관련 강의
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음

2강시간은 '부동산의 가치를 결정하는 요소'와 '부동산 투자의 원칙'에 대한 내용이 중심이었다.
'부동산의 가치를 결정하는 요소'는 다음과 같다.
강의에서 위 요소들이 바로 부동산의 가격에 영향을 미치는 이른바 '수요'이고, 이를 달리 표현하면, '입지'
라고 설명하고 있다. 따라서, 부동산은 '입지'가 가지는 '가치'를 잘 이해하고 투자할 때 수익률이 결정된다
고 정리할 수 있겠다. 그렇다면, 부동산의 가격에 영향을 주는 요소들도 있을텐데, 그것들은 다음과 같이
정리해 볼 수 있다.
<장기적으로 부동산 가격에 영향을 미치는 요소>
ㅇ 통화량
ㅇ 물가
ㅇ 경기상황
ㅇ 입지독점성(*)
ㅇ 수요(입지)
(*) 주변에 비슷한 부동산이 들어설 수 있는 땅이 적다면, 투자한 부동산은 입지독점성이 큰 부동산임
<단기적으로 부동산 가격에 영향을 미치는 요소>
ㅇ 저평가여부(부동산가치>부동산가격)
ㅇ 사람들의 부동산에 대한 심리
ㅇ 단기 공급(입주 물량 증가)
ㅇ 투자 기준
여기서 재밌는 것은 자본주의 시스템으로 움직이는 통화량이 증가할수록 전세가도 동일한 비율로 증가한다는
사실이었다. 강의 자료에 나온 통계수치로 비교를 해 보니, 왜 부동산 투자를 공부해야 하고, 부동산 투자를 해야
하는지에 대한 깨달음을 얻었다.
그렇다면, 부동산 투자를 잘 하려면, 어떤 원칙을 지녀야 하는가?
강의에서는 5가지 원칙의 앞머릿글을 따서 '저환수원리'라고 하였는데, 각각의 요점은 다음과 같다.
가. '저'평가여부 : 부동산 가치가 부동산 가격보다 높은 것을 투자해야 함.(같은 가치면 가격이 싼 것에 투자)
나. '환'금성 : 부동산은 환금성이 좋지 않음. 그 중 '아파트'가 가장 환금성이 높은 투자임.
다. '수'익률 : 투자금 대비 수익(수익률=수익금/투자금(매매가-전세가(*))이 높은 투자를 해야 함.
하지만, 수익률이 높다고 해서 수익이 높은 것은 아님. 결과적으로 수익과 수익률 모두
높은 투자를 해야 좋은 투자임
(*) 전세가는 부동산 투자의 안전마진이므로, 리스크 헷지의 기준이 됨.
라. '원'금보존
ㅇ 원금보존 1원칙 : 적정 전세가율인가?(매매가 대비 전세가 비율로 인한 원금손실이 얼마인가)
ㅇ 원금보존 2원칙 : 입지독점성이 있는가? 입주물량이 많은가?(가격하락에 따른 원금손실이 얼마인가)
마. '리'스크 헷지
ㅇ 전세금에 욕심 부리지 말기(적은 갭 투자만이 능사는 아님->역전세 위험)
ㅇ 3년이내 입주물량 체크(공급 증가가 얼마나 발생했는지?) 및 입지독점성 확인
ㅇ 전세금은 5%까지만 올려야 한다.(무리한 전세가는 투자실패로 귀결)
ㅇ 전세보증금은 전체 5~10% 보유하고 있어야 한다.(현금이 없으면 곤란)
즉, 2강의 요지는 부동산 투자의 올바른 방향을 유지하려면, 부동산의 가치를 알아볼 수 있는 능력을 길러야 하고
'저환수원리'에 따라 부동산 투자를 할 수 있는 투자원칙을 정립해야 함을 강조한 아주 훌륭한 강의였다고 느낀다.
너바나님이 강의에서 계속 강조한 바와 같이, 부동산의 가치를 알아볼 수 있는 '능력'을 기르려면, 꾸준한 독서와
투자공부를 병행하면서, 철저한 마인드 컨트롤이 지속되어야 한다는 점을 다시 한 번 상기한 강의였고, 나태했던
삶을 살았던 나 자신에 대하여 반성하게 된 성찰하는 계기의 강의였다.
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