서울투자기초반 13기 91조 코리도라스 2강 강의 후기

2-1강.

1. 강남이 왜 서울의 중심이자 1급지가 되었는지 전체적으로 훑어볼 수 있는 시간이었다. 일자리와 학군의 이동으로 인해 사람들이 몰리고, 그것이 선순환 구조를 만들며 서울의 중심지가 되는 과정을 알 수 있었다.
2. 그리고 대한민국에서 가장 선호하는 1급지는 과연 어떤 곳인지도 공부할 수 있었다. 직장, 교통, 학군, 환경 모두 완벽한 입지 + 한강과 커뮤니티라는 프리미엄까지 갖추고 있다. 이렇듯 왜 1급지가 1급지인지를 먼저 이해하고 있어야 다른 지역들을 볼 때 좋은 입지의 기준을 갖출 수 있는 것이다.
3. 서울의 직장에 대해 먼저 체크할 수 있었다. 단순히 종사자수가 많은 것을 넘어 종자사대 사업체 비율을 통해 대기업이 많이 몰려있는 것도 확인했고 지역에 따른 급여(원천징수지와 주소지 기준) 차이에서도 강남의 생활 수준을 알 수 있었다. 임보 작성 시 BM할만한 자료들이다.
4. 서울(수도권)의 지하철 선호도에 대해서도 다시 한번 생각해볼 수 있었는데, 신분당선을 7호선 이상으로 높게 쳐주시는 모습이 인상깊었다.
5. 학군에 대해서도 좀 더 많이 알 수 있었는데, 서울 여기저기서 대치로 학원을 보낸다는 것이 인상깊었다. 대치는 강남 인근 뿐만 아니라 목동, 여의도 등에서도 학생들이 오는 압도적인 학군지다. 학교도 마찬가지여서, 중고등학교의 수준이 매우 높고, 그런 학교에 오려는 수요로 인해 집값이 상승하고 고소득자가 몰리는 사이클을 확인할 수 있었다.
6. 환경에 대해서는 왜 대형마트가 강남에 없는지에 대한 의문도 해결할 수 있었고, 스타벅스 매장 찾는 소소한 방법도 알려주셨다.
7. 그 외에 환경(같은 한강이지만 같지 않다.)과 프리미엄(원베일리 맥주는 충격적..)에 대해서도 공부할 수 있었다. 상상 이상으로 더 많은 것들을 누릴 수 있는 곳이 강남이라는 생각이 들었고, 그렇다면 이런 강남의 여러 장점 중 어떤 것을 뺀 것이 다른 급지일지 궁금해지는 1강이었다.

2-2강.

1. 압구정/청담-대치/도곡-개포/일원으로 구분되는 강남구 생활권을 배울 수 있었다. 강의 이전에는 강남은 당연히 부자동네라고 생각했는데 내 생각 이상으로 학군, 환경, 한강프리미엄 등 뭐하나 빠지지 않는 완벽한 동네이며, 땅의 가치가 높은 만큼 재건축/재개발 현황을 반드시 챙겨야 한다는 걸 알게 되었다.
2. 땅의 가치가 높은 입지의 연식이 오래된 구축은 대지지분을 꼭 고려해야 한다. 상승장에서 재건축/재개발이 가능한 단지가 더 많이 오르기 때문에 사업성이 떨어지는 작은 평수는 주의해야 하며, 특히 학군지에서는 가족단위가 많이 거주하는 특성상, 84가 더 메리트 있는 것 같다.
3. 임장 시 땅의 가치를 우선적으로 체감하면서 앞으로 천지개벽 할 모습을 그리는 방향으로 진행하라는 말씀이 인상 깊었다. 건물보다 땅의 가치가 중요하기 때문에 말씀해주신 대로 현재는 구축 뿐이지만 땅의 가치가 높은 곳들의 미래 모습을 그려가며 내재되어 있는 가치를 보도록 노력해야겠다.
4. 이외에도 주상복합에 투자 시 유의할 점, 서울은 급지가 달라도 아파트 단지끼리 비교해야 한다는 점 등을 배울 수 있었다. 사실 강남은 내가 가진 투자금으로 투자할 수 없다는 생각에 그냥 가볍게 참고만 하고 넘어가려고 했는데, 투자자라면 오히려 부동산 시장의 기준점인 강남의 시세를 계속 체크해야 한다는 말씀을 듣고 반성하게 되었다. 부동산 가격을 리드하는 기준점인 만큼 틈내서 계속 시세파악을 해야겠다.

2-3강.

1. 동작구 생활권에 대해 배울 수 있는 시간이었다. 생각보다 좋은 곳이었고, 특히 교통이 성동구 못지않게 3대 업무지구까지 빠르게 도달할 수 있는 곳이다. 의외인 점은 학원가가 부족하고, 백화점은 그렇다쳐도 대형마트조차 없는 것이 좀 충격적이었다. 아무래도 주변에 상권이 좋은 영등포구와 서초구의 상권을 이용할 수 있어서 그런가… 교통이 좋은 베드타운에 충실한 것 같다.
2. 상급지의 미분양은 결국 그 가격을 받아줄 시장이 되어야 한다. 단지 가격들이 전체적으로 오르거나, 혹은 할인 분양을 하거나. 미분양이 줄어들기 시작한다면 그 가격이 시장에 받아들여지는 것이므로 분양 사무실 등에 연락해서 남은 물량 등을 파악해보면 좋다.
3. 임장 전에 구별 연령대 분석을 통해 미리 해당 지역의 분위기를 파악하고, 실제로 임장 시 그 분위기를 직접 체감하면서 효율적으로 임장하는 방법에 대해 알게 되었다. 10대, 40대가 많으면 학군지의 특성이, 20대 30대가 많다면 직장으로서의 기능을 한다는 등의 것이다. 임보 쓸 때 미리 파악하면 좋겠다.
4. 강의 후반부에 전고점이 같은 두개의 단지를 비교할 때 눈대중으로 하는 게 아닌 입지분석과 앞으로 더 개선될 여지가 있는 단지를 파악하는 것이 중요하다는 걸 알 수 있었다. 객관적인 투자 기준에 따라 각각 어떤 장점이 있고, 이를 종합했을 때 더 저평가된 단지를 논리적으로 찾는 것이다. 비슷한 가격대의 단지들을 붙여보는 연습을 하는 게 실력 향상 시키는데에 중요해보인다.
5. 이번에도 느낀 것은 이 동네를 잘 알았다면 더 잘 이해할 수 있었을텐데 하는 것이다. 지도만 보고 얘기를 들으니 상세히 설명해주셔도 구체적으로 그려보기 어렵다. 그나마 성동구를 다녀와서 언덕에 대한 대비 또는 기준이 생긴 것 같긴 하다. 가령 강의를 들어보니 상도 생활권이 개인적으로 저평가되어 기회가 있나 싶은데, 어떤 곳인지 모르니 판단이 서질 않는다.
6. 노량진 뉴타운 개발 단지도 참 기대되는 부분이다. 1, 9호선 역세권 지역에 저런 신도시급 규모의 신축밭이 생긴다니.. 앞으로 더 기대되는 부분이다. 주우이님 말씀을 듣다 보니 주변 단지들의 입지 개선에도 큰 영향을 줄거라는 걸 계속 말씀해주셨다. 흑석 뉴타운도 궁금하지만, 노량진의 천지개벽이 더 기대되긴 한다.

2-4강.

1. 동작 다음으로 영등포구에 대해 배웠다. 동작과 달리 영등포구는 지역별로 딱딱 입지 가치가 보이는 게 특징이었다.
2. 학원은 목동으로 주로 보내는 곳이며, 학령기 자녀를 둔 사람들은 아예 이사를 가기도 한다고 한다. 반대로, 목동이 재개발을 하게 되면 어디서 넘어올까? 많은 사람들이 주변으로 흩어질텐데, 가까운 영등포구로 많이 넘어오게 될 것이다. 영등포-동작-구로 순으로 갈텐데, 이때 전세가가 붙을 수 있으므로 기회가 오면 어느 단지를 투자할 것인가 미리 살펴봐야 한다.
3. 개발될 때 그 근처의 아파트에서 기회를 노리라는 말도 많이 해주셨다. 신길뉴타운이 대표적인데, 신축이 쭉 늘어섬에 따라 인근 기축 아파트들도 생활권으로 묶이며 균질한 인프라를 누리게 되고, 이에 따라 함께 상승열차에 탑승할 수 있게 된다. 신축의 가격은 무리니까 이런 구축에서 기회를 찾자.
4. 여의도동 재건축은 신탁 재건축이 많았는데, 이는 곧 빠른 재건축이 진행될 수 있음을 의미한다. 용적률 확대로 인해 분담금이 0원인 한양 단지도 있고, 여러모로 특이한 재건축 지역으로 보인다.
5. 호재는 시장이 좋을 때만 불씨 역할을 하므로 투자자인 우리는 하락장에서 호재를 미리 볼 수 있어야 한다. + 기약 없는 호재보다는 이미 결정된 호재부터 보자.
6. 결국 우리를 기다려주는 아파트는 뭔가 아쉬운 것들이라고 하셨다. 지역도 마찬가지다. 모든게 완벽한 강남은 너무 비싸므로, 우리에게 기회를 주는 건 뭔가 나사가 하나씩 빠진 지역에서 잘 골라야 하는 것이다. 그 단지 내에서 나홀로보단 균질성, 아파트 밀집 지역(입지 개선 여부)를 중점적으로 봐야 한다.
7. 동작구와 영등포구를 내 것으로 만들기 위한 프로세스도 알려주셨다. 매일 루틴을 만들고 시세 트래킹 하는 것에 대한 조금의 감을 잡을 수 있었다. 경험담도 말씀해주셨는데, 매-전이 붙을 때까지 존버하고 존버해서 사면, 그걸 보고 있던 다른 사람들도 시장에 진입하므로 전세 물량도 많이 나오면서 전세가가 떨어져 생각보다 투자금이 많이 든다는 내용이다. 따라서 미리 단지를 알아두고 조금 투자금이 들더라도 선진입 선탈출 하는 게 더 낫다고도 말해주셨다.

2-5강.

1. 마지막 강의에서는 투자 의사 결정하는 방법과 실제로 서울투자를 하는 방법에 대해 배웠다. 앞서 강의에서 단지를 비교해보면서 수업을 들었다면 이번에는 실제로 어떻게 단지들을 비교하는 건지 보다 구체적으로 배울 수 있었다.
2. 그럼에도 더 중요한 것은 결국 그 지역을 실제로 가봐야한다는 것이다. 객관적 사실 나열로는 그 동네에서 선호하는 단지인지, 환경이 어떤지 제대로 확인할 수 없다. 실제로 문래, 대방, 영등포 등 큰 차이가 없는 단지들도 실제 임장 모습을 보니 단번에 선호 정도를 느낄 수 있었다.
3. 대규모 입주장이 주변 어디까지 영향을 미치는지 확인하는 것도 재밌었다. 대규모 공급 시 주변 구들의 전세 추이 변화를 보면서 어디까지 그 영향을 끼치는지 보는 것이다. 과학 수업을 듣는 기분이었다.
4. 마지막으로 주우이님이 당부한 것은 거북이처럼 느리더라고 꾸준히 하는 것의 중요성이다. 좋은 투자든 좋지 않은 투자든 그 과정에서 배우고 참아내고, 5년 이상(1만 시간의 법칙) 할 수 있다면 그 분야의 전문가가 될 수 있다. 매일 루틴을 만들고 익숙해져서 그냥 무의식적으로 하는 경지에 이를 때까지 마음 다잡고 열심히 달려보자.