〔열반기초 76기 끝까지달려조 호여니〕 「월급쟁이 부자로 은퇴하라」 독서 후기 #1

▷ 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라

▷ 저자 및 출판사: 너나위 / RHK 알에이치코리아

▷ 독서 기간: 6월 18일~19일

▶ 본 것, 책에서 인상 깊었던 내용

p34 지금처럼 일생을 바쳐 일해서 번 당신의 돈을 그대로 통장에서 썩힐 것인가? 대책을 강구해야 한다. 돈을 현금이 아닌, 자산으로 바꾸는 대책 말이다. 그것이 바로 투자다. 투자는 위험하다고? 천만에! 내가 보기에 가장 위험한 것은, 아주 작은 리스크도 감당할 수 없다며 결과가 빤히 보이는 상황에서도 변하지 않으려는 태도다.

p49 본격 투자를 시작하면서 세운 1차 목표는, 부자가 되는 것이 아니었다. 나는 그저 나의 노후를 준비하기 위해 투자를 시작했다. 부자는 그다음에 따라온 결과였을 뿐이다.

p87 그러나 명심할 것이 있다. 투자할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은 그 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가 하는 것이다. 따라서 인플레이션에도 미치지 못하는 수익을 돌려주는 금융상품이라면, 투자처로서는 전혀 매력이 없다는 걸 기억하라. 이런 상품들엔 투자라는 이름을 붙이기조차 어렵다.

p106 지금은 시장이 뜨거운 상황이기에 신축 아파트라고 하면 무조건 많은 사람이 찾게 될 거라고 생각할 수 있지만, 아파트의 진짜 가치는 결국 입지로 결정된다. 투자를 고려할 땐 입지를 우선순위로 보고, 그다음으로 신축인지 따져보는 것이 현명하다.

p107 단, 무조건 신축 아파트라는 이유 하나만으로 투자를 결정하지 않기를 바란다. 특히 최근 수도권 시장처럼 열기가 뜨거운 상황에서 입지가 좋지 않은 지역에 고분양가로 분양되는 아파트라면, 좀 더 깊게 고민해봐야 한다. 현재 부동산 시장만 보면 앞으로 하락장 따윈 절대 없을 것 같지만, 하루아침에도 시장 분위기가 바뀔 수 있다는 것을 잊어선 안 된다.

p116 앞으로도 언급하겠지만, 내가 투자를 결정할 때 첫번째 기준으로 삼는 것은 해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐 하는 것이다. 이것이 '잃지 않는 투자'의 선결 조건이다. 해당 부동산의 가치가 가격에 충분히 반영되지 않은 상황이라는 판단이 서면, 그것만으로 투자 결정 신호등이 빨간색에서 주황색 그리고 녹색으로 바뀐다.

p117 엄청난 호재가 있어도 그것이 부동산 가격에 이미 반영되어 저평가된 상태가 아니라면, 그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다. 부동산 투자에서 잃지 않는 투자를 하고 싶다면, 이 말을 꼭 명심하길 바란다.

p119 투자를 해본 사람은 안다. 투자 대상으로 적합한 물건을 찾기에 수월한 시기가 있다는 결. 장마철이 시작되는 6월 초부터 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지의 여름 비수기, 대학 수능시험이 있는 11월 초부터 설 명절이 있는 1월 말까지의 겨울 비수기가 그시기다. 이유는 간단하다. 계절상의 이유로 이사하기 좋은 봄 가을 이사철에 많은 사람이 거처를 옮기고, 야외활동이 힘든 너무 덥거나 추운 날씨엔 손님이 뜸해지기 때문이다. 그래서 그때까지 시장에서 선택받지 못한 매물들이 남아 있기 쉽다. 나는 지금도 이 두 시기를 적극적으로 활용해 투자하고 있다.

p126 비교 대상이 많을수록 물건의 가치 판단은 정교해질 수밖에 없다. 휴대전화 대리점을 한 군데 갈 때보다는 두 군데, 두 군데보다는 세 군데, 네 군데 갈 때 좋은 조건의 스마트폰을 구할 가능성이 커지는 것과 같은 이치다.

p127 물건 주변의 직장은 어떻게 조성되어 있는지 교통은 어떤지, 어떤 사람들이 어떤 환경에서 살펴, 자녀들을 어떤 학교와 학원에 보내는지 알아봐야 한다. 이것이 부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다고 하는 이유다. 명심하라. 부동산은 발로 하는 것이지, 책상에서 kb 시세로 그래프를 그려가며 하는 것이 아니라는 사실을. 나 역시 이 사실을 깨닫기까지 많은 시행착오를 거쳤다.

p132 여름에 물건을 매입한 후 잔금 납부 시기를 가을로 맞추는게 이것이 비수기 투자의 정석이다. 앞서 말했듯 매매가 뜸한 시기에 저렴한 가격에 집을 사서 임대수요가 풍부한 이사철에 임대를 놓을 수 있다.

p136 이처럼 입지가 우수한 지역일경우 실수요 자체도 풍부하지만, 부동산 상승장에서 전체적으로 강한 상승 기류가 형성될 때 투자수요 또한 빠르고 강하게 유입된다. 이런 곳은 보통 입지가 우수한 강남이나 잠실, 분당과 흡사하게 하나의 브랜드가 된 곳들이다.

p138 그러니 당신이 초보 투자자라면, 충분한 경험을 통해 실력을 갖추기 전까지는 가격 자체가 비싼 집은 투자처로서 조심할 필요가 있다. 무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라. 그리고 잃지 않는 선에서 경험을 쌓아라. 그 경험이 당신에게 더 적은 금액으로 많은 이익을 거둘 수 있는 좋은 투자저를 찾게 도와줄 것이다.

p145 투자 대상이 확실히 저평가되어 있고 주변 입주 물량 또한 단기간에 정리될 것으로 보인다면, 2년 뒤 한 차례 정도 역전세가 발생해 추가로 자금이 투입된다고 해도 매입하는 경우가 있다. 입주물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다는것이다. 나에게 최우선 투자 기준은 저평가 여부이기 때문이다. 단, 여기서 주의할 것이 있다. 이런 지역일 경우에는 같은 시기에 여러 채에 투자해서는 안 된다.

p152 가장 중요한 것은 가치 대비 싸게 사는 것이다. 다만 나는 내가 매입한 아파트의 가격이 언제 제대로 된 가치를 찾아갈지는 예단하지 않는다. 싸게 사고 장기 보유하면서 가치에 어울리는 가격이 될 때까지 기다릴 뿐이다. 투자자로서 나는 내가 할 수 있는 것만 한다. 신의 영역에 도전하지 않는 것이다.

p155 잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖취야 한다. 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 효율성을 극대화하는 기술. 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어 할 수 있는 자금 동원력이다. 이 세 가지를 갖추고 자산 규모를 늘려간다면, 누구나 부동산의 계단식 상승 구간이 나타날 때마다 생각지도 못한 속도로 순자산이 늘어나는 경험을 하게 될 것이다. 당신이 일하고 있을 때뿐 아니라 먹고, 자고, 쉬는 동안에도 말이다.

p156 그저 철저히 현재 가치를 볼 때 가격이 저렴한 편인지 아닌지에 집중한다.

p157 '준비된 자에게 기회가 온다'는 말은 부동산 투자에 있어서 '아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다'는 의미라고, 시간이 갈수록 성장하고 좋은 투자를 하고 싶다면 투자를 할 수 있는 상황이든 아니든 아는 지역을 넓혀가기 위해 노력해야 한다.

p170 앞서 말했듯, 나는 호재는 물론 정책에 따른 시장 흐름의 변화, 즉, 풍선 효과 등을 예측해 물건을 선점하는 식의 투자를 하지 않는다. 이 또한 예측의 영역이다. 내가 평촌 S 아파트에 투자한 이유는 일시적 공급로 인한 '눌림목 현상'과 그에 따른 저평가, 거기에 높은 전세가율로 소액 투자가 가능했기 때문이다. 이후 시장에서 상승세가 가팔라지면서 그로 인해 규제와 풍선 효과 등이 생겼을 뿐이다. 나는 이를 예측하지 않았고 사실 정확히 예측하는 것조차 불가능하다고 생각한다.

p170 눌림목 현상은 상승세를 타고 있던 물건이 정책 등의 요인 탓에 일시적으로 하락세를 보이는 상황을 뜻한다.

p172 무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 하기보다, 먼저 자신이 세운 투자 기준에 충족되는지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따르자. 투자의 목적은 자금을 효율적으로 운용해 최상의 수익을 내는 것이다.

p204 바로 당신이 관심을 두고있는 물건이 있다면, 계약하기 전에 더 많은 대상을 살펴보고 이와 비교해봐야 한다. 비교 대상이 많으면 많을수록 더 좋은 판단을 내릴 수 있을 테니 말이다. 부동산 투자에 일가견이 있는 사람들이 입을 모아 말하는 '부동산은 발품이다'라는 말도 결국 많은 곳을 둘러보며, 아는 지역을 늘리고, 비교할 수 있는 아파트 단지와 물건을 늘려야 저평가된 물건을 발견할 수 있다는 말과 같다. 생각해보라, 지금 살고 있는 곳 외에 다른 곳에는 가본 적도 없고 그래서 전반적인 부동산 가격이 어떻게 형성되어 있는지도 모르는 사람과 서울 수도권 곳곳과 전국 방방곡곡을 직접 가서 입지와 가격이 어떤지 알고 있는 사람이 있다면, 둘 중 누가 부동산을 접할 때 그 가격이 가치 대비 싼지 비싼지 제대로 판단할 수 있겠는가?

p206 서울이나 광역시의 경우 구 단위로 5곳, 그 외 지역의 경우 시 단위로 5개 이상의 지역을 선정해 알아가라. 그리고 그 안에서 가치(입지) 대비 싼 물건을 찾고, 그들 중 전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건에 투자하라.

p239 절대 무너지지 않을 리스크 관리법

1) 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다.

2) 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다. 특히 현금 유동성이 확보되지 않은 상태에서 내가 투자하려는 물건의 주변 지역에 3~4년 이상의 장기간, 해당 지역 인구의 1% 이상의 규모로 주택이 공급될 예정이라면, 투자하지 않는 것이 좋다.

3) 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다. 아무리 욕심 나는 물건이 보인다고 해도 신용대출까지 일으켜서 투자를 진행하지는 말자.

4) 세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두개 정도는 남겨둔다.

p252 초보자일 경우에 투자금이 3000만원이 넘는다면 가급적 투자 대상에서 제외하는 게 좋다. 경험이 부족할 때는 혹시라도 있을지 모르는 실패로 인한 타격을 줄이기 위해서라도 투자금을 줄일 필요가 있다.

p273 그렇게 가격의 감을 잡고 난 후 매달 전국 시구 단위로 부동산의 시세를 확인하고, 시구 단위 평균 전세가율이 비교적 높고 가격이 저렴하게 느껴지는 지역을 몇 군데 정한다 (1단계). 그리고 조인스랜드부동산에서 그 지역들을 살펴보면서 높은 전세가율과 적정한 투자금 규모에 부합하는 단지가 많은 지역을 다시 한번 정리한다(2단계). 다음으로 해당 지역의 입주 물량과 미분양 현황 등을 확인해 구체적인 임장지역을 선정한다. (3, 4단계)

p291 지역을 눈에 담는다는 건, 해당 지역에 사는 사람들 이상으로 어디에 무엇이 있는지. 이를테면 마트는 어디에 있고 가장 가까운 지하철역에 가려면 어디로 어떻게 가야 하는지, 학원가와 식당, 공원은 어디에 있으며, 각 아파트 단지들이 어디에 위치하고 있는지 등을 파악하는 것이다. 한마디로 그 동네엔 어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지를 현지인보다 더 잘 숙지하는 것'이라고 할 수 있다.

p328 투자의 필요성을 알게 되었는데 어떻게 시작해야 하느냐고 묻는 사람에게, 내가 가장 먼저 말하는 건 조급함을 누르라는 것이다. 지금 당장 투자하지 않아도 망하지 않는다. 준비하고 있으면 결국 기회가 당신을 찾아온다. 당신이 지금 '그래, 이거야!'를 외치며 의지와 열정으로 충만해진 상태라면 이것이 조급함으로 둔갑하는 순간을 경계하라.

▶ 깨달은 것, 책을 통해 알게된 점

이 책은 기존에 출판되었던 버전이다. 그리고 이 책을 모두 다 읽은 지금, 10만부 돌파 기념 중보판으로 재독을 해보려고 한다. 열반기초반 수강으로 다시 월부를 시작하게 되었는데, 목실감을 쓰고 나서부터는 틈틈이 독서하는 습관을 들이고 있다. 그저 지나갔던 시간들이 독서로 채워지니까 더욱 하루를 꽉차게 보내는 느낌이다.

이 책을 읽으며 '부동산 투자를 시작하는 사람에게 A부터 Z까지 알려주고 싶어하시는구나' 라는 느낌을 받았다. 왜 투자를 해야 하는지에 대한 이유부터 현실적으로 직장인으로서 어떻게 부동산 투자를 할 수 있는지, 그렇다면 부동산 투자를 하게 될 때 실질적으로 어떠한 단계에 맞춰서 해야하는 것인지까지 모두 다 담겨 있는 책이다. 무엇보다 그 뿐만 아니라 부동산 투자를 하게 될 때의 마인드, 그리고 사람들과의 관계 속에서의 대처하는 자세까지 배울 수 있어서 책 한 권을 읽었지만 몇 권을 읽은 느낌이었다.

열반기초반 강의에서 너바나님이 좋은 책은 몇 번이고 다시 읽고, 필사까지 하신다는 이야기를 들었을 때, 같은 책을 여러 번 읽은 경험이 별로 없는 내겐 신선하게 다가왔다. 집에는 한 번 읽고 둔 책들이 가득하다. 생각해보면 그 책을 한 번 읽었다고 해서, 그 내용을 기억하는가? 라고 했을 때에는 거의 기억하지 못하는 것 같다. 그러다보니, 책을 대하는 마인드 자체가 바뀌었고 한 문장 한 문장을 곱씹으면서 읽게 되었다. 사실 이 책을 읽으면서 와닿는 부분, 좋았던 부분이 너무 많아서 중간중간 틈틈이 기록하며 책을 읽느라 시간이 오래 걸리기도 했다.

이 책을 읽으며, 부동산 투자의 원칙을 세우는 것이 중요하다라는 생각을 끊임없이 하게 되었다. '인생에서 가장 비싼 쇼핑을 하는 것인데, 이것 저것 비교해보지 않으면 어떻게 가장 좋은 것을 살 수 있겠나?' 라는 말처럼, 아파트도 반드시 비교평가를 해야한다. 그리고 '발로 뛰라, 행동하라'라고 말씀하셨던 부분이 너무 와닿았다. 자리에 앉아서 그래프만 보고 있는 것이 능사가 아니고 직접 발로 뛰면서 눈으로 보라는 그 말씀이 너무 인상깊었다. 이 책을 읽고 나서 한 달 뒤 나의 모습은 '움직이는 사람, 발로 뛰는 사람, 직접 눈으로 임장을 다니는 사람'으로 바뀌었으면 좋겠다. 그리고 반드시 그렇게 될 것이다.

무엇보다 '조급함'을 내려놓는 것. 열반기초반 강의를 수강하다보니, '빨리 투자를 하고 싶다'라는 마음이 강해졌다. 그러나 현재의 나는 좋은 물건을 보는 눈이 아직 없기 때문에, 그 안목과 지식, 실력을 키운 뒤에 실행에 옮겨야한다. 준비된 자에게 기회는 찾아온다. 지금은 그 '준비'를 하는 시기이다. 준비가 잘 된 사람만이 기회가 왔을 때 그 기회를 잡을 수 있을 것이다. 그렇기에 '준비'를 철저히 하기 위해 '독-강-임-투'를 반복하며 더욱 치열하게 살아가는 남은 6개월이 되었으면 좋겠다. 그리고 이 한 해가 지났을 때, '정말 후회없이 최선을 다했다'라고 이야기할 수 있도록 지금부터 실행에 옮길 것이다.

▶ 적용할 것, 앞으로 나의 삶에 적용할 점

1) 독서-강의-임장-투자 루틴 만들기

-최소 1주일에 책 한 권 읽기 (좋은 책은 재독하기)

-이번달 현재 사는 동네 임장하고 정리하기 (내가 사는 동네를 통해 시세 파악하기)

-7월 실전준비반 수강하기

-남은 6월 열반기초반 강의, 과제, 조모임 성실하게 수행하기

2) 목실감 생활화

-습관 및 루틴 만들기를 위해 목실감 매일 쓰기

-스스로 목표를 두며 매일 실천하기 > 신문 읽기

3) 조급함 내려놓기

-지금은 준비하는 시간이라는 생각으로 매일 조금이라도 투자 공부에 시간 쏟기

-'어떤 분야든 최고가 되기 위해서 빠른 길은 없다'라는 마음으로, '최고가 된 사람들은 모두 그만큼의 노력과 시간을 쏟았다'는 사실을 기억하며 매일을 보내기

하루하루 최선을 다하다보면, 하루하루 누구보다 치열하게 살다보면 언젠가 결실을 맺는 날이 올 것이라는 그 믿음과 함께, 내게 주어진 시간을 최대한으로 활용하며 최선을 다하자.