[서투기14기14조 보리녹챠] 1주차 강의후기

[서투기14기14조] 1주차 강의후기

안녕하세요!

즐거운 투자공부를 하며

매일매일이 행복한

보리녹차가 아닌 보리녹챠!입니다.

즐거운 서울투자 기초반의 강의가

시작되었습니다.

서울투자 기초반의 1주차의

강의가 시작되었습니다.

1주차의 강의는

제주바다 멘토님의 2024 하반기 서울시장의 전망을 시작으로

서울 25개구의 입지/가격을 정리하고

상황에 맞는 현실적인 투자방법들을 공유주시며

단순히 배움에서 끝나는 것이 아닌

행동으로 옮겨질 수 있는 강의를 만들어 주셨습니다.

" 살 준비를 하려고 공부를 하고 있는 상황에서

거래가 막 진행되면 조급해질 수 밖에 없습니다.

하지만 지금은 그럴만한 시기가 아닙니다. "

⭐제주바다님

얼마 전 동대문구에서 매물임장을 하던 도중

순식간에 팔려나가던 물건들을 보며..

돈을 모으느라 기다려왔던 하락장을 또 이렇게 놓치나?라고

조급함이 많이 느껴졌었습니다.

제주바다 멘토님의 강의를 들으며 조급해졌던 마음을

조금은 진정시킬 수 있었습니다.

이래서 환경의 힘이 중요한가 봅니다.

■ 지금 시장의 상황은 전세 거래가 압도적으로 많다.

🔹대세 상승장이 오려면 아직도 멀었다.

" 지금 본 집이 막 거래가 되기 때문에

상승장이 온다고 생각할 수 있겠지만

조급해질 상황은 절대 아니며 올라간 가격을

추격매수하면 반드시 후회합니다. "

⭐제주바다님

<본 것>

✅ 우리가 어려운 이유는 예측하려고 하고, 빨리 결과를 내고 싶은 마음 때문

✅ 대부분의 문제는 기준이 없어 휘둘리기 때문이다.

본질적인 것을 알고 움직이면 어렵지 않다.

✅ 투자하기 굉장히 좋은 시기이나, 빠르게 변화하고 있으므로

예측하기도 쉽지 않은 시장이다.

✅ 거래가 늘었다고는 하지만, 진짜 거래가 없었던 시기에 대비한 것이지

아직도 많은 거래량은 아니다.

<깨달은 것>

✅ 기본적으로 강남 접근성 1시간 이내, or 업무지구를 포함하고 있는 곳

✅ 지금은 전혀 급할 필요가 없는 거래량이기에 일희일비하지 말자.

✅ 하락장에도 거래가 활발하면 좋은 물건이다.

✅ 아무리 구축이라도 사람들이 좋아하면 거래는 계속된다.

✅ 사람들이 덜좋아하하지만 가치있는 단지들이 우리에게 기회를 준다.

<적용할 것>

✅ 상황에 휘둘리지 말고 '기준'에 따라 움직이자.

✅ 이미 가격이 회복한 단지들을 투자할 때는 최선인지 보아야한다.

✅ 현재 시장에서 가격이 깎이면 매수하고, 추격매수는 절대 금지.

■ 입지를 이해하기 위해 서울의 25개 구와 업무지구를 정리합니다.

🔹그리고 사람들이 선호하는 것을 알기 위해 뉴타운을 정리해야합니다.

" 어차피 다 오르는 서울을 공부해야하는 이유는

조금만 더 공부하면 더 가치있는데

저평가 된 곳을 찾을 수 있는 시장이기 때문입니다. "

⭐제주바다님

<본 것>

✅뉴타운이 들어설 때 동시에 모두 개발하면 이주할 곳이

없어지므로 순차적으로 개발한다.

✅00 ~ 00 급지의 뉴타운은 적당한 가격이라면 매수 검토

✅00 ~ 00급지의 뉴타운은 입지가 덜 좋은 지역에 위치하고 외곽에 있어 교통이 안좋다.

<깨달은 것>

✅ 좋은 입지는 정말 싸다고 생각될만큼 저평가 되기 전에 거래될 가능성이 높다.

✅ 외곽의 뉴타운은 가격이 저평가 될 가능성이 높기에, 용기내서 매수해야한다.

✅2급지 선호도 떨어지는 생활권의 구축보다 선호도 높은 하급지 뉴타운이 더 나을 수 있다.

<적용할 것>

✅ 비역세권이라도 뉴타운 단지는 선호도가 높으므로

역세권 구축보다 우선순위로 투자를 검토하자.

■ 가치성장투자, 매도할 필요, 매도할 계획이 없는 단지를 사는 것.

🔹적절한 가격에 매수하여 '수익'을 높이는 투자 (투자금보다 가치와 매매가에 집중)

" 가치성장 투자는 입지, 연식, 선호도 우위가 있어서

가수요와 실수요가 평균 이상인 가치를

가진 곳에 투자하는 것입니다. "

⭐제주바다님

<본 것>

✅쌓아가는 자산을 통해 1 ~ 2채의 시세차익으로 경제적 자유를 달성할 수 있다.

✅우리가 해야 할 고민, 가치, 가격, 투자금, 리스크관리

✅높은 급지라고 할지라도 선호하지 않는 생활권, 단지는

가치성장투자로 맞지 않으므로 투자우선순위 미룸

✅ 서울 구 내에서 하위생활권, 비선호 단지는 경기도와 가치를 비교한 후 투자

<깨달은 것>

✅가치 성장 투자가 가능한 단지들은 조금 더 돈이 모이면 해야지

하는 순간 기회가 날아갈 수 있다.

✅대출을 받아 살 수 있는 세낀 물건들도 있다.

✅서울은 가격이 오르면 환금성이 떨어질 수도 있다.

✅경기도와 서울의 수요가 항상 있는 지역은

가격만 저렴하면 전세는 무조건 빠진다.

✅제일 좋은 것은 저렴하게 매수해서, 전세를 싸게 내놓고 빨리 빼는 것.

✅전세가는 절대 선형으로 가지 않는다.

<적용할 것>

✅ 물건을 매수할 때 10년간 보유하는데 전혀 문제가 없는 것을 매수한다.

✅ 매수고민을 할 때는 가치, 가격, 투자금, 리스크관리를 고려

✅ 가치가 비슷한 두단지 사이에서의 1등을 뽑기위해 밤을새기보다는

나에게 더 맞는 단지를 선택.

■ 순탄하지 않은 길을 순탄할 것이라고 생각하면 어렵다.

🔹10년 보유의 길은 기본적으로 매우 어렵기에, 그 어려움을 잘 대응해야지 라고 생각해야한다.

" 7년차 투자자인 저도 돈써가며 월부에 있는 이유는

그렇게 해야지만 오래할 수 있기 때문입니다.

혼자하면 편하지만, 완주하는데 도움은 되지 않습니다."

⭐제주바다님

<본 것>

✅취득세 8%가 걱정되어 갈아타기를 해야한다면?

✅양도소득세 + 취득세를 함께 고려하여야 한다.

✅양도세를 안내면서 쓸 수 있는 돈은 전세금 상승분밖에 없다.

✅강남 한시간 이내의 가치있는 아파트를 샀다면 그냥 묶어놓고 살면된다.

<깨달은 것>

✅ 강의에서 깎으라고 했다고, 못깎았으면 안사는 것이 아니라

✅단지의 가치가 있다면 안깎아도 사야한다.

✅더 낮은 가치의 급매가 나왔다고 해서, 좋은 가치의 단지를 내팽겨치면 안된다.

✅낮은 가치의 단지들은 수요가 없으니까 싸게 나오는 것이다.

✅편하게 하는 것 보다 중요한 것은 목표를 완수하는데 도움이 되는 방향!

<적용할 것>

✅ 상황에 휘둘리지 말자, 10년 보유하는 것은 쉽지 않다.

✅진짜 힘든 시기는 서울투자를 했는데, 지방만 상승할 때

✅10년 뒤 훨씬 더 가치가 있는 곳을 두고 그런 고민을 하면 안된다.