[서투기 13기 6월에 직원후보 1번 반드시 찾조 동구님] 2주차 강의 후기!

안녕하세요! 서울 소액투자를 거쳐 서울 가치성장투자까지 해낼 동구님 입니다.

이번 서울투자기초반 2강에서 주우이님의 자산을 만드는 서울 핵심지역 아파트 분석에 대한 강의를 수강하게 되었습니다. 오랜시간 월부에서 투자자로 살아남아 큰 자산을 일구신 멘토님이어서 그런지, 역시나 세심하고 실용적인 내용들로 가득 채운 2강을 수강하게 되어 기쁘고 남길 점 또한 많다고 느꼈습니다.

이에 기록을 남겨봅니다.

우선, 첫번째 파트에서는 전국에서 가장 입지독점성이 높은 서울 OO구의 특징을 알아보는 시간을 가졌습니다.

느낀점 1) OO구가 사람들의 수요가 가장 많은 곳인것은 익히 알고 있었지만, 세부적인 특징이 어떻게 되는지, 두루뭉슬하게만 알고 있었는데 양질의 직장, 주요 지하철 노선, 압도적 학군, 한강 및 백화점(환경) 등 수요를 끌어들일 수 밖에 없는 특징들을 세세하게 살펴 볼 수 있었습니다.

적용할점 1) OO구의 시세에 더 관심을 가지고 지켜보자! 결국 서울 시장의 온기는 OO구에서 시작되고, 그 온기가 전파되며 다른지역으로 수요가 이전, 확산되는 모습을 보이는 만큼, 정확한 시장 진단을 위해 생활권별 대표되는 몇개의 단지 가격을 반드시 주기적으로 살필 것!!(생활권별 랜드마크 단지, 00년대 단지, 재건축 단지를 각각 선택하기. 랜드마크&재건축-시세 선도 / 00년대-과거 시세 확인)

추가 Tip) 서울 내 학군지는 불수능의 영향을 받을 수 있음.(전세 등 거주 이유가 연장되는 효과..) 이와 부족한 전세물량이 합쳐지면, 생각보다 시장은 순식간에 큰 전세가 상승을 보일 수 있음.

느낀점 2) 2016년 지표 이후 공개가 되지 않는 학업성취도는 바뀌는데 시간이 걸려서 대부분 그대로 가기는 하지만, 시대적 변화를 반영할 수 없는상태.. 이러한 이유로 학군을 판단할때 특목고 진학률과 인근 학원가 개수가 학군판단을 보완할 수 있는 좋은 지표가 됨.

적용할점 2) 학업성취도 + 특목고 진학률을 함께 지도에 표시해보고 살펴보기(O%가 넘으면 특목고 진학률은 높은 편, 학원가는 OO개 이상이면 많은 편임을 기억)

두번째 파트에서는 모든 급지의 특징을 가진 OO구와 OO구를 연이어 살펴보는 시간을 가졌습니다.

느낀점 3) OO구에는 거의 완성되어가는 OO뉴타운과 한창 진행 중인 OOO뉴타운이 자리하고 있는데, 서울 내 다른 뉴타운과 함께 인근 생활권이 크게 바뀌는 모습을 상상해보며 둘러 볼 필요가 있다. 뉴타운의 전체적인 모습이 완성되고 나면, 인접한 기축 단지들의 가격이 상대적으로 낮게 느껴질 가능성이 높음!(단순히 아~ 좋겠구나 하고 지나가지 말고, 전부 들어와서 완성된 모습을 상상해 볼 수 있는 연습이 필요!)

적용할점 3) 뉴타운 또는 대규모 재개발 등 입지개선을 앞두고 있는 지역은 반드시 완성된 모습을 상상해볼 것! 그리고, 그 주변에서 상대적으로 가격이 낮아 보일 수 있는 단지를 살펴보고, 기회를 체크해 볼 것!

추가Tip) 현 서울 내 왠만큼 수요가 있는 단지들은 전고점 대비 -30% 하락률을 보이는 곳이 없음. 하락 가격에 대한 기준을 너무 딱딱하게 볼 필요 없고, -20% 하락된 가격도 괜찮은 가격임을 알자. 현재는 -15%정도가 고민되는 가격이 될 듯. 너무 딱딱한 잣대로 저평가 여부를 판단하지 말고, 시장의 전체적인 모습을 함께 보며 판단할 필요가 있다.

느낀점 4) 지역내 단지들을 가치성장투자와 소액투자, 투자 후순위로 구분해 놓고 보면 짧게 줄수도 있는 기회를 잡는데 명확한 기준과 도움이 되겠다는 생각이 들었다.

적용할점 4) 아는 지역 내 단지들을 가치성장투자, 소액투자, 투자 후순위로 구분하여 지정해보자. 이에 따른 투자 시뮬레이션도 함께 더한다면 기회에서 결정을 하는 데 큰 도움을 줄 것이다.

세번째 파트에서는 지역 또는 단지 간 비교평가를 통해 투자의사 결정하는 방법에 대한 내용이었습니다.

느낀점 5) 단순히 '이 지역(단지)보다 저 지역(단지)이 좋다.'라는 구분보다는, 명확하게 입지요소별 우위를 분별해보고 가격을 마지막에 보고 저평가 여부를 판단하는 연습이 필요하다. 가격을 먼저 보고 저평가 여부를 판단하게 되면 단순 지난 가격 그래프를 보고 오답을 정답이라고 오해할 수 있다.

적용할점 5) 지역(단지)비교를 정해진 프로세스대로 해보자. 입지요소 개별확인(교통,환경,학군 등 각 요소별 특징을 정리하고, 우위 정하며 이유 정리하기->현재 가격과 지난 가격 그래프를 살피고 저평가 여부 판단해보기)

느낀점 6) 임장다녀온 지역을 온전히 내것으로 만들기 위해서는 그 지역의 가격대에 익숙해져야 하고, 매일 또는 매달 시세를 확인하며 의문점을 정리해서 전화임장을 통해 확인해봐야 한다. 그래야만 내 것이 될 수 있다.

적용할점 6) 한달에 하루 시세트래킹 데이 지정! 전세가격이 올라오고 있는 지역이 있다면 전체 가격을 전수조사하여 투자 진행 여부를 확인하자.(기회를 찾아 미리 들어가려면 전세가가 올라오는 즉시 전수조사를 해야한다!)

추가 Tip) 전세가율이 높아져서 투자수요가 유입되고 매매 물건이 전세 물건으로 전환되면, 내 물건의 전세입자 구하기가 힘들 수도 있다.(경쟁 물건 급증) 전세 매물이 적다고 방심하지 말고, 투자하기로 결정했다면 신속하게 전세계약까지 쭉 진행!!

마지막 네번째 파트에서는 서울투자 잘 할 수 있는 방법에 대해 이야기해 주셨습니다.

느낀점 7) 강의 들을때는 막상 고개를 끄덕이지만 여전히 잘 안되는 주저없는 부동산 방문과 상처받지 않기.. 지나고 나면 그 경험이 나에게 도움이 되지만, 그 순간의 감정을 컨트롤하지 못해 내려놓고 싶은 마음이 생긴다. 그러나 친절한 중개사님은 많다. 거절과 그로인한 상처가 쌓인만큼 내가 성장한다는 사실을 명심하고, 임장과 매물찾기를 거절 챌린지라고 여기자!!

적용할점 7) 방문하려는 단지 인근 여러 부동산에 전화해보기, 키포인트는 친절한 중개사님이다! 매물을 본다는 것은 앞으로 기회가 생겼을 때 누구보다 빠르게 매수하기 위한 행동이다. 거절 챌린지를 두려워 마라!

느낀점 8) 돈이 부족하다고 상급지를 보지 않는다면 지나고 나서 후회되는 선택을 할 가능성이 높다. 앞으로 더 투자하기 좋은 시장이 될 가능성이 높기에, 반드시 폭넓게 봐야 할 필요가 있다. (고양, 부천에 소액투자가 가능했을 때 서울 3~5급지에 소액으로 투자가 가능한 시기가 공존했었다는 과거를 명심!)

적용할점 8) 내가 보고있는 지역과 단지만 투자가 가능하다는 좁은 생각을 버려라! 더 좋은 지역도 함께 기회가 열려있을 가능성이 크다. 반드시 의사결정 전 이를 검토하고, 최선의 선택인지 되물어 보자.

느낀점 9) 잘못된 선택과 성장에서 겪는 어려움과 통증이 매번 포기하라고, 주저 앉으라고 이야기하지만 그럼에도 불구하고 하루에 하나라도 멈추지 않는 것이 중요하다.(완벽보다 완성!) 혹여 잘못된 선택을 했더라도, 실망하거나 좌절할 필요가 없다. 성장통은 성장을 할 때 필연적으로 만나게 되는 것이니까.

적용할점 9) 선택을 할지 말지로 고민할게 아니라, 내가 한 선택이 어떻게 하면 좋은 선택으로 변화하고, 좋은 결과로 이어질 수 있는지 그 과정에 집중하자. 속도보다 더 중요한 것은 꾸준함이다!!!