[에비안] 독서후기 #25. 월급쟁이 부자로 은퇴하라 - 너나위

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사: 너나위, 알에이치코리아

3. 읽은 날짜: 2024. 06

4. 총점 (10점 만점): 10점/ 10점

STEP2. 책에서 본 것

[1장. 왜 투자를 해야하는가]

#자본주의 #인플레이션 #노후준비

자본주의 사회에서는 통화량이 꾸준히 증가하며, 통화량 증가에 따른 인플레이션(물가상승)이 필연적으로 일어나므로 현금의 가치는 지속적으로 하락한다. 인플레이션의 영향에서 벗어나기 위해서는 인플레이션이 반영되는 자산에 투자가 필요하다. 경제적 자유보다 노후준비가 우선되어야 하며, 노동으로만 노후준비를 하기란 사실상 불가능하다. 특히 늦은 결혼과 출산, 고령화로 인해 더욱 오랜 시간 많은 돈이 필요한 현대 사회에서 노후준비를 위한 투자는 필수다.

[2장. 당신의 돈이 가야 할 방향]

#생산자산 #소비자산 #부동산투자 #레버리지

궁극적으로는 시간과 무관하게 돈을 버는 사람이 되어야 한다. 이 포지션으로 이동하기 위해서는 돈을 쓰는 방식을 바꾸어야 한다. 시간이 흘러도 가격이나 가치가 더 오를 '생산자산'에 돈을 써야한다. 투자자산은 생산자산에 해당하며, 전세를 레버리지로 투자할 수 있는 부동산은 기대수익률이 가장 높은 투자 방식이 될 수 있다.

[3장. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과]

#전세레버리지투자 #저평가 #수익률

수도권 아파트 투자에 있어서는 건물(상품성)보다는 입지가 중요하다. 아파트 투자는 사람과의 관계를 다루는 일이며, 좋은 결과를 얻기 위해서는 좋은 관계가 우선되어야 한다. 해당 물건이 가진 입지에 비해 가격이 저렴한 것을 찾아 투자하는 것이 핵심이다. 투자자는 대출 가능액 등을 점검하여 자신이 유용할 수 있는 자금 동원력을 늘 확인해 두어야 한다. 아는 지역을 늘리면 더 좋은 투자를 할 수 있으며, 투자 시 대안이 있으면 협상력이 생기고 급할 것이 없다. 타 지역 대비 상대적으로 오르지 않은 지역은 눈여겨볼 필요가 있다. 협상에 있어 상대방의 정보를 파악하는 것은 필수다(등기부 등본).

[4장. 성공 투자를 위한 필수 지식]

#종자돈 #시세차익형투자 #저평가 #시스템투자

투자를 위해서는 종자돈 마련이 우선이다. 지출을 체크하고 필요할 경우 자본을 재배치한다. 시세차익형 투자가 월세 투자 대비 수익률이 압도적으로 높다. 다만 시세차익형 투자를 시도할 경우 돈을 잃지 않는 것이 중요하다. 손실이 발생할 경우 그 규모가 클 수 있기 때문이다. 저평가 여부는 비교평가를 통해 판단할 수 있다. 계속해서 보유 자산을 축적해 나가며, 매입한 부동산을 장기 보유한다. 지키는 것도 투자의 일부다. 쌓은 것을 잘 지켜내고 싶다면 현금 상황을 항상 체크하고, 과욕을 삼가라.

[5장. 누구나 따라할 수 있는 투자 매뉴얼]

#투자의기준 #지역선정 #직장 #교통 # 환경 #학군 #가격 #현장조사

너나위의 투자 기준은 저평가, 적은 투자금, 리스크 감당 여부 세 가지다. 싸다고 느껴지며(저평가), 전세가율이 높은 곳(적은 투자금)을 주기적으로 탐색하고 임장한다. 사전조사를 통해 관심 있는 지역의 정보를 우선 파악하고, 현장조사를 통해 구체적으로 지역을 파악하며 투자하기 좋은 물건과 그렇지 않은 물건까지 정리하는 과정을 반복한다. 수월한 임대를 위해서는 가격(전세가), 집 상태(수리 여부), 입주 가능 시기, 사람(부동산 사장님)이 중요하다.

[6장. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면]

#실행 #조급함버리기 # 반복 #독서 #꾸준함 #동료 #갈등해결

자본주의 시스템과 돈, 부동산 가격의 상승과 하락의 옳고 그름이란 없다. 그저 관찰하고 이해한 후 활용하면 그만이다. 조급함을 멀리하고 꾸준함을 가까이 해야한다. 독서, 강의, 임장, 투자를 꾸준히 반복한다. 멀리 가기 위해서는 동료들과 함께해야 한다. 좋은 동료를 만들기 위해서는 내가 먼저 좋은 동료가 되어 도움이 되어야 한다. 무언가를 얻기 위해서는 치러야할 대가가 있다. 회사에서 일하는 시간 만큼은 최선을 다하고, 가족들을 잘 챙겨야 한다.

너나위님의 투자 사례

1. 의왕시 25평 아파트

내손동 신축 아파트. 세대수가 많고 초품아. 지하철역과 거리가 있지만 버스 노선이 많았음

신축 아파트에 대한 큰 관심과 이에 따른 수요

평촌 신도시에 포함되지는 않더라도 기존 인프라를 활용할 수 있는 입지.

비교적 입지가 괜찮으면서 신축!

* 가격 조정을 마친 후 계약서를 써야한다.

* 중개인과의 관계가 투자 결과에 미치는 영향이 적지 않다.

2. 분당구 21평 아파트

구미동 J아파트

광명 철산에서 분당의 저평가를 깨달음

비교 대상이 많을수록 물건의 가치 판단이 정교해질 수 밖에 없다.

돈이 급한 매도자, 가계약금을 3,000만원 송금하겠다고 협상.

(내가 무엇을 줄 수 있는가?에 집중)

잔금을 치는 것을 직접 경험해봄 - 대출에 대해 공부하고, 실제로 발생하는 비용이 정확히 얼마나 되는지 경험

3. 수지 32평 아파트

20평대 아파트 2채에 투자, 임장 후 지속 모니터링

신분당선 개통했으나, 매매가에 정체구간 나타남 → 저평가라고 판단

매매가와는 다르게 전세가는 꾸준히 상승하면서, 2016년 겨울 매매가와 전세가가 비슷해짐

소폭의 시세 상승이 있었음에도 다른 지역에 비해 여전히 가격이 저렴하다고 판단

특히 20평대는 어느 정도 가격이 상승했지만, 30평대는 여전히 약보합 내지는 정체 상태

투자대상이 확실히 저평가 되어 있고, 주변 입주 물량도 단기간에 정리될 것으로 보인다면, 2년 뒤 한 차례 정도 역전세가 발생해 추가로 자금이 투입된다고 해도 매입하는 경우가 있다. 입주 물량이 많다는 이유 하나 만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다. 단, 이런 지역을 같은 시기에 여러 채에 투자해서는 안 된다.

대안이 있는 사람은 급할 것이 없다.

4. 평촌 21평 아파트

비산동, 범계역 역세권 S 아파트

대단지, 초품아, 주변 대형마트로 현지 거주민 사이에서 선호도 높음

실거주 목적 수리도 잘 되어 있음

매도자 우위 시장에서는 웬만해서는 투자하지 않는다. (지금일까?) 상승장이어도, 하락장이어도, 매수자 우위/매도자 우위 시장이 반복된다.

200~300만원 조정이 안돼서 투자하지 못한 물건들이 훗날 가격이 훌쩍 상승한 경우도 많았다.

저평가된 물건이란 확신이 들어 투자하기로 마음을 먹었다면, 작은 것을 얻으려다 큰 것을 놓치는 우를 범하지 않아야 한다.

* 그래도 협상에는 최선을 다해야 한다.

* 이 지역에 소액으로 투자를 할 수 있는 상황이라면 다른 지역보다 우선순위에 두고 검토해야 한다.

* 무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 하기보다, 먼저 자신이 세운 투자기준에 충족되는지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따르자.

STEP3. 책에서 깨달은 것

1. 투자 기준은 늘 일관적이고, 해야할 행동도 같다.

조급함을 버리고 독강임투를 반복하여 시스템을 만든다. 멀리 가기 위해서는 동료들과 함께해야 하고, 내가 먼저 좋은 동료가 되어 도움을 줄 수 있어야 한다.

2. 멀리 가기 위해서는 고무공과 유리공도 잘 관리해야 한다. 직장에서는 고과를 잘 받지 못한다고 해도 의연하게 받아들이고 털어내는 자세가 필요하다. 가족들과는 함께하는 시간 약속을 지키고 책임감 있는 태도로 신뢰를 줘야 한다.

3. 무언가를 얻기 위해서는 치러야할 대가가 있다.

4. 부동산은 사람과의 관계가 중요한 비즈니스다. 중개인, 임차인, 필요하다면 매도인과의 관계를 좋게 만들어야 한다.

STEP4. 책에서 적용할 점

1. '기본'에 충실한 임장보고서 쓰기. 현란한 엑셀이나 그림보다는, 임장을 통해 현장을 꼼꼼히 체크하고 아는 지역을 꾸준히 늘려 가치를 정확히 아는 눈을 기르기

2. 꾸준함이 모든 것을 이긴다. 잠깐 쉬어가더라도, 투자는 평생하는 것이라는 생각으로 꾸준함 이어나가기. 1년에 10개 앞마당 꾸준히 만들기.

3. 직장과 가족에 소홀해서는 안된다. 업무 시간에는 최선을 다하고, 가족들에게도 1년에 3번 이상 시간을 내기

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

p.103 한두 번의 운 좋은 성과를 거둔 초보 투자자일 경우, 자신이 잘해서 성과가 난 거라 착각하는 순간 언젠가 그 자만심이 큰 화로 되돌아올 수 있다. 그 자만심이 투자 대상을 객관적으로 보는 시각에 왜곡을 가져오고, 자신의 ‘감’만 믿고 실행한 섣부른 투자가 자신을 위협하는 부메랑으로 돌아올 수 있다.

경험상, 실제로 투자할 부동산을 찾고 매입한 뒤 임대를 놓는 일을 다섯 번 정도 하기 전까지는 자신의 역량보다 주변의 도움이 투자 결과에 더 큰 영향을 미치는 것 같다. 따라서 초보 투자자라면, 먼저 주변인들 사이에서 본인이 누구나 신뢰할 수 있는 좋은 사람이 되도록 노력하자.

p.135 나의 의견만 상대에게 관철하려 하지 말고, 다소 그 과정이 힘겹고 진이 빠지는 일이 된다 해도 상대방과 터놓고 이야기하며 조금씩 견해 차이를 좁혀가는 것이 최선인 것이다. 그렇게 하다 보니, 온실 속 화초처럼 지내던 직장인에서 가족을 위해 나를 내려놓고 때론 굽힐 줄도 아는 사람이 되었다. 그런 자세로 임하니, 가격을 내려달라는 요청에 난색을 표하던 매도자도 결국, 그 대신 관례보다 많은 액수의 계약금을 바로 송금하겠다는 나의 제안을 받아주었다.

p.138 처음 10채의 부동산을 마련하기까지 나는 다른 지역, 다른 평형, 다른 상황에 도전했다. 분당, 평촌, 의왕, 서울, 부천, 용인, 고양 등 지역도 달랐고, 10평형, 20평형 초반, 20평형 중반, 30평형 초반까지 국민주택규모 이하의 모든 면적에 도전했다. 매도자인 주인이 살던 집, 전세 임차인이 살던 집, 월세 임차인이 살던 집, 공실, 임차인 전세 기간 중간에 매매 등 매입 당시 상황 또한 모두 달랐다. 신축 아파트, 구축 아파트는 물론이거니와 구축 아파트 중에서는 올수리된 집, 일부만 수리된 집, 전혀 수리가 되지 않은 집까지 상태도 달랐다. 다양한 투자를 진행해 본 덕분에 자신감이 붙었다. 마치 《수학의 정석》에 나와 있는 모든 기본 문제와 예제를 섭렵해 나가는 느낌이었다.

p.142 같은 이유로 나는 매도자 우위 시장에서는 웬만해서는 투자하지 않는다. 실제로 투자 초기 시절, 매도자 우위인 시장에서 투자를 진행했다가 좋지 않은 가격에 아파트를 매입한 경험이 있기도 해서다.

p.144 200만~300만 원 조정이 안 돼서 투자하지 못한 물건들이 훗날 가격이 훌쩍 상승한 경우가 많았다. 물론 투자를 계속해 나가는 이상 가격 협상은 피할 수 없기에 매번 최선을 다해 조금이라도 이익을 챙기는 것도 중요하다. 하지만 이미 저평가된 물건이란 확신이 들어 투자하기로 마음을 먹었다면, 작은 것을 얻으려다 큰 것을 놓치는 우를 범하지 말아야 한다.

p.150 아울러 전세가 또한 비슷한 효용가치를 지닌 다른 지역에 비해 저렴했다. 이처럼 아파트의 전세가도 비교해 볼 필요가 있다. 이를 통해 전세가 수준을 판단할 수 있는 건 물론이요, 지금 투자할 경우 2년 뒤 전세금 상승분을 취할 수 있는지, 반대로 전세가가 떨어진다면 그 폭이 대략 얼마나 될지를 가늠할 수 있기 때문이다. 아파트의 매매가와 전세가 모두 저렴한 상황이라면 보다 큰 시세차익을 얻을 확률도 높아진다. 기대수익이 그만큼 커지는 것이다.

그 신축 아파트의 전세가는 입주 개시 당시의 저렴한 물건의 전세가보다 무려 1억 원이나 상승했다. 단 4, 5개월 만에 벌어진 일이다. 통상 입주 물량이 생기면 전세가 하락에 대한 공포가 심해지는 경우가 있는데, 이곳처럼 입지가 비교적 우수하면서 동시에 물량은 제한적인 지역이라면 새 아파트의 입주 물량이 빠르게 소진된다.

p.159 서울 아파트의 평균 평당 매매가가 2,200만 원에 육박하던 2017년 말, 나는 용인시 수지 정도의 입지를 갖춘 지역의 32평 아파트가 서울의 절반 가격인 3억 7,000만 원(평당 1,160만 원)에 불과하다는 것이 의아했다. 이 아파트가 저평가된 상태라 판단한 이유다. 어떻게 이러한 판단을 내리고 남보다 한발 앞서 좋은 투자 타이밍을 잡을 수 있었던 걸까? 투자의 이유에서 밝혔듯, 이미 수지 지역을 속속들이 알고 있는 한편, 그 지역과 비교해 볼 수 있는 수도권의 다른 지역들 또한 많이 알고 있었기 때문이다. 그리고 이는 좋은 투자처가 보이지 않던 순간에도, 또 당장 투자금이 없어 어차피 투자를 실행할 수 없던 시기에도 꾸준히 발로 현장을 직접 찾아갔기에 가능했다.

p.170 시세차익형 투자를 시도할 경우 정말 돈을 잃지 않는 것이 중요하다. 아홉 번 성공해서 수익이 생기더라도 한 번 잃게 되면 ‘누적 수익률’ 측면에서 엄청난 손해를 감수해야 한다. 심지어 마지막에 모든 것을 걸고 시도한 투자라면 단 한 번의 실수로 모든 것을 잃을 수도 있다.

p.176 나는 똑 떨어지는 차트나 현란한 엑셀, 복잡한 kb 시계열 등을 잘 활용하지 못한다. 그럼에도 불구하고, 지금까지 이야기한 간단한 기준을 토대로 직접 발로 뛰며 투자를 익혔다. 수도권과 지방 일부, 적어도 내가 한 번이라도 갔던 지역이라면 지도만 들여다봐도 그 지역 부동산이 머릿속에 그려질 정도가 되었다. 그렇게 아는 지역을 넓히고 그 안에 있는 아파트 단지들의 가격과 시세를 파악하며 가치 대비 싼 것을 찾아냈다. 투자 적기를 놓치지 않고 좋은 물건에 투자하는 것이 내가 배우고 익힌 투자법의 전부라 할 수 있다. 당신의 두 다리가 튼튼하고 굳은 의지와 열정만 있다면, 차트나 엑셀, 시계열, 통계 같은 것을 몰라도 큰 문제가 되지 않는다. 부동산 투자는 결국 발로 하는 것이니 말이다.

p.228 나는 현시점의 부동산 가격과 저평가 여부를 가장 중요하게 생각하기에, 입주 물량과 마찬가지로 미분양 현황이 좋지 않다고 해서 그 지역을 무조건 임장지역에서 제외하지는 않는다. 참고 사항으로 삼을 뿐이다.

p.272 하지만 차츰 시간이 흐르자, 변화는 그런 나에게 찾아왔다. 이유는 단 하나다. 나는 행했다. 일이 잘 풀리지 않을 때는 칠흑같이 어두운 불확실함에 두렵기도 했지만, 그럼에도 뚜벅뚜벅 걷고 매일 해야 할 일들을 묵묵히 해나갔다.

이번 부동산 상승장 동안 아파트 가격이 계속해서 오르기만 한 것 같겠지만, 사실 서울 강남 등 요지에 위치한 고가 아파트들의 가격은 오르내리기를 반복했다. 장세가 워낙 좋은 터라 상당히 큰 폭으로 가격이 상승하긴 했지만, 규제책이 나올 때마다 눌림목이 생기고, 간혹 이전 거래가보다 1억~2억 원씩 낮은 매물이 등장하기도 했다.

그러나 손에 쥔 칼이 예리할수록 그것은 내게도 위협이 될 수 있다는 걸 잊지 말아야 한다. 내가 이렇게 책을 쓴 이유 중 하나도, 부동산 투자를 막 시작하려는 사람들에게 투자의 리스크가 무엇인지, 이에 어떻게 대비할 수 있는지 그 방법을 알려주고 싶어서였다. 

1. 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다.

2. 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다.

3. 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다.

4. 세제 혜택 등을 통해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한두개 정도는 남겨둔다. 앞의 세가지 방법으로도 도저히 감당할 수 없는 비상 상황에 대비해야 하기 때문이다.

p.280 나는 단기 에너지인 ‘의지력’을 장기 에너지인 ‘꾸준함’으로 바꾸려면, 본인의 의지뿐 아니라 타인의 힘도 정말 중요하다는 걸 경험으로 알게 되었다. 나는 본래 의지가 강한 사람이 아니다. 투자를 하면서도 너무나 지쳐 포기하고 싶은 순간들이 자주 찾아왔다. 조금만 힘들어도, ‘하루만 쉴까?’, ‘일주일만 놓아볼까?’, ‘한 달 정도 잠시 마음을 추스르는 건 어떨까?’ 같은 생각이 내 머릿속에 어김없이 들어찼다. 하지만 그런 생각이 들 때마다 가족의 얼굴이 떠올랐고, 어느덧 나와 함께 같은 곳을 바라보게 된 친구들도 생각났다. 투자 동료들은 때론 내게 긍정적인 자극이 되기도 했고, 힘들 땐 위로자가 되기도 했으며, 내가 겪고 있는 어려움에 실질적인 도움을 주기도 했다. 시간이 흐르면서 투자 후배들이 늘어나자 그들에게 부끄러운 모습을 보이지 않기 위해서라도 더욱 노력하게 되었다.

p.282 큰 성공을 바라기보다 우선 살아남아야 한다고. 살아남아 있기만 하면 늦더라도 멀리까지 갈 수 있고, 그렇다면 그것이 성공이라고.

p.283 내가 먼저 좋은 사람이 되는 것. 여기서 말하는 좋은 사람이란, 주변에 좋은 영향을 미치는 사람이란 뜻이다. 좋은 영향을 미치고 싶다면, 내가 가진 재능과 경험을 주변에 나누어야 한다.

p.284 처음엔 나도 다소 막막하게 느껴졌지만 말 그대로 ‘좋은 사람’이 되어야겠다고 마음먹으니 어려운 일도 아니었다. 같은 꿈을 꾸고 있는 사람들에게 작은 메시지로나마 관심을 표현하는 것, 온라인에서 처음 보는 사람이라고 해도 그의 간절한 이야기에 귀 기울이며 응원해 주는 것만으로도 좋은 영향을 미칠 수 있다. 그 과정에서 나는 나의 필요를 채워줄 수 있는 사람에게만 좋은 사람이 되려고 하지 않았다. 나를 필요로 하는 사람에게도 마찬가지로 좋은 사람이 되려고 애썼다. 좋은 사람이 되고자 표현하고 노력하다 보면, 머지않아 그런 사람이 되어 있는 자신을 발견하게 될 것이다. 주변 사람들에게 좋은 말과 행동을 하면서 긍정적인 에너지로 가득 찬 당신을 말이다.

p.289 “무언가를 얻기 위해서는 반드시 치러야 할 대가가 있습니다.” 회사가 좋아서가 아니라, 안정감이 무너지면 투자에도 악영향을 미칠 수 있기 때문이다. 주어진 시간 동안 주어진 일, 딱 그만큼은 잘해내고, 누가 뭐라 하든 퇴근 이후와 주말에는 당신의 일을 하라. 그 시간마저 회사에 바치지 못한 탓에 고과를 잘 받지 못한다고 해도, 상사로부터 이기적이라는 비난을 받는다고 해도 의연하게 받아들이고 툭툭 털어내 버려라. 그것이 직장인 투자자로 성장하기 위해 반드시 치러야 할 대가다.

p.300 필요한 것을 잘 하기 위해 열심히 노력하는 과정에서 자신도 모르게 그것을 좋아하게 된 경험을 해보지 못했을 가능성이 크다. 나는 그래서 당신에게 말하고 싶다. 좋아하는 것을 찾기 이전에, 필요한 것을 좋아하는 일로 바꿀 수 있을 만큼 매진해보라고 말이다. 그것이 꼭 부동산 투자가 아니어도 된다. 사업이어도 좋고, 주식 투자여도 괜찮다.

* 마지막에 책 제목과 작가 이름을 꼭 태그를 작성해주시고, 검색 가능으로 변경 부탁드립니다 : )