만 매도 후에 더 좋은것으로 갈아탄다는 구체적인 계획은 없었어요
단순히 매도하면 수도권으로 갈아타야지 라는 '방향성'만 가지고 있었어요. 구체적인 예산, 시점, 단지등 아무것도 손에쥔 상태가 아니었습니다
이런 부분이 부족했다보니 매도가 급하지 않았고 ‘매도 될 가격’이 아닌 저의 희망과 욕망이 가득담긴 가격으로 매도를 내놓게 되었어요
💎복기포인트
-싸게 사야 싸게 팔아도 수익이다
-경험과 직관이 아닌 명확한 매도 기준과 목표, 계획을 가져야한다
-갈아탈 계획이 없으면 매도계획의 현실성도 떨어진다
자본주의에 감정은 없다
작년 여름 지방은 실거주가 주도하는 시장이었습니다. 매매가도 싸지만 전세가는 그보다 더 쌌기 때문에 투자자가 진입하긴 어려웠고 제가 투자한 지역은 공급리스크가 해소되지 않았기에 더더욱 투자수요가 붙지 않았습니다
때문에 매도를 하려면 세입자 만기시에 실거주에게 매도하거나 혹은 세입자를 퇴거시키고 공실로 실거주에게 매도하는게 가장 좋은 시나리오였어요
부끄럽지만 판단에서 미숙한 부분이 있었는데요
-26.02.14 세입자만기 & 2년 보유시점
-계약갱신청구권 거절가능시기 25.08~26.12
원칙적으로는 계약갱신청구권 거절은 소유자가 실거주를 이유로 거절 가능한 시기 이내에 거부의사를 밝혔을 때 가능합니다
이 원칙에 따르면 새로운 매수자가 세입자 만기 2~6개월 전에 등기를 치고 소유권을 가져가야만 갱신권 거절이 가능한데, 만기 2~6개월전 잔금을 한다는 의미는 만2년 보유기한을 채우지 못한다는 것이기 때문에 양도세가 중과되니 실거주에게 매도가 어렵다 라고 생각했습니다.
원칙은 그러하지만 사람간의 일이다보니 세입자와 이사협의를 충분히 해볼수 있었습니다
세입자와 협상 시도조차 안했던 이유를 지금 다시 생각해보니 바보같은 생각이지만 이런 이유가있었어요
✔️고령의 세입자신데 갱신의사를 미리 밝혔는데도 내보내는게 도의적으로 아닌것 같다
✔️세입자 아들이 법을 너무 빠삭하게 알고있다
(법원 근무자로 매수, 전세갱신 계약시에 특약도 직접 관여하심. 무섭다!)
이런 이유로 갱신권을 받아들이고 투자자에게 매도하기로 결심했습니다.
💎복기포인트
-자본주의에는 감정이없다 투자는 자선사업이 아니다
-불편한 이야기도 할 줄 알아야 돈을 벌수있다
가격이 전부야 바보야
제가 생각하는 저의 1호기는 비록 동향이지만 층도좋고 뷰도좋고 2년전 올수리한 집이기 때문에 상황만 된다면 1등매물이 될거라고 희망회로를 돌렸던것 같아요
그래서 1년이 가깝도록 가격을 내리지 않고 광고했습니다. 당연하지만 높은매매가-낮은전세가=높은투자금의 물건에 손을 댈 투자자는 없었습니다.
"사장님 진짜 사실분은 가격조율 할게요
이 가격에 올려주세요"
지금 생각해보면 메타인지가 잘 안됐고 어쩌면 팔고싶지 않았던게 본심이지 않았나 싶어요
그렇게 어영부영 시간이 지나고 수도권 시장에 전세가 씨가마르며 호가가 우습게올라가는 시장이 도래했습니다
월부학교를 수강한 덕분에 매달 변화하는 시장의 흐름도 기민하게 체크할수 있었고 투자물건을 뽑고 튜터님과 의논하면서 제 상황에 맞는 최선의 투자가 무엇인지 점검해나갔습니다
비로소 매도후 갈아탈 물건이 명확해졌을때 다시한번 진짜 매도할 결심을 먹게된것 같아요
"매도되고 저축을 다 할때까지 수도권 시장에 기다려준다는 보장이 없습니다. 할 수 있을때 하는게 맞습니다."
-프메퍼튜터님-
500만원... 크다면 크고 작다면 또 작을수 있는 돈인데요
사람은 손실에 대해서 더 크게 고통을 느낀다고 하잖아요
수익을 제 손으로 깎는다는 게 쉬운일은 아니었습니다
튜터님께서 조언해주신 덕분에... 가격을 낮춘지 단 3일만에 투자자에게 매도되었습니다
지방 세낀매물은 매도가 어렵다, 안된다 라는 인식이 파다했고 만나는 분들마다 세입자 내보낼방법을 궁리해보라고 하셨어요 저도 가능하다면 그렇게 하는게
베스트라고 생각했고, 그래서 여차하면 28년까지 질질
끌고 갈수도 있겠다는 생각도 했었습니다.
허나 이번 일을 계기로 결국은 가격이다라는 생각이 들더라고요
"매수자입장에서 생각해보세요
이 가격이 살만한 가격인지"
-프메퍼 튜터님-
분명한 매도 목표가 있다면 목표 매도가를 고수하는게
소탐대실일수 있겠다 라는 생각을 다시 한번 하게 됐어요
💎복기포인트
-불리한 상황을 덮는건 매력적인 가격
-작은 수익에 집착하지 않으려면 갈아탈물건이 명확해야한다
투자자라는 정체성을 입혀준 1호기
2022년 2월 열반기초47기로
처음 월부에서 투자를 알게 되었고
2023년 9월 부족함을 감수하고 소소하게
첫 투자를 시작했습니다.
첫 투자를 통해서 가격 협상,
인테리어, 누수대응, 전세갱신,
그리고 매도까지..
해볼 수 있는 굵직한 경험들을 했고
이 투자는 월급쟁이가 부동산과 맞벌이한다는 게 무엇인지 가르쳐준 소중한 스승님이었습니다.
이 투자가 없었더라면
지방소액투자로 돈을 벌 수 있다는 것을
경험하지 못했을 것이고,
그걸 근간으로 수도권 투자준비를
할 수 없었을 것이고,
서울투자를 감행하지도 못했을 것이고,
제가 처음 이곳에 왔던 목적인
준비되지 않은 노후로
아이에게 부담이 되는 부모가 되고싶지 않다는
목표에 가까이 가기
어려웠으리라 생각이 듭니다
자향멘토님께서 매물코칭 때 해주신 말씀이
아직도 기억납니다
"잘 찾았어요 프참님 이제 투자합시다"
너무 기뻐서 화장실에서
눈물이 고였던게 엊그제같네요
저를 투자자로 살아갈 수 있게 도와주신
멘토님께 감사드려요
많은 분들이 멘토님의 말씀을 거쳐
자본주의에서 양손으로 싸울 수 있게 됐고
1억, 10억을 넘어 경제적 자유로 가는
기틀을 닦을 수 있었다고 생각합니다
계약날 현장에서 생긴 이슈 도와주신
서투기4기 튜터님과 운영진분들
기억못하시겠지만 너무 든든했고
이런 환경이 없었더라면
안전하게 계약을 마무리짓기
어려웠을것 같습니다
조급한 마음에 지투 임장지였던
중소도시에서 덜컥 투자하려고
매물문의 넣었었는데
잘 달래서 돌려보내주신
둘리튜터님ㅎㅎ 감사해요
그리고 메퍼튜터님!
튜터님이 아니셨으면 제가 이 물건을,
지금 이시기에 매도하지 못했을 것 같아요
용기낼수있게 도와주셔서 감사합니다
그리고 작은 수익에 목메려던 저를 계속 고개들어
멀리볼수있게 해주셔서 진심으로 감사드려요!
내 일도 아닌데, 남이 잘 되는 것에 진심인
이 환경이 아니었다면
그 무엇도 가능하지 않았을 것입니다
투자자로서 이제 겨우
매수-매도 한 사이클을 경험했습니다
앞으로도 경험할 일들이
너무나도 많기에 설레고 기대됩니다
원칙과 기준을 지키고
싸게 산다면 지방에서도
돈 벌고 나올 수 있습니다.
그리고 명확한 매도 목표가 있다면
작은 수익에 기대지 않고
더 멀리 나아가기 위한 결단을 내릴 수 있습니다.
저의 경험이 작게나마 용기가 되셨으면 좋겠습니다.
긴글 읽어주셔서 감사합니다 :)
지방 구축 세낀매물 매도하며 배운 3가지
✔️매도는 감정, 경험, 직관이 아닌 기준을 가지고 한다
✔️자본주의에 감정은 없다 목표달성을 위해서는 불편한 말도 할 줄 알아야 한다
✔️불리한 상황을 이기는 것은 매력적인 가격이다
