서기 2강 강의후기 [서울투자기초반 13기 1단 30억벌조 도비01]

📌내가 기억하려고 쓰는 후기

- 투자하기 정말 좋은 시기가 왔을 때는 내가 그 지역을 알고 있는지, 내가 가진 종잣돈으로 살 수 있는 가장 좋은 아파트가 무엇인지를 아는 것이 가장 중요하다. 매매수요는 많지 않아 가격이 주춤하고 있는 곳이 많다. 평균 전세가가 오르는 것은 2년 정도 걸리는데, 빨라지는 추세이므로 현 시장에 주목해야 하겠다.

- 현재 전세 가격 상승으로 전세 매물 감소 중이다. 

이번 달 임장지인 은평구의 은평뉴타운도 전세 매물이 상당히 없는 편이다.

나머지 지역도 전세 매물이 있긴 하지만 상대적으로 있는 편이지, 많지 않았다.

- 서울의 경우 입지 독점성이 높아 확장이 불가능하다. 그 내부에 재개발, 재건축으로 채워 넣어야 한다.

그 중에서도 수요가 높으나, 빈 땅이 없는 곳. 입지 독점성이 가장 높은 곳! 강남. 그렇기에 강남을 기준으로 집값이 정해진다. 서울의 기준인 강남구 입지를 알아야 이해도를 가지고 다른 서울을 비교분석 할 수 있다.

- 신축일 때 제일 비싸고 쭉쭉 내려가다가 80년대식 아파트에서 다시 가격이 올라간다.(U자형 가격그래프 형성)

80년대식이라 낙후되어 쳐다보지 않았던 단지가 왜이렇게 비쌀까하고 고민했었는데 시간이 지날수록 건물의 가치는 사라지고, 땅의 가치가 오르기 때문이란 것을 알았다.

따라서 재개발도 주의깊게 살펴야 하겠다. (조합설립-사업체인가-관리처분인가-이주-철거-준공 분양의 순)

- 대지 지분이 높고 용적률 낮은 곳은 재개발 이슈가 있으면 가격이 훅 뜬다. 일반 분양을 올릴 수 있기 때문이다. 그래서 소형평수보다는 대형평수 보유자가 수익이 좋을 것. 분담금 없이도 새 집을 얻을 수 있는 기회는 왜? 용적률을 크게 확대해서 일반 분양을 많이 받을 수 있기에 건설사들의 사업성이 높아지기 때문.

관리처분인가가 나면 그 때는 수익이 크지 않다. 그 전에 이미 가격이 올랐기 때문이다. 시간에 배팅하는 구조이기 때문에 묻어둘 필요가 없다.

이 기사를 봤을 때 일산의 경우는 분당보다 수요가 낮기에 높은 분담금을 내야 하지 않을까 생각했다.

재건축으로 뉴타운으로 생길 때 옆에 있는 아파트들도 기회가 온다. 재건축이 된다면 신축이 되는 것도 좋고, 이주 수요 발생으로 인근의 전셋값도 들썩인다. 또 환경이 좋아지는 선순환이 발생할 것으로 보인다. 시간과 자금이 부족한 나로서는 쉽지 않은 선택이나, 여유가 있는 사람이라면 재개발은 기회일 듯 하다.

-가치를 분석하려면?

일자리: 양적, 질적 일자리가 많은지, 지속가능한 사업이 위치하고 있는지.

학군: 좋은 학군지는 전세를 끌어들인다. 전세수요가 받쳐주게 된다. 학교가 좋으면, 인근 학원가도 좋아지고, 사람들의 수요도 높아진다. 대치, 목동, 중계(대치가 압도적)

환경: 백화점이 많다? 소비력이 받쳐준다는 의미.

그렇다면 강남은 왜 대형마트가 별로 없을까? 굳이 마트를 이용할 필요가 없다. 백화점 식품관, 배달을 이용한다.

스타벅스의 개수는 왜 볼까? 스타벅스의 입점 원칙 1은 첫 점포를 최고의 입지에 개설하는 것이기 때문이다.

공급: 대규모 입주, 어디까지 영향을 미칠까?(강동구 둔촌동 등)

공급의 경우 국소지역에 영향을 끼칠 수 있지만 금리, 정책 등의 문제는 전국적으로 영향을 미칠 수 있다.

신축이라고 다 좋을까? 미분양이 있었는지 살펴야 한다. 시장이 인정해주는 가격보다 비쌀 경우 미분양이 나기도 한다.

전고점은 절대적인 수치가 아니다. 시장이 받아주는 가격이었는지는 생각을 해봐야 한다. (점 1개가 찍힌 가격 등)

핵심지역 3개 지역을 짚어 주셨는데, 내가 하고있는 임장지였으면 어땠을까 하고 아쉬움은 있다.

그랬다면 이번 임장지에 대한 이해도가 더 높아지지는 않았을까 하는 생각이다.

그래도 주우이님이 작성하신 임장보고서를 함께 보면서 설명해주시니 임장보고서를 과제로 끝내지 않고 투자에 어떻게 접근해야 하는지 알 수 있는 기회가 된 점은 굉장히 좋았다.

1주차와 동일하게 가치성장 투자에서 가격이 적당하다면 들어가라는 말씀이 기억에 남는다.

욕심을 부리다 욕심에 빠지지 말자.