열반스쿨 기초반 2강 강의 후기[열반스쿨 기초반 76기 109조 꽃길만가즈아]

2강시간은 '부동산의 가치를 결정하는 요소'와 '부동산 투자의 원칙'에 대한 내용이 중심이었다.

'부동산의 가치를 결정하는 요소'는 다음과 같다.

1. 직장: 사업체가 가장 많이 밀집되어 있는 곳
2. 교통: 서울 주요 구(강남,종로,여의도,판교,강서 마곡 등)까지 교통수단으로 이동시 걸리는 시간
3. 학군: 서울대 입학생 수를 많이 배출하는 고교, 중학교가 많은 곳
4. 환경: 주변 시설(마트, 병원, 각종 편의시설 등)이 잘 정비되어 있고 접근성이 좋은 곳
5. 호재/악재 : 입지 개선, 확정 여부, 3년이내 실현가능여부와 같이 부동산가격에 영향을 미치는 재료
6. 브랜드 : 부동산에 거주하는 사람들이 느끼는 심리효과(명품 브랜드)

강의에서 위 요소들이 바로 부동산의 가격에 영향을 미치는 이른바 '수요'이고, 이를 달리 표현하면, '입지'

라고 설명하고 있다. 따라서, 부동산은 '입지'가 가지는 '가치'를 잘 이해하고 투자할 때 수익률이 결정된다

고 정리할 수 있겠다. 그렇다면, 부동산의 가격에 영향을 주는 요소들도 있을텐데, 그것들은 다음과 같이

정리해 볼 수 있다.

<장기적으로 부동산 가격에 영향을 미치는 요소>

ㅇ 통화량

ㅇ 물가

ㅇ 경기상황

ㅇ 입지독점성(*)

ㅇ 수요(입지)

(*) 주변에 비슷한 부동산이 들어설 수 있는 땅이 적다면, 투자한 부동산은 입지독점성이 큰 부동산임

<단기적으로 부동산 가격에 영향을 미치는 요소>

ㅇ 저평가여부(부동산가치>부동산가격)

ㅇ 사람들의 부동산에 대한 심리

ㅇ 단기 공급(입주 물량 증가)

ㅇ 투자 기준

여기서 재밌는 것은 자본주의 시스템으로 움직이는 통화량이 증가할수록 전세가도 동일한 비율로 증가한다는

사실이었다. 강의 자료에 나온 통계수치로 비교를 해 보니, 왜 부동산 투자를 공부해야 하고, 부동산 투자를 해야

하는지에 대한 깨달음을 얻었다.

그렇다면, 부동산 투자를 잘 하려면, 어떤 원칙을 지녀야 하는가?

강의에서는 5가지 원칙의 앞머릿글을 따서 '저환수원리'라고 하였는데, 각각의 요점은 다음과 같다.

가. '저'평가여부 : 부동산 가치가 부동산 가격보다 높은 것을 투자해야 함.(같은 가치면 가격이 싼 것에 투자)

나. '환'금성 : 부동산은 환금성이 좋지 않음. 그 중 '아파트'가 가장 환금성이 높은 투자임.

다. '수'익률 : 투자금 대비 수익(수익률=수익금/투자금(매매가-전세가(*))이 높은 투자를 해야 함.

하지만, 수익률이 높다고 해서 수익이 높은 것은 아님. 결과적으로 수익과 수익률 모두

높은 투자를 해야 좋은 투자임

(*) 전세가는 부동산 투자의 안전마진이므로, 리스크 헷지의 기준이 됨.

라. '원'금보존

ㅇ 원금보존 1원칙 : 적정 전세가율인가?(매매가 대비 전세가 비율로 인한 원금손실이 얼마인가)

ㅇ 원금보존 2원칙 : 입지독점성이 있는가? 입주물량이 많은가?(가격하락에 따른 원금손실이 얼마인가)

마. '리'스크 헷지

ㅇ 전세금에 욕심 부리지 말기(적은 갭 투자만이 능사는 아님->역전세 위험)

ㅇ 3년이내 입주물량 체크(공급 증가가 얼마나 발생했는지?) 및 입지독점성 확인

ㅇ 전세금은 5%까지만 올려야 한다.(무리한 전세가는 투자실패로 귀결)

ㅇ 전세보증금은 전체 5~10% 보유하고 있어야 한다.(현금이 없으면 곤란)

즉, 2강의 요지는 부동산 투자의 올바른 방향을 유지하려면, 부동산의 가치를 알아볼 수 있는 능력을 길러야 하고

'저환수원리'에 따라 부동산 투자를 할 수 있는 투자원칙을 정립해야 함을 강조한 아주 훌륭한 강의였다고 느낀다.

너바나님이 강의에서 계속 강조한 바와 같이, 부동산의 가치를 알아볼 수 있는 '능력'을 기르려면, 꾸준한 독서와

투자공부를 병행하면서, 철저한 마인드 컨트롤이 지속되어야 한다는 점을 다시 한 번 상기한 강의였고, 나태했던

삶을 살았던 나 자신에 대하여 반성하게 된 성찰하는 계기의 강의였다.