[지방투자기초반 12기 미7듯한 노력으로 부동산 4조 - Woody] 2주차 온라인 강의 후기

안녕하세요 미7듯한 노력으로 부동산 4조의 Woody입니다.

광역시 중에 B지역 분석에 대해 부자대디님께서 블랙 프라이데이 세일 중이라면서 꼭 투자하라고 말씀주시며 강의를 진행해주셨습니다. 세일이라 그러시니 빨리 앞마당 만들고 싶다는 생각에 강의에 집중이 더 잘 된 것 같습니다.

아참 그리고 1주차에서는 지역에 대해 말하면 안되는 줄 몰라서 강의 후기에서 그냥 다 말을 해버렸습니다 ㅎ.ㅎ.... 당황하셨을 튜터님들께 죄송하다는 말 전해드리며 이번 후기는 지역명을 안올리고 조심조심 B지역으로 작성해보도록 하겠습니다 !

[B지역을 알아야 하는 이유]

"5년 동안 물가도, 임금도 인플레이션 그런데 B지역 아파트는 올랐다가 오히려 다시 싸지거나 한 곳들 있다."

"투자의 본질은 싸게 사서 비싸게 판단인데 지금 B지역은 싸게 사서 비싸게 팔 수 있다."

"대구는 분지로 도시 확정이 제한적"

"19년과 가격이 같거나 비슷하다 B지역은 여전히 싸다."

"매매와 전세 가격 하락이 멈췄다."

"인구 200만의 수요를 바탕으로 가격 폭발력이 있다."

B지역에 대해서 지금 잃어버린 첫사랑을 다시 만난 기분이라고 표현하실 정도로 지금 가격이

19년도 부자대디님께서 임장한 수준과 비슷한 가격대로

다시 돌아 왔다는 걸 보여주셨습니다. 즉, 저평가되어 있다는 사실을 깨우쳐주셨습니다.

그리고 매매와 전세가가 더 떨어지기 힘들만큼 충분히 원금 보존, 리스크 대비의 매력이 있으며

인구 200만에서 나오는 수요와 가격 폭발성이 있어 환금성, 수익률이 좋습니다.

이렇듯 저희 몸에 새겨야 할 저환수원리를 만족하는 B지역에 투자 가능성을 열어두고 적극적으로

공부해봐야겠다는 생각이 들었습니다.

지투기를 하며 얼마전 B지역이 아닌 다른 지역 분임을 2일에 걸쳐 끝냈는데

지금 임장하는 지역의 임장보고서를 작성하고 나면 B지역도 임장을 한번 가봐야겠다는 의지가 불타올랐습니다!!

B지역은 부자대디님께서 말씀 주신 것처럼 특히 눈에 불을 키고 투자를 하고자 바라봐야겠습니다!!

그렇게 공부해야하는 이유를 알려주시며 동기 부여를 만들어주시고 나서 본격적으로 구별 특징을 해시태그로

정리해주시고 생활권을 나눠주시며 생활권 별 1등 및 그 생활권내에 대장 단지를 보여주셨습니다.

부자대디님 양식대로 정리를 하니 그 지역에 각각의 구들의 특징이 너무 잘 정리되고

기억에 잘 남는거 같아 나중에 지금 임장하고 있는 지역의 구들을 다 분석하고 나서는 한번 부자대디님 방식으로

한번 더 정리하여 기억에 각인시켜야겠다고 생각했습니다.

BM : 구별 키워드, 생활권, 1등 생활권 및 대장 단지 정리하기

[B지역 입지 분석]

B지역 입지 분석에서 제가 임장 보고서에 그동안 포함을 안시켜왔던 내용들이 많은 거 같아

이에 대해 정리해보려합니다.

먼저 인구 부분에서는 각 구별 인구 조사하는 부분과

각 구마다 세대별 인구수 퍼센트를 조사하고 가족세대비율을 유아,10,30,40대 퍼센트를 더하여

도출하는 방법을 BM해야겠다고 생각했습니다.

이 비율을 바로 보니 어느 구가 가족단위 세대수가 많은지 한눈에 파악하기 좋으며

왜 이 구는 가족 세대들이 많이 선택할까? 하는 질문도 던져볼 수 있습니다.

DATA를 어디서 뽑을지 찾아보니 부동산 지인 -> 지인 빅데이터 -> 인구/세대수 탭으로 들어가면

확인할 수 있습니다.

BM : 각 구별 세대별 인구수, 가족세대비율 조사 (feat.부동산 지인)

이제 직장 부분에서는 업종별 종사자 수를 조사하는걸 BM해야겠다고 생각했습니다.

보통 제조업보다는 정보 통신업, 전문과학 기술 서비스업 등이 더 고소득의 질 좋은 일자리이기 때문에

다른 구보다 더 구매력 있는 거주자들이 살 가능성이 높아진다고 추측해볼 수 있습니다.

그리고 GRDP, GRNI로 외부에서 벌어오는 수익이 많은지도 가늠해보는 것 또한 임장보고서에

녹여봐야겠다고 생각했습니다.

BM : 업종별 종사주 수 파악, GRDP,GRNI 비교(월부 카페 자료)

환경 부분에서는 그동안 해오던 백화점 및 대형 마트등의 숫자 뿐만 아니라 신축 비율 높은 생활권을

조사해야겠다고 생각했습니다.

신축의 증가는 환경이 개선된다는 걸 의미하고 이는 사람들이 좋아하는 수요를 이끌어내기 때문입니다.

BM : 구별 신축(10년 이내 단지) 비율 조사

공급 부분에서 처음 알게된 건 보통 저희가 보는 부동산 지인에서의 공급 예측량 뿐만아니라

zigbang에서 숨겨진 공급을 보는 법입니다.

이를 알려주셔서 1주차때 지방 투자에서 중요시 하셨던 공급에 대해서

좀 더 자세하게 알아볼 수 있을 것 같습니다.

BM : zigbang에서 숨겨진 공급 찾기

[투자 지역 선정 주의점]

지금 저같은 부린이의 경우는 눈에 불을 키고 전세가율만 바라보고 있는데

무작정 전세가율만 높다고 투자해야겠다는 생각은 버리라고 하십니다.

전세가가 높아도 10년 동안 전세가 변화가 보합 수준으로 크게 변화가 없고

전세 거래량 자체가 많지 않은 경우는 투자 하지 말아야합니다.

그리고 전세가가 저점 대비 너무 많이 오른 경우에도 투자에 주의하여야 합니다.

즉, 전세가도 저평가 되어있는지 확인이 필요합니다.

BM : 전세가율만 보고 투자 가능 단지 선정하지 말기!!!, 전세가 저평가 확인하기

[가격 분석]

가격 분석을 하실때 제가 벤치마킹 해야겠다고 생각한 부분은 바로 전고점 대비

얼마나 하락했는지를 보는 방법입니다.

PPT에 전고점시기의 매매가, 전세가 및 23년 2월의 매매,전세가 현재 매매 전세가를 놓고

전그점 대비 현재 가격의 하락률과, 23년 2월과 현재 전세가율을 표기해 두셨습니다.

해당 양식으로 표기하니 어떤 단지가 얼마나 많이 하락했는지가 한눈에 보여

분석 하기에 좋다고 생각했습니다.

그리고 추가적으로 시세 그룹핑을 하여 가격 별로 비슷한 단지들을 정리해놓으신 PPT화면도

기억에 남습니다. 단지별 위상 파악에 정말 좋은 것 같아 해당 내용도 찾아본 뒤 BM을 꼭 해봐야겠다고 생각했습니다.

BM : 전고점 대비 하락률 조사, 시세 그룹핑

[지방 임장 잘하는 방법]

지방 임장이 처음인 저에게 너무 가뭄에 단비같은 강의였습니다. 수도권은 접근도 쉽고 해서

조금 못보는게 있어도 다시 오면 되지!라는 마음이 좀 있었던게 사실입니다.

하지만 지방은 정말 큰 맘먹고 와야하는것 같아 임장을 할 때

최대한 집중해서 많은 정보들을 취합해야겠다는 생각이 강했습니다.

그래서 이번 강의 내용들 잘 BM하여 앞으로 남은 지방 임장에 보탬이 되보려고 합니다.

일단은 임장지 천장을 확인하기 위해 아실에서 랜드마크 단지를 확인하고 좋은 곳부터 먼저 보라고 하셨습니다.

사실 그냥 아무데나 가면되지 하고 무작정 임장을 했었었는데 앞으로는 좋은 곳을 먼저 보는 습관을 들여야겠습니다.

그리고 임장 잘하는 법에서 제가 BM해야할 2번째 내용은 바로 아실에서 도심 재생 구역을 확인한 뒤

임장하는 것입니다.

사실 지적편집도에서 상권이 많은 지역만 그동안은 갔던게 사실입니다. 이미 좋은 곳 뿐만아니라

앞으로 좋아질 곳도 아실 도심 재생 구역을 보고 임장을 통해 꼭 직접 확인하도록 해야겠습니다.

마지막 3번째는 임장 당일 매물 임장표를 정리하라 입니다. 사실 부동산 휴가철 등의 이유로 저번 분당구에서

매물 임장을 진행하지 못했었습니다.

그래서 요번에는 꼭! 매물 임장표까지 써보는 제 목표를 달성해보려합니다,

사람의 기억은 휘발성이 강해서 꼭 매물 임장을 한 당일날 정리를 해보는걸 권하시니 끝나자마자 카페가서

정리를 한번 해봐서 저의 좋은 습관으로 만들어야겠습니다.

BM : 좋은곳을 먼저 보자, 아실에서 도심 재생 구역 확인, 당일 매물임장표 정리하기

[지방 앞마당 만들기]

지방의 앞마당을 만드는 과장은 그림을 그리는 과정과 같습니다.

큰 그림을 그리고 점점 세부적으로 색을 칠하는 과정으로 가야합니다.

광역시의 대표구들을 한번 쫙 임장을 하고 그 다음에 광역시의 다른 구들을

앞마당으로 만들고 이후에는 앞마당이 된 광역시의 권역에 있는 중소도시를 앞마당으로 만드는 과정을

진행하면 됩니다.

중간 중간 수도권의 기회가 올수 있으니 수도권임장도 3개월에 한번 정도 가주는 걸 권해주셨으며

1호기가 급한 경우나 광역시 및 주변 중소도시를 다 볼때까지는 지방 임장만 다니셔도 좋다고 해주셨습니다.

BM : 광역시 대표구 -> 광역시 나머지 구 -> 중소도시 순으로 앞마당 넓히기

[1등 뽑기]

마지막 투자 결론을 내기 위해서는 1등 뽑기를 하는게 중요합니다.

우리가 투자를 하는 근본적인 이유는 싸게 사서 비싸게 팔기 위해서입니다.

즉, 본질은 저평가임을 먼저 판단하는 것입니다.

그러나 보통의 우리는 전세가율로 필터링을 하며 공급으로 지역을 한정시키는 우를 범하는 걸 일단 경계해야합니다.

그리고 투자 범위를 설정해야합니다. 내가 잔금을 몇억까지 치는게 가능한지를 보수적으로 보는게 필요하며

투자 타겟은 잔금 할 수 있는 금액 + 1억인 단지들로 잡습니다.

그리고 저환수원리를 따져보는데 여기서 수익성 200%를 따질때는

전고점에 얼마까지 갔는지를 보고 달성가능성을 판단합니다.

그렇게 임장지에서 1등을 선정하고 내 앞마당과 비교해서 최종 1등을 선정하고

시장을 지켜보면서 시세를 트레킹해야합니다.

그리고 최종 투자까지 이어져야합니다.

이렇게 지방에서 투자하여 현금을 만들어 수도권에 투자하며 내 자산 시스템을 만들어 나가야 합니다.

지방은 투자 경험도 쌓을 수 있으며 이율 높은 금융상품에 투자하는 것과 비슷합니다.

저도 지방 투자로 지금 부족한 현금을 마련하여 수도권에 언젠가 도전해볼 날을 위해 월부라는 환경속에 계속 남아서 노력해보겠습니다.

많은 인사이트 나눠주신 부자대디 튜터님께 다시 한번 감사드립니다.