서울 강서구 마곡동 마곡13단지 힐스테이트마스터 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 65기 57조 회지]

▶ 아파트명

마곡 13단지 힐스테이트마스터

• 2017.04 입주 (7년차)
• 1,194세대
• 용적률 220%

▶ 위치(지도)

(출처: 네이버 부동산)

▶ 입지평가

1. 직장 : A

강서구 사업체수 39,458개 / 종사자수 257,494명 

(출처 : 본 게시글 참고자료1 다운로드 - 전국 직장 종사자수)

• LG 사이언스파크를 중심으로 귀뚜라미보일러, 홈앤쇼핑, 쿠쿠, 롯데 R&D, 오스템임플란트 연구소 등 규모있는 기업 사옥 다수 이전

2. 교통 A (강남 한시간 / 부도심 30분~1시간 이내)

강남 1시간 5분 / 시청 55분 / 여의도 38분 

(출처: 네이버 길찾기)

• 마곡나루역의 9호선 급행과 공항철도 등으로 주요 업무지구로의 이동시간이 대폭 단축됨
• 대중교통 이용에 비해 자차이용 불편 / 9호선 급행의 혼잡도와 급행 의존도 등을 고려하면 강남 지역 이동시 편리성이나 심리적 거리감은 다소 떨어지는 편임

3. 학군 C (85% 미만)

학업성취도평가) 공항중 74.4% / 마곡중 72.6%

특목고진학률) 공항중 3.6% / 마곡중 1.9%

(출처: 아실 https://asil.kr/asil/ / 지도에서 단지 찾고 – 학군 클릭 / 중학교 학업성취도)

4. 공급: A (인구 0.5% 이내 공급 예정)

2023년 약 610세대

(출처: 아실 https://asil.kr/asil/ / 공급물량 - 시/구 클릭)

• 향후 5년 큰 공급 없음

▶ 환경 A: (주변 백화점 1개, 대형마트 2개 이상)

1. 롯데마트, 롯데백화점 김포공항점 : 자차 9분
2. 킴스클럽 강서점 (NC 백화점 강서점) : 자차 8분

▶ 과거 시세

<24평형>

<34평형>

 ▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

1. 현시세: 마곡13단지 힐스테이트마스터 24평형 현재 매매 10.94억, 전세 5.0억

10년 내 고점 매입시: 2022년 3월 매매 13.8억 전세4.61억 

10년 내 저점 매입시: 2018년3월 매매 5.42억 전세 1.0억 

*고점 매입시 수익률 (109,400-138,000) ÷ (138,000-46,094) *,100 = -31% 

*저점 매입시 수익률 (109400-54212) ÷ (54212-10000) * 100 = 125%

2. 현시세: 마곡13단지 힐스테이트마스터 34평형 현재 매매 13.6억, 전세 6.8억

10년 내 고점 매입시: 2022년 7월 매매 16.4억 전세6.73억 

10년 내 저점 매입시: 2018년3월 매매 6.93억 전세 5.14억 

*고점 매입시 수익률 (136,000-164,000) ÷ (164,000-67,344) * 100 = -29% 

*저점 매입시 수익률 (136,000-69,306) ÷ (69,306-51,438) * 100 = 373%

(출처 : 본 게시글 참고자료2 다운로드 - 수익률 계산기)

*수익률 단순 계산식: (매매차익÷투자금)*100

*수익률 상세 계산식: [매매차익(현재 매매가–매수가)÷투자금(당시 매수가–당시 전세가)]*100

▶ 현장사진