[월부학교 봄학기 투자으1 3원칙! 가격, 가치, 줴러미♥ 햄인] #65 독서후기_월급쟁이 부자로 은퇴하라

월급쟁이부자들 독서스터디 :: 후기

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1. 책을 읽고 본 내용

[key messgae]

국가도 회사도 책임져주지 않는 현실을 자각한 평범한 월급쟁이가 치열하게 공부하고 공격적으로 투자해, 불과 3년 만에 70억 자산가로 거듭날 수 있었던 ‘부동산 투자’ 비결을 공개한다. 왜 투자를 해야 하는지, 평범한 직장인이 어떤 방향과 목표를 세우고 수입과 지출을 관리해야 하는지 알려주는 한편, 지금 당장 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼을 통해, 현시점 누구라도 부동산 투자로 미래와 노후를 준비할 수 있게 돕는다.

1장 왜 투자를 해야 하는가

가장 위험한 것은, 아주 작은 리스크도 감당할 수 없다며 결과가 빤히 보이는 상황에서도 변하지 않으려는 태도다.

우리나라의 경우 국가에서 제공하는 노후생활 지원은 필요 수준에 턱없이 모자라므로 노년 노동이 불가피하다. 그런데 노인 근로자가 해야 하는 일은 젊은이들에게도 어렵고 힘든 일이 대다수다. 절망스러운 것은 이렇게 나이 들어서까지 힘들게 일을 해야 하는데도 우리나라의 노인 빈곤율이 OECD 국가 중 1위라는 사실이다.

본격 투자를 시작하면서 세운 1차 목표는 부자가 되는 것이 아니었다. 나는 그저 나의 노후를 준비하기 위해 투자를 시작했다.

상황을 인지하고 빤한 미래를 바꿔보고 싶다는 의지가 생겼다면 목표를 명확하게 하는 것이다. 이것이 뜬구름 잡는 일에서 벗어나 핵심에 집중할 수 있는 지름길이다.

2장 당신과 돈이 가야 할 방법

직장인 비근로소득 창출 6단계

1단계 : 직장에서 열심히 일하고 그 대가로 급여를 받는다

2단계 : 소비 자산에 대한 지출을 최소화한다

3단계 : 남은 돈을 모은다

4단계 : 모은 자본으로 생산 자산을 산다

5단계 : 위의 1~4단계를 반복하며 규모를 키워 자산 시스템을 만든다.

6단계 : 시스템으로부터 일하지 않고도 소득을 얻는다.

전세금을 활용하면 보다 적은 돈으로 더 비싼 자산을 살 수 있게 되고, 수익률도 그만큼 높일 수 있다.

3장 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

내가 투자를 결정할 때 첫 번째 기준으로 삼는 것은 '해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐'하는 것이다.

당신이 부동산 투자를 통해 좋은 성과를 내고 싶다면, 부동산의 가치를 볼 줄 아는 안목을 갖춰야 한다. 문제는 그 가치가 쉽게 눈에 보이지는 않는다는 것이며, 그래서 열심히 공부해야 한다.

잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야 한다. 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.

4장 성공 투자를 위한 필수 지식

어느 시기에, 어떤 물건에, 어떤 전략을, 어떻게 활용할지는 시장과 자신의 상황을 잘 파악한 후 결정해야 한다.

당신이 이제 막 투자 시장에 입문하는 초보자라 해도, 2년가량 열심히 노력한다면 투자처가 없어 투자를 못 하는 것이 아니라, 투자금이 떨어져 투자를 못 한다는 선배 투자자들의 말을 이해하게 될 것이다.

용돈벌이가 아닌 인생을 바꾸는 투자의 과정

노후준비를 목표로, 돈이 얼마나 필요한지 구체적으로 계산한다.

현재 현금 흐름을 파악하고 저축이나 자본 재배치를 통해 투자를 위한 종잣돈을 마련한다.

보유 자산의 크기를 키워나간다.

매입한 부동산을 장기 보유한다.

원하는 은퇴 시점을 전후로, 축적된 자산을 현금 흐름화하거나 매도해 시세차익을 얻는다.

기본적으로 투자금 자체가 적다면 한 가지 사실은 인정해야 한다. 바로 시간이 필요하다는 것 말이다.

시스템 구축 계획

1단계 : 원하는 은퇴 시기와 기대수명을 감안해, 근로소득 없이 살아야 하는 기간을 계산한다.

2단계 : 1단계의 기간을 토대로 노후에 필요한 금액이 얼마인지 계산한다.

3단계 : 채당 목표 수익을 1억 원으로 가정하고, 2단계의 필요 금액을 달성하기 위해 마련해야 할 주택 수를 계산한다.

4단계 : 종잣돈이 모이거나 생길 때마다 투자하여, 3단계의 필요 주택수까지 성을 쌓아 올린다.

5장 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

투자의 기준 세우기

1단계 : 투자의 기준

다양한 투자 종목 중 어떤 것에 투자할 것인가?

2단계 : 부동산 투자의 기준

부동산 중 어떤 대상에 투자할 것인가?

3단계 : 아파트 투자의 기준

아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인가?

4단계 : 더 좋은 아파트 투자의 기준

앞의 3단계 투자 기준에 맞는 여러 개의 아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인가?

임장지역 선정하기

0단계 :가격에 대한 감 잡기(거주 지역 입지와 가격 비교)

1단계 : 전국 시구 단위로 전세가율 70% 이상이면서, 가치 대비 가격이 저렴한 지역 찾기

2단계 : 개별 단지 단위로 전세가율이 85% 이상이면서, 매매가와 전세가 차이가 3000만~5000만 원 가량인 아파트가 다수인 지역 찾기

3단계 : 향후 2년간 매년 적정 입주 물량을 초과하지 않는 지역 찾기

4단계 : 최근 3년간 미분양 추세가 보합 내지는 감소하는 지역 찾기

지역조사의 목적 : 해당 지역 부동산의 입지와 가격을 파악하는 것

사람들이 거주하고 싶어 하는 곳은 어떤 요소에 의해 결정되는 걸까? 대표적인 것이 바로 일자리, 교통, 환경, 학군, 지역 분위기나 위상 등이다.

지역을 눈에 담는 현장조사

한마디로 '그 동네엔 어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지를 현지인보다 더 잘 숙지하는 것'이라고 할 수 있다.

노하우와 기술보다 중요한 건 다름 아닌 '태도'라는 걸 기억하라. 막연히 많은 돈을 벌고 싶다고 생각할 게 아니라, 열심히 배우고 경험을 쌓아 정말 투자를 잘하고 싶다는 마음을 가져야 한다.

6장 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

당신이 이 책을 읽으며 자본주의에 대해, 돈에 대해, 부동산 투자에 대해 몰랐던 것을 알게 되었다면 그리고 지금 변화를 갈망하고 있다면, 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라.

준비하고 있으면 결국 기회가 당신을 찾아온다. 잘 준비하고 꾸준히 투자한다면, 지금은 저만치 앞서가는 것처럼 보이는 이들도 결국 한 지점에서 만날 수 있다.

나는 단기 에너지인 '의지력'을 장기 에너지인 '꾸준함'으로 바꾸려면, 본인의 의지뿐 아니라 타인의 힘도 정말 중요하다는 걸 경험으로 알게 되었다.

'문제의 원인은 내가 아닌 상대에게 있다'라는 식의 아마추어 같은 사고를 '상황을 개선하기 위해 내가 무엇을 할 수 있을까?' 고민하는 프로의 태도로 바꾼 것이다.

성공적이고 무엇보다 꾸준한 투자를 하려면, 예상되는 갈등 상황을 반드시 해결해야 한다. 장애물이란 원래부터 못 할 사람에겐 핑곗거리가 되고, 반드시 해내고자 하는 사람에겐 에피소드가 된다.

7장 에필로그

'난 좋아하는 게 없어'라고 말하는 이들은, 필요한 것을 잘하기 위해 열심히 노력하는 과정에서 자신도 모르게 그것을 좋아하게 된 경험을 해보지 못했을 가능성이 크다. 나는 그래서 당신에게 말하고 싶다. 좋아하는 것을 찾기 이전에, 필요한 것을 좋아하는 일로 바꿀 수 있을 만큼 매진해보라고 말이다.

2. 책을 읽고 깨달은 내용

책을 다시 재독하며 내가 처음 투자를 시작한 이유에 대해 되새기게 되었다. '부자'가 아닌 미래에 대한 불안감으로 재테크 공부를 시작했고 '노후준비'가 최우선이라는 사실을 다시 한번 자각할 수 있었다.

소비 자산에 대한 지출 최소화도 머리로는 알고 있지만 긴 호흡으로 달려 나가다보니 중간에 소비 욕구가 뿜뿜할 때도 있었는데 그러면 안된다고 다시 마음을 다잡게 되었다.

투자원칙 부분에서는 역시 저환수원리가 강조되는데 이번에는 특히 '역전세 등에 대비해 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력' 이 문장이 참 와닿았다. 너나위님도 책을 내고 저자 사인회를 할 때 사실은 수도권 역전세 때문에 힘들었다고 하실만큼 역전세는 투자자에게 큰 리스크고 이를 감당하지 못하면 무너지기 때문에 수익 구간에 매도하기 위해 그 구간까지 잘 버티는 것이 중요하고 감당가능한 투자를 하는 것이 마음 편하다는 것을 다시 한번 깨달을 수 있었다.

그리고 기본적으로 투자금이 적다면 시간이 필요하다는 것을 인정하라는 구절 또한 많이 와닿았는데 3년을 했는데도 성과가 나지 않으니 재미가 없고 포기하고 싶었는데 시간이 필요하다는 것을 인정하고 나니 과정에서 즐거움을 찾아 나가야 한다는 깨달음까지 얻을 수 있었다.

투자의 기준 세우기

잃지 않는 부동산 투자를 위한 방법으로 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 적은 투자금으로 효율성을 극대화하는 기술, 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력을 갖춰야한다고 나오는데 결국 저환수원리를 지켜서 투자하라는 월부 투자기준을 말해주고 있다.

막상 이를 내 투자에 적용시키기는 힘든데 5가지 전부를 지키며 투자할 때 마음 편한 투자를 할 수 있고 잃지 않는 투자를 할 수 있으며 성과가 나올 때까지 버틸 수 있다.

돈 그릇 키우기

부자가 될 생각보다는 부자가 될 자질과 태도를 갖추는 돈 그릇 키우기에 집중해야 한다는 얘기가 책에 많이 나온다. 결국 요행을 바라지 말고 본인 스스로의 실력을 키워야 한다. 그리고 꾸준히 1년에 한 채씩 투자를 장기적으로 이어나가는 것이 중요한데 이를 위해서는 절대 욕심을 부리지 않고 한 채 한 채에 대한 복기를 하고 개선점을 다음 투자에 적용해야 하며 점점 더 나은 투자를 하기 위해 아는 지역을 늘려가며 실력을 쌓아야 한다.

3. 책을 읽고 삶에 적용할 부분

시스템 투자 만들기

꾸준히 돈 그릇을 키워 나가기