안녕하세요?
끝까지 살아남아서 목표를 달성할!!! 트레져입니다!!!
월부인이라면 누구나 듣고싶어하는 실전반!!!
그 포문을 제주바다님께서 열어주셨는데요.
하나라도 더 알려주시려고 정말 많은 내용을 쏟아내주신 것 같습니다.
1. 인트로
현재 투자가 한끗 차이로 미래 자산의 규모가 달라지는 시장이다라고 말씀해주셨는데요.
그 의미는 곧
현재 하락장으로 가격이 많이 왜곡되어있는 시장이고
그만큼 현재 그리고 몇년 뒤 더 투자하기 좋은 시장이 왔다는 것을 알려주고 싶은셨던 것 같습니다.
약 10년만에 돌아온 좋은 시기이니 정말 놓칠 수 없는 좋은 기회가 저에게도 왔다고 생각이 되는데요
그래서 앞마당을 꾸준히 늘려 각 앞마당의 단지들에 대한 가치를 확실히 알아나아가야겠다고 생각했습니다.
그리고 실전반을 수강하면서 가져야할 태도에 대해 말씀을 해주셨는데요.
제주바다님께서 이번 실전반을 통해 수도권에 대한 이해를 3단계 올리는 자세로 몰입해봐라!!!
단, 몰입하는 과정에서 남과의 비교를 통한 좌절 금지.
투자에 대한 조급함 내려놓기를 추가로 강조해주셨습니다.
지난 실전반 첫 수강때 정말 좌절을 많이 했었는데요...
이번 실전반이 되면서 스스로 다짐을 한 것들 중 하나가
1. 좌절하지 말기
2. 비교하지 말기
그대신 BM하기!!!인데요
이게 정말 중요한 것 같습니다. 좌절하고 비교하는 순간 모든 것이 힘듦으로 다가오더라고요...
그래서 있는 그대로의 저를 받아들이고 와! 나 이거 몰랐네? 어? 나 오늘 하나 더 배웠네? 하면서 성장하는 방향으로 시선을 돌리고자합니다.
또,
벽에 부디쳤을 때 "어떻게하면 할 수 있지?"라는 자세로 임해라.
어려움이 있을 때는 튜터님과 동료들에게 조언을 구하라. 그래야 시행착오를 겪지 않고 넘어갈 수 있다.
어려운 시간을 겪을 때 재미있다고 생각하면서 시간을 쌓아나가라.라고 조언해주셨는데요.
마인드 셋팅을 할 수 있도록 많은 조언을 해주셔서 많은 도움이 되었습니다.
2. 챕터1. 시장을 해석하고 가치 판단하는 과정
최근 뉴스를 통한 현재 부동산 시장을 점검하고 해석하는 시간을 가졌는데요.
뉴스를 그냥 하나의 단편적인 내용으로 받아들여 불안해하지말고
기사의 내용에 대한 사실 관계를 파악 및 해석 후 투자에 대응해야 한다고 알려주셨습니다.
기사의 내용에 나온 사실을 근거로 관련 지표(kb주간통계, 매매, 전세 매물수, 착공실적 등), 전임, 시세 등을 통해서 사실을 객관적으로 파악하고 시세트래킹한 부분과 함께 적용하면서 맞춰보는 것이 중요하다고 하셨습니다.
그래서 기사에 대한 내용을 객관적으로 파악한 후, 그에 맞게 대응하면 끝! 이다라는 것을 알려주셨습니다.
요즘 투자를 이제 정말 해야할 때가 왔다고 생각하고 있었는데
제주바다님께서 '내 상황에 맞춘 최선의 투자를 하면된다. 최고의 투자를 하는 것이 아니다'에 대해서 투자를 망설이게 한 가장 큰 이유가 조금 더 벌 수 있는 곳을 찾고 싶었던 마음이 내면에 깔려있었던 것은 아닌가?라는 생각도 한편으로는 들었습니다.
투자는 결국 빨리 시작하는 사람이 오랫동안 지속하면 이기는 게임이라고 생각됩니다.
그러므로 최고의 투자가 아닌 나에 맞는 최선의 투자를 지속해나가야하겠습니다.
최선의 투자를 위해서는
퉁쳐서 비교하지 말고, 뾰족하게 비교를 한 후 가치+가격을 함께 고려해서 투자해야한다고 하셨는데요
뾰족하게 비교를 해야한다는 것은 결국 제대로 된 선호도를 알고있느냐? 가치를 알고 있느냐? 인 것인데...
그러려면 제대로된 임장과 임보작성이 필수라고 다시 한번 생각이 드네요. ^^
그리고 참고로 가치를 분석할 때 전고점은 절대적인 지표로 사용하면 안되고 참고만 하라고 하셨습니다.
단지끼리 그래프를 붙여 볼 때 비슷하면 전고가 높았던 곳을 그래 여기가 더 좋은 곳이네. 라며 그냥 단정지었었는데요. 앞으로는 되도록 참고사항으로만!!!! 활용해보도록 하겠습니다. ^^
2. 챕터2. 수도권 시장 특징과 기준
투자가치를 날카롭게 판단하기 위한 필요한 기준
현재 가격이 왜곡되어있는 시장이기때문에 더욱 더 날카롭게 판단해야한다고 생각이 들었습니다.
그러면 어떻게 하면 가치를 뾰족하게 비교평가 할 수 있을까?라고 궁금하던 때에 맞춰 제주바다님이 알려주시네요.
"지역(급지) - 생활권 - 단지 선호도"로 파악!
결국 이것들을 구분할 수 있는 것은 각각 단계마다 입지가치를 얼마나 많이 갖고있냐가 사람들이 선호, 비선호한다는 것으로 나눌 수 있겠다고 생각했습니다.
1) 급지에 대한 이해
수도권 시장은 급지가 나눠져있으며, 좋은 급지가 더 좋은 투자가 될 수 있을 수 있다.
그래서 같은 투자금이면 좋은 급지를 선택하는 것이 맞다.
하지만 이게 절대적인 기준이 되는 것이 아니므로 급지가 다를 경우 단지 VS 단지로 생각해서 투자를 해야한다.
좋은 급지에 있으니까 이 단지 투자해야지가 아닌 것!
하지만, 낮은 급지의 단지를 투자 대상으로 고려할때는 상위 급지의 단지와 비교하여 이게 최선의 선택인가?로 검증이 필요하다고 하셨습니다.
매매가와 전세가의 수준은 다를 수 있지만 같은 투자금이면서 감당 가능하다면 높은 급지의 단지에 투자하는 것이 맞다. 그래야 투자금도 빨리 회수되어 미래 투자에도 도움이 되고, 미래에 더 벌 수 있는 투자가 될 수 있기때문이다.고 알려주셨습니다.
2) 생활권에 대한 이해
생활권 - 어느 생활권을 좋아하는지 (선호도)를 파악해야한다.
커뮤니티가 형성되어있는 곳이 어디인지 그러면서 입지요소를 갖춘 곳이 선호도가 있는 곳이다.
이것은 손품과 발품으로 확인하며 생활권 선호도를 순위를 입혀보면 되는 것이다.
선호도 순위는 결국 그 생활권이 얼마나 많은 입지가치 요소들을 가졌는지를 통해 판단해 나가면 된다고 생각합니다.
3) 단지
단지가 얼만큼 직장+교통, 환경(커뮤니티, 연식)에 우수한지가 단지의 선호도 결정요소라고 알려주셨습니다.
수도권 입지기준에서 가장 중요한 것은
1순위 업무지구 (직장) - 예시: 대장지구
2순위 업무지구 접근성 (교통) : 예시 죽전 내대지마을 VS 현암 동성2 으로 사례를 들어 말씀해주셨는데....
직장을 가진 곳은 대부분 투자금이 많이 들어가는 지역이다보니 어느 순간 업무지구에 빨리 가는 곳이 어디일까로 교통에 매몰되어있었던 부분이 있었던 것 같았습니다.
다시!!! 셋팅!!! 1순위는 업무지구다~!!!!
3. 챕터3. 수도권 권역별 투자 전략
권역별 투자 전략을 정말 오랜 시간동안 설명해주셨는데요....
이 부분의 강의 내용을 듣고 급지가 낮아질 수록 독점성이 떨어지는 지역인 경우가 많아 결국 연식의 힘이 강하다고 생각되었습니다. 어찌보면 지방과 다를 게 없다는 생각이 들기도 했습니다.
그리고 가장 기본이면서 사면서 돈을 벌 수 있는 투자 전략은 결국 싸게 사는 것이다!라는 생각이 들었습니다.
제주바다님께서 전세레버리지를 통해 집을 산다는 것은 결국 시간이 지나면 내 돈 안들이고 (전세가가 10년이면 약 2배로 오르므로) 집을 사는 것이다. 라고 말씀하셨는데...
아! 무슨 말인지 단번에 이해가 되었습니다. 결국 빨리 투자하는 사람이 부의 길에 더 먼저 들어서겠구나라고 다시 한번 느끼게 되었습니다.
4. 챕터 4. 매수, 매도와 보유의 원칙과 의미
이번 강의에서는 꿀팁?을 몇가지 알려주셨는데요.
연식이 좋은 곳은 매매가가 빨리 날아가서 기회를 쉽게 잡지 못하는데 그 찰나의 순간을 잡을 수 있는 방법은 결국은 전!수!조!사!!!!
아직 전수조사를 해보진 않았지만..... 4주만에 임장지 1등뽑는 것도 버거운데... 전수조사까지? 어떻게 하는거지?라고 요즘 고민이 많이 되었는데요....
결국.... 해야하는 거구나... 할 수 밖에 없는 거구나...를 느끼게 되었습니다.
그리고 매도와 보유는 어느 경우에 해야하는지에 대해서 디테일하게 알려주셨는데요.
제가 가진 0호기에 대해서 생각하고 있는 부분에 대해서 적용할 수 있는 부분이 있어서 조금 더 확신을 갖게되었습니다.
투자의 결실은 시간이 지나면 이루어지는 것이다.
그러므로 꾸준히 포기하지 않고 하며 돈 그릇을 넓혀서 실력을 키우는 것이 중요하다는 것을 마지막에 강조해주셨는데요.
조급한 마음을 버리고 꾸준히 앞마당을 늘리면서 나에게 맞는 조건에 해당하는 최선의 투자를 꼭 올해 연말까지, 늦어도 내년 초까지는 꼭 해보겠싶습니다!!
조금은 두렵긴?하지만 그래도 해야한다!! 할 수 있다!!!
적용할 사항
1. 내가 진짜 궁금한 것이 무엇인지 미리 생각하고 정리해두었다가 질의하자.
사소한 것도, 기초적인 것도 부끄럽다 생각하지 말고 질의하자.
2. 생활권 나눌때, 어느 생활권까지 투자할 것인지 지역을 정하고 임보에 적는다.
3. 매임시, 매물마다 강남접근성(소요시간)에 대한 내용을 적자.
4. 구리도 앞마당으로 만들자.
5. 말씀하신 단지들 시세트래킹 목록에 넣자.
지역에 투자금
결국 앞마당의 싸움인 것 같다.
하락장에서는 20평과 30평 모두 함께 투자에 고려해서보자.
환경이 좋은 곳, 환경이 선호될 것 이 많이 선호한다는 것을 느꼈다.
하지만 무조건 신축에 대한 것보다는 "입지"를 먼저 고려하는 것이 기본이긴하다.
2. 광명시 광명한진타운 시세트래킹 단지에 넣기
궁금증
회복이 더딘 단지 주목하라하셨는데.... -> 안타 여러번 쳐서 승률을 높이는 것으로 하라는 말씀?
둔촌동 1~2급지 사이라고 말했는데 둔촌주공있는 곳만 말씀하신것인지? 아니면 둔촌2동쪽까지 말씀하신것인지 궁금합니다.
단지분석했을때 다른 지역과 다른 단지에 적용할 수 잇도록 해야한다. 어떻게 해야하나???
사람의
무리한 대출을 받고 투자금에 추가하면? 매도하는 기간을 끌어 당겨서 투자하는 것이라고 생각하면 된다.
미래에 가치가 올라갈 곳에 대한 곳을 선택.
강남에 1시간 안에 들어오는 것들은 임대사업자로 묶는다.
그외 지역은 임대사업자로 묶을 필요가 없다.
수도권 4급지 수지 이하로 특히 수원은 빈땅이 많으므로 지방 투자 하듯이 생각해야한다.
공급에 대한 영향을 많이 받는다. 소액으로 (5천만원정도) 투자하고 길게 갖고 갈 생각을 하지않아야한다.
4급지라고 해도근처 신규 택지에 대규모 공급이 들어올 경우에도 대비.
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