열반스쿨 기초반 2강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 78기 밍글링]

#나에게 특히 와닿았던 점 (red)

#적용해보고 싶은 점 (blue)

*환경을 바꾸는 방법

1) 사는곳

2) 시간을 보내는 방식

3) 주위 사람

*커리어/투자/사업 중 one thing에 선택과 집중! (포기도 필요)

*완벽주의X 완료주의O

*투자 마인드 1)긍정론자O 비관론자X

”투자의 성공여부는 얼마나 오랫동안

세상의 비관론을 무시할 수 있는지에 달려있다. (피터린치)”

2)농부O 어부X

“돈냄새를 따라가는 것(유투브, 사업)이 아니라, 한 필드에 집중“

*투자란? 돈이 일하게 하는 것

*좋은 투자란? 1)잃지 않기 2)기대수익률

**부동산의 입지 6가지**

1)직장 2)교통 3)학군 4)환경 5)호재/악재 6)브랜드

*1)직장

-전통의 강자 = 강남(1) + 한양도성 + 영등포/여의도

-떠오른 지역 = 잠실, 분당, 판교 + 마곡

-떠오를 지역 = 삼성, 용산 + 성수

*2)교통 = 2,3,신분당선 (중심지 빨리 도달)

-부동산에서 ‘서울’이란? 강남에서 1H 안 (과천, 판교, 분당, 수지)

*3)학군

-고등학교보다 중학교 학군이 중요

-학군이 좋으면, 상승장에서 훅!, 하락장에서는 덜!

-특히 겨울에 임대가 좋다.

*4)환경 - 편의시설, 동네분위기, 거주연령(30-50대)

*5)호재/악재 (순서대로 4조건 만족)

1 입지(직장,교통,학군,환경)를 개선시키는가

ex 용인경전철…강남도달x

2 확정이 되었는가

3 3년이내의 것인가

4 불황>호재

*호재 보고 투자? O, 아직 가격에 반영이 안되었기에

조건1~3만족시 투자하고 나중에 던지고 나오기!

*6)브랜드 = 지역

**부동산 투자의 기준 잡기**

1) 비교평가 : 저평가 = 실제가격 < 가치

2) 입지독점성 : 입지독점성이 크다 = 주위에 대신할게 없다

3) 수요와 공급

-’부동산 지인‘ 사이트에서 확인하기

-check point 1)전후 3개월 2)2년후

**부동산 가격 결정요소**

거시적 요소 (숲) - 통화량, 물가, 경기, 수요(입지), 입지독점성

미시적 요소 (나무) - 저평가여부, 심리, 단기공급, 투자기준

*10년 뒤 부동산 가격은 오를 것인가

-대한민국은 통화량이 꾸준히 오르고, 물가(부동산)는 비례하게 상승한다.

-우리나라는 경상수지가 항상 흑자(돈이 계속 들어오는 나라)이기에

통화량은 계속 상승하지만 ‘나’는 소육권이 없어 나에게 남는게 없을뿐이다.

-아파트 건설원가 = 재료비 + 노무비 + 경비(식비 등) +토지

재료비, 노무비, 경비, 토지 모두 상승하기에 아파트 건설원가는 당연히 상승

-전세가격은 장기적으로 오른다.

-역전세? 큰 상승폭 후에는 하락장이 있는법(so endure!)

***부동산 투자의 원칙***

1.저평가 여부 (가치>가격) = 비교평가

-같은 가격이면 가치가 더 큰 것

-같은 가치이면 낮은 가격

-지역분석->임장->임장보고서->비교평가->저평가투자

2.환금성 (아파트) (오피스텔, 호텔x, 1층 탑층x)

3.수익률 = 수익금/투자금(매매-전세가)

-72의 법칙 : 72/수익률 = 원금이 2배가 되는 기간

-적정목표 수익률 설정

1년차: 잃지 않기

2년차: 10%

3년차: 20%

부자: 5~10%

-돈x시간O = 저평가 가치투자 (지방)

돈O시간x = 성장가치투자 (서울)

4.원금보존 = 잃지 않는 것

-매매가는 전세가를 넘지 않는다. (따라서 전세가 중요)

-전세가 = 매매가의 60%(수도) 80%(지방) 넘지 않는거 고르기

-원금보전의 원칙

1)최악의 상황에서 이 물건은 얼마나 떨어질까? 전세가

2)이 물건의 안전 마진은 얼마인가? 전세가, 적정 전세가율(60/80)

3)혹시 전세가 빠질 수는 없을까? (수요가 많고, 입지독점성 있는가)

5.Risk관리

-원금보전 1원칙 : 적정 전세가율 =전세가/매매가 (수도60,지방80%)

-원금보전 2원칙 : 입주독점성이 있는가 (전후3개월, 2년후)

-hedge risk

1)적은 갭x (전세금 욕심x)

2)입주물량(3년내, 3개월전후), 입지독점성

3)무리한 전세가x, 전세금 5%까지 상승, 전세보증금 전체 5~10%보유

4)모른다(길게), 고정적 수입(급여)

**투자전략**

1) 실력쌓기

2) 1년에 한채씩 매년 모이는 적금으로 사원(출발부동산) 채용

3) 사원은 이사가 될 놈으로 (전세가 오를만한 노믕로)

4) 시스템 구축 (씨앗)

5) 부동산과 맞벌이하기 (홀수해, 짝수해)

씨앗(3개월) 기초강의 듣기 + 경제 기초 쌓기 + 러닝메이트

새싹(6개월) 기초실전 듣기 + 커뮤니티 활동

묘목(9개월) 실전강의 듣기 + 임장 + 경제기초 +월부커 활동

나무(1년) 실전투자 + 임장 + 경제기초 + 월부커

열매(3년) 돈x시간x +노력(독서 임장 강의 실전투자 인맥) 반복