안녕하세요, 연휴기간 열기강의 복습 중 궁금한 사항이 있어 질문드립니다.
대략의 전세가율은 강남 약 60%, 서울 기타 약 70%, 지방 80% 정도라고 보았습니다.
보통 매매가는 전세가 아래로 떨어지지 않는다고 배웠는데요, 그렇다면 언뜻 입지가 좋고 수요가 많은 강남과 서울 지역의 전세가율이 더 높아야 할것 같은데 매매가가 높은 대도시의 전세가율이 낮게 형성되는 이유가 있을까요?
혹시 제가 강의를 잘못 이해한 것이라면 바로잡아주시면 감사하겠습니다, 감사합니다!
댓글 10
회지님 안녕하세요 ~ 댓글로 설명드리기에 부족함이 있을 수 있지만 일반적으로 전세가는 투자수요가 없는 실거주가치만 반영되어있습니다. (전세를 투자로 하시는 분은 없죠?^^) 하지만 매매가에는 투자자와 상승을 바라는 실거주자들의 욕망이 더해진 가수요가 반영되어 결정됩니다. 그렇기때문에 모두가 가치있다고 생각하는 강남같은 상급지의 매매가가 높게 형성되며 상대적으로 전세가율이 낮게 형성되는 것입니다. 그리고 매매가가 전세가 아래로 떨어지지 않는다는 말의 의미는 상대적 저평가를 확인하고 리스크 대비를 위해 전세가율이 높은 단지에 투자한다는 의미로 적용하시면 좋겠습니다. 추석에도 강의를 듣고 투자에 대해 고민하시는 회지님의 열정을 응원합니다!!!
회지님 안녕하세요, 전세가율에 대한 질문에 답을 드리자면 매매가 = 실수요 + 가수요 전세가 = 실수요 Q. 실수요란? 실수요는 실제로 부동산 사용을 전체로 집을 구매하는 수요를 말합니다. Q. 가수요란? 가수요는 당장은 필요 없지만 앞으로 집값이 오를 것을 예측하며 미리 사두려는 수요를 말합니다. 일반적으로 전세가율이 높기 위해서는 매매가 대비 전세가가 높아야 합니다. 서울의 가치 > 지방의 가치 로만 바라본다면 서울이 전세가율도 높아야 하지 않나? 라는 궁금증속에는 <서울의 입지 독점성>에 따른 <가수요>의 존재가 배제되어 있습니다. 지방의 전세가 보다는 서울의 전세가가 높을 수 있지만, 서울아파트의 경우 가수요가 매우 높기 때문에 매매가가 높게 형성되어 전세가율이 낮은것 입니다. 공부하시며 헷갈리는 부분을 질문하시는 회지님 응원드립니다!
안녕하세요 회지님^^ 추석 연휴에서 공부하시는 습관 멋지십니다. 말씀처럼 매매가가 전세가 아래로 내려가긴 어렵습니다. 단 전세가가 내려가면 매매가가 하락할 수 있는 폭은 늘어날거에요^^ 질문으로 돌아가서 선호도 높은 지역의 전세가율이 낮은 이유는 바로 선호도 때문입니다. 선호도가 높은 강남과 같은 지역은 전세가와 매매가의 차이가 조금이라도 줄어들면 실거주 이외에스도 투자수요(가수요)까지 시장에 참여하게 됩니다. 그럼 자연스레 매매가가 다시 상승하면서 전세가와 차이를 벌리게 됩니다. 따라서 선호도 높은 지역을 상대적으로 전세가율이 높게 형성되기 어려운 부분이 있습니다^^
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