최근 5월 9일 양도세 중과 유예 조치 이후 시장에 매물이 풀리기 시작하면서 내집마련 혹은 갈아타기를 생각하고 있던 분들의 고민이 오히려 더 깊어지고 있습니다.
“기사를 보면 강남, 용산 등의 가격은 떨어진다고 하는데,
왜 내가 보고 있는 단지의 가격은 오히려 올라가는 걸까?”
"지금이 내 집 마련의 타이밍이 맞나?
괜히 비싼 가격에 사게 되는 거 아닐까?
가격이 떨어지면 어떻게 하지?"
5월 9일 이후에 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되면서 시장에 물건이 사라진다고 하니까 그 전에 사야 된다는 조급함, 막상 내가 사려고 하는 아파트 가격이 상승하는 모습을 보니 생기는 불안감. 이런 두가지 감정이 서로 싸우면서 어떻게 해야할지 계속 고민만 하게 되는 상황이 되어버린 것입니다.
하지만 5월 이후에 이야기하는 부동산 시장의 모습과 집값보다 더 무서운 것은 따로 있습니다. 과연 그 무서운 것은 무엇일지, 내 선택에 따라 마주하게 될 두가지 시나리오와 그에 따른 현실적인 전략에 대해서 이야기해보려 합니다.
실제 현장 분위기는 어떨까?
현 시점에서 현실적으로 분위기를 확인하기 위해서는 단순히 기사만으로 판단을 하는 것이 아니라 객관적이 데이터를 보조 지표의 수단으로 사용하는 것이 필요합니다. 이때 두가지를 통해서 생각해볼 수 있는데 하나는 토허제 승인 건수, 다른 하나는 매물 증감입니다. 여기서 토허제 승인 건수는 거래량이라고 표현할 수 있습니다.
그렇다면 토허제 승인 건수가 많아진다는 것은 거래량이 늘고 있음을 이야기하며 반대의 상황이라면 거래량이 줄어들고 있음을 의미합니다. 그렇다면 크게 4가지 경우를 생각해볼 수 있습니다.
첫번째) 거래량이 늘어나고, 매물도 늘어나는 경우
두번째) 거래량이 늘어나고, 매물은 줄어드는 경우
세번째) 거래량이 줄어들고, 매물은 늘어나는 경우
네번째) 거래량이 줄어들고, 매물도 줄어드는 경우
이때 가격적으로 조정의 여지가 큰 것은 세번째와 네번째가 해당하며 반대로 조정이 어려운 것은 두번째, 그 사이에 있어 단지별로 차이가 있다고 봐야하는 것이 첫번째가 됩니다. 이를 기준으로 서울 25개구의 변화를 살펴보면 가격적으로 조정의 여지가 큰 대표적인 지역은 서초, 송파, 강남 등이 해당하고 반대로 네번째에 해당하는 지역은 관악, 구로 등 마지막으로 첫번째에 해당하는 지역은 강서, 노원 등이 있습니다.
결국 내가 보고 있는 지역에 따라, 그리고 더 들어가 단지별로도 전혀 다른 분위기를 보이고 있는 것이 현재의 상황이며 실제 상급지는 조정된 가격에 물건들이 많이 나오고 있으며 3급지 이하 지역들, 특히 4급지 이하 지역들에서 높은 거래량을 바탕으로 가격이 계속해서 상승하고 있습니다.
이런 이유로 15억 이하의 아파트를 후보로 보고 있다면 실제 기사와 전혀 다른 현장의 분위기가 더 불안하게 만드는 것입니다.
5월 이후 집값 보다 더 무서운 진짜 리스크
이런 상황에서 많은 분들이 매물이 급격하게 줄어들면서 내집 마련을 하지 못하게 되면서 가격이 올라가 버리는 것 혹은 내가 산 가격보다 떨어지는 것을 가장 큰 리스크라고 생각합니다. 하지만 진짜 무서운 리스크는 따로 있습니다.
첫째, 선택권이 사라지다
가격이 오르는 것보다 더 무서운 것은 '살 수 있는(=live) 집이 없어지는 것'입니다. 매매 매물이 줄어들면 수요는 어쩔 수 없이 전세로 움직이고, 절대적인 공급이 부족한 상황에서 이는 전세가 급등으로 이어집니다. 사고 싶었던(=buy) 집의 매매가는 상승하면서 더 멀어질 가능성이 높고, 전세금마저 감당하기 힘든 '거주 안정성'의 위기가 닥치게 되는 것이죠. 결국 내가 원할 때 고르는 것이 아니라, 시장 상황에 떠밀려 남은 선택지 중 하나를 어쩔 수 없이 선택하게 되는 것, 이것이 가장 무서운 리스크입니다.
둘째, 리스크를 피하려다 더 큰 리스크를 마주하다
첫번째와 마찬가지로 이 또한 굉장히 큰 리스크입니다. 더 떨어질 것 같아서 고민하고, 비싸게 사는 것 같아서 멈추고, 금리 혹은 규제나 정책 때문에 걱정하고 그렇게 매 순간 다양한 이유로 인해 머뭇거리고 지켜보기만 합니다. 상황이 변할 때마다 흔들리고 걱정만 하다가 결국 매 시기마다 결정을 내리지 못한 채 제자리에 머무는 것 자체가 가장 큰 리스크입니다.
시장은 늘 변수투성이입니다. 완벽한 시기를 만나는 것은 현실적으로 어렵습니다. 아무것도 하지 않으면서 리스크를 피하는 것이 아니라, 리스크가 있더라도 감당 가능한지 확인하고 더 큰 리스크는 없는지 정면으로 마주하는 것이 필요합니다.
어떤 선택을 해야할까?
선택지 ① : 조금 더 지켜보자
양도세 중과 유예로 나온 매물들은 시간이 지나면서 점차 거래가 되고 그 사이 전세가는 꾸준히 상승합니다. 2년 뒤 전세 재계약 시점에 높아진 전세금을 감당하지 못하거나, 살고 싶은 지역의 매매가가 저멀리 달아나 버렸습니다.
결국 아쉬운대로 내 기준에 한참 못 미치는 외곽 지역의 집을 어쩔 수 없이 사게 되거나 전세금을 올려주면서 거주하게 될 가능성이 높습니다. 기다림의 대가가 가격 하락이 아니라 선택권이 사라지는 것으로 돌아올 수 있습니다.
선택지 ② : 기준에 맞다면 내 집 마련
누군가가 지켜보며 망설이기만 할때 기준(입지-직장/위치&교통/환경/학군, 가격, 대출 여력)에 맞는 단지를 찾습니다.
비록 완벽한 선택도 아니고 엄청 싼 가격에 사는 것이 아닐지라도 말이죠. 그리고 시간이 지나 전세가격이 상승하는 상황이 와도 안정적으로 거주할 수 있고 매매가가 상승하면 그대로 상승의 파도를 타면서 든든한 울타리가 됩니다.
핵심은 완벽한 가격과 타이밍을 맞추려는 욕심을 버리고 기준에 맞고 감당 가능한 범위 내에서 결정을 내리는 것입니다.
가격이 비싼거 아닌가요?
처음에 봤던 가격보다 많이 오른 가격을 보면서 망설임이 더 크게 만드는 것 같습니다. 다만 현재 상황에서는 단순히 가격이 많이 올랐다, 아니다로 판단하는 것이 아니라 과거 상승장을 기준으로 어느 정도까지 왔는지를 확인하는 것이 필요합니다.
과거 전체적으로 2012~13년 하락장 이후 저점을 기준으로 대부분의 서울/수도권내 단지가 300% 수준의 상승을 보였습니다. 물론 지역과 단지별로 이 비율은 차이가 날 수 있지만 결국 비슷한 비율로 상승한다라고 볼 수 있습니다.
그렇기에 내가 과거에 본 가격으로 판단하는 것이 아닌 현재 시점에서 전체적인 가격 수준을 기준으로 판단하는 것이 필요합니다.
내집 마련을 위해 꼭 기억하세요
남들의 움직임에 휘둘리지 않고 중심을 잡기 위해서는 기준이 필요합니다.
‘가격’도 중요하지만 ‘가치’를 봐야합니다.
단순히 싼 집을 찾는 것이 아니라, 가치와 가격을 비교하여 합리적인 가격인지 봐야 합니다. 내게 좋은 집이 아닌 다수가 좋아하는 집이 어떤지, 그 기준으로 가치를 판단하는 것이 필요합니다.
행동으로 옮길 수 있는 용기
걱정만 한다고 답이 나오지 않습니다. 내가 감당할 수 있는 범위를 계산해보고, 그 기준에 들어오는 매물이 있다면 그리고 괜찮은 가격이라면 용기를 내서 결정해야 합니다. "다음에 더 좋은 기회가 오겠지"라는 막연한 기대는 오히려 “그때 그거라도 살껄” 이라는 후회로 돌아오게 됩니다.
불안과 걱정을 확신으로 바꾸는 힘
시장은 누구도 정확히 예측할 수 없습니다. 하지만 한 가지 확실한 것은, 매물이 줄어드는 지금 이 순간이 누군가에게는 '마지막 기회'일 수 있다는 점입니다. 막연한 걱정과 불안감에 멈춰 있지 않으셨으면 좋겠습니다.
지금은 흔들릴 때가 아니라, 나만의 기준을 세우고 시장을 바라보며 용기를 내 결정해야 할 때입니다.
