〔열반기초 76기 끝까지달려조 호여니〕 「나는 부동산과 맞벌이한다」 독서 후기 #2

▷ 책 제목: 나는 부동산과 맞벌이한다

▷ 저자 및 출판사: 너바나 / 알키

▷ 독서 기간: 6월 20일~21일

▶ 본 것, 책에서 인상 깊었던 내용

p45 경험상 성공적인 투자를 위해 가장 필요한 것은 '선입견을 배제하고 물건 본연의 가치를 바라볼 수 있는 눈'이다.

p50 가장 위험한 투자는 리스크를 전혀 감수하지 않으려는 투자다. 자본주의 사회에서 원금만 지키려고 하는 방식은 결국 실패한 투자가 될 수 밖에 없다. 인플레이션으로 인해 원금이 계속해서 줄어들기 때문이다.

p53 투자할 때는 무조건 위험을 피하기보다 위험을 계량화하고 수익까지 계산해보는 과정이 반드시 필요하다.

p64 부동산은 큰돈이 오가는 투자상품이다. 그러나 투자 원리만 제대로 안다면, 소액으로도 충분히 투자할 수 있다는 사실에 놀라게 될 것이다. 심지어 보증금과 대출 등의 레버리지를 이용하면 결국 투자금이 전혀 들지 않는 무피 투자도 가능하다.

p74 지출을 줄여서 종잣돈을 마련하고 그 돈으로 1년에 여러 채의 부동산을 매입하는 것이, 당시 내가 쓴 전략이었다. 그리고 이 전략은 지금까지 유지되고 있다.

p76 그래서 나는 한번 매입한 부동산은 잘 팔지 않는다. 이것이 가능한 것은 월급을 통해 생활비가 마련되고 월세를 통해 투자금이 생기며 전세 상승으로 인해 추가 투자금까지 생기는 시스템이 구축되어 있기 때문이다. 그래서 굳이 부동산을 매도할 이유가 없는 것이다.

p83 특히 고연봉을 주는 대기업이 위치한 지역이나 향후 우리나라를 먹여 살릴 만한 기술을 보유한 기업이 있는 지역은 유심히 살펴볼 필요가 있다. 그리고 그 지역의 물건 중 매매가와 전세가가 붙어 있는 것이 있다면, 주저하지 말고 투자하라.

p101 수익형 부동산에 투자하기 전 다음 사항은 반드시 체크해야 한다.

첫째, 환금성(매매로 내놓을 때 거래가 용이한지)

둘째, 수익률(대출이자를 납입하면서 금리가 올라도 충분히 목표 수익이 나는지)

셋째, 원금 보전성(돈을 잃지 않을 투자인지)

p115 투자도 마찬가지다. 투자를 잘하면 큰 돈을 벌지만 잘못하면 큰 돈을 잃을 수도 있다. 많은 고민과 연구 끝에 투자를 결정하는 이들이 더 좋은 결과를 얻는다. 물론 운 좋게 첫 투자에서 좋은 결과를 얻을 수도 있지만 투자의 메커니즘을 제대로 이해하지 못하고 있으면 언젠가 큰 손해를 입을 수도 있다는 것을 명심하자.

p124 부동산 투자를 막 시작한 사람들이 내게 가장 많이 묻는 것은 '얼마의 종잣돈을 마련해 어디에 투자해야 하는가'였다. 그때마다 나는 첫 투자라면 3,000만원 이내에서 할 수 있는 투자 물건을 찾아서 시작하라고 권한다. 사실 이는 부동산 부자들이 종잣돈을 불린 오래된 방식이다. 그들은 투자금을 최소화시킴으로서 상대적으로 높은 수익률을 거둘 수 있는 부동산에 투자하는 방식을 고집했다.

p143 모든 것에는 순서가 있다. 산 정상에 오르려면 바로 지금 이 바닥에서부터 차근차근 올라야 한다는 걸 사람들이 종종 잊는 것 같다. 만약 월 2,000만원이 나오는 시스템을 보유하고자 한다면 1년에 200만원이라도 나오는 시스템부터 갖춰야 한다.

p151 강의, 세미나, 언론 책을 통해 선배 투자자들의 성공 사례처럼 엄청난 수익을 내기를 꿈꾸지만 그것이 정말 꿈이었나 싶어진다. 그 때 사람들이 가장 많이 저지르는 실수가, 조급하게 투자 대상을 선정하는 것이다.

p152 투기가 아닌 투자를 하기 위해 다음 다섯 가지를 자문한다.

첫째, 이 투자로 어떤 손해가 일어날 수 있는지 가늠할 수 있는가?

둘째, 이 리스크를 스스로 통제할 수 있는가?

셋째, 이 물건에 투자하면 원금을 보존할 수 있는가?

넷째, 이 물건의 수익률(대출을 제외한)이 내가 목표로 하는 수익률에 부합하는가?

다섯째, 이 물건은 매도할 때 다른 사람이 바로 받을 만큼 매력적인가?

이 다섯 가지 질문에 명확하게 "예스!"라고 대답할 수 있을 때에만 투자를 하는 것이다.

스스로 투자에 대한 확신이 서질 않고 자신이 없다면, 좀 더 기다리라. 기다리는 것 또한 기회를 갖는 것이다. 서둘러서 우연히 수익을 얻을 수도 있겠지만 실패하면 시장을 떠나야 할 수도 있다. 고수에게 실패는 더 멀리 뛰기 위한 시련이 될 수 있지만, 초보자에게 실패는 투자를 하지 말아야 할 변명거리가 될 뿐이다.

p156 부동산 투자 시장이 매력적인 투자처인 건 분명하지만 뛰어드는 모든 이에게 성공을 보장하는 투자처는 아니다. 많은 사람들이 자신의 실패담은 공개하지 않는다는 것을 기억하라. 투자를 시작하기 전, 얼마의 돈을 벌 가능성이 있다는 유혹에 흔들리지 말고, '절대 잃지 않겠다'는 투자 원칙을 지킬 수 있는지 꼼꼼히 따져보길 바란다.

p159 현재 하고 있는 일에 충실히 임하면서 그렇게 모인 돈을 종잣돈 삼아 투자해 자본소득을 가져오는 시스템을 만드는 것이 지금 당장 당신이 해야 할 일이다. 투자는 성공을 위해 반드시 필요한 '사다리'이지만 성공의 '보증수표'는 아니라는 사실을 명심하자.

투자는 검과 같다. 검의 손잡이를 잡은 사람에게는 기회가 될 수 있지만 칼날을 잡은 사람에게는 치명적 상처를 안긴다. 제대로 준비하고 신중하게 고민한 이후 검의 손잡이를 잡는 성공적인 투자자가 되길 바란다.

p136 다음은 초보 투자라를 위한 접근 단계다.

-1단계: 경제신문 읽기

1) 신문 기사를 모두 꼼꼼히 읽을 필요는 없다. 구체적인 시간 계획을 세워두고 그 시간 동안만 읽는 것이 효과적이다.

2) 대기업의 동향은 반드시 챙겨라: 대기업이 공장 라인이나 연구소를 세울 경우, 그 지역 부동산이 영향을 받으므로 이러한 정보는 반드시 챙길 필요가 있다.

3) 뜻을 모르는 단어는 검색을 통해 의미를 파악하라: 하루 3~5개 단어로 제한해서 검색하고 공부하자.

-2단계: 투자 관련 책 읽기

-3단계: 온라인에서 정보 및 동료 얻기

-4단계: 매주 1회씩 임장하기

-5단계: 멘토 만나기

p172 실제로 나는 투자에 본격적으로 나서기 전 6개월 동안 책을 읽었고, 처음 1년 동안은 매주 토요일마다 투자 물건이 있는 현장을 찾아 부동산 중개사무소에 들러 여러 정보를 조사했다. 임장을 하고 싶다면 먼저 지금 당신이 거주하고 있는 지역의 주변에서부터 시작하는 것이 좋다.

p175 인터넷으로 해당 물건에 대해 시세를 확인했다면, 부동산에 직접 전화해서 문의해보면 된다. 개인적인 경험상 전화를 친절하게 받는 중개사무소의 직원일수록 말 주변이 좋고 수완도 좋은 데다 업무 능력도 뛰어나 좋은 물건을 많이 가지고 있는 경우가 많았다. 10군에 이상의 중개사무소에 전화해보라고 권한 이유는, 정확한 시세를 파악하려는 목적도 있지만 앞으로 자신이 거래할 중개사무소를 제대로 선택하기 위한 목적도 있다.

p178 누군가 내게 부동산 투자에서 가장 중요한 것이 무엇이냐고 묻는다면, 현장을 떠나지 않는 것이라고 대답할 것 같다. 같은 물건이라도, 그저 컴퓨터 앞에 앉아 '로드뷰'로 보는 물건과 현장에서 중개사무소 사람들에게 소개받는 물건은 완전히 다르다.

p184 수익형 부동산의 수익률을 계산하는 방법은 다음과 같다.

대출 제외 수익률(%) = (월세 x 12) / (총 매입액 - 보증금) x 100

대출 포함 수익률(%) = ((월세-월 이자)x12 / 총 매입액 - 보증금 - 대출금액) x 100

나는 대출을 제외한 수익률이 12% 이상이라면 홈런, 10% 이상이면 안타라고 생각한다. 대개는 홈런인 물건을 매입하려고 하지만 가끔은 안타인 물건도 포트폴리오에 넣어 두면 괜찮다고 생각해서 매입한다.

p186 결론부터 말하자면, 은행 대출은 수익률 계산에서 제외하는게 좋다. 보증금도 최소로 계산해서 투자 수익률을 계산하는 게 맞다. 은행 대출 금액이 많을수록, 자기자본이 적게 들수록 수익률은 좋을 수 밖에 없다. 그렇게 자기자본을 최소화해서 나온 수익률은 숫자 놀음일 뿐 본연의 투자 수익률이라고 할 수 없다.

p194 당신이 부동산 투자를 하는 이유는 무엇인가? 당신이 직접 움직여야만 돈을 버는 체제에서 더 이상 움직이지 않고도 돈이 돈을 벌게 하는 시스템을 만드는 것이 목적이 아닌가? 만약 당신이 물건 검색, 임장, 입찰, 등기, 인테리어, 임대 그리고 매매까지 직접 관여하면서 투자를 이어가고 있다면 다음 세 가지 부류 중 하나에 해당할 가능성이 크다. 첫째, 시장에 막 진입해서 경험이 필요한 초보자. 둘째, 자신의 노동력과 시간이 큰 가치가 없어서 직접 몸으로 때우는 것이 더 저렴한 사람. 셋째, 시스템을 가질 만한 CEO로서의 자격이 없는 사람.

P201 돈은 흔들리지 않고 자신만의 투자 원칙에 따라 투자한 사람에겐 달라붙지만, 많은 사람들이 우후죽순으로 몰릴 땐 쏙 빠져나가는 것 같다. 경매 시장도 부동산 시장도 일단 사람이 몰리면 부동산을 싸게 매입하는 것이 힘들다. 따라서 투자할 때는 해당 가격이 싼 것인지 비싼 것인지를 자신의 기준에 맞춰서 고민해봐야 한다.

P203 부동산 투자 또는 내 집 마련의 적기는 언론이 홍보하는 시기도 아니고 정부 정책에 따른 호재가 있는 시점도 아니다. 가장 좋은 타이밍은 바로 자신의 준비가 완료되었을 때다. 오를 거라는 확신이 든다면, 그리고 절대 잃지 않을 준비가 되었다면 당장에라도 뛰어들어라. 다만 아직 확신이 서지 않았다면 다음 기차를 기다리거나 남들이 거들떠보지 않지만 저평가된 근거가 확실한 투자처를 찾아라.

P203 성공적인 투자를 위해 경계해야 할 단어는 '조급함'이고, 기억해야 할 단어는 '인내심'이다. 강태공이 물고기를 낚듯 차분한 마음으로 꾸준히 시장을 지켜본 사람에게는 언제든 기회는 찾아온다.

P204 팁을 하나 주자면, 투자 물건을 선택할 때는 주변 지역의 여건은 물론, 비슷한 환경을 가진 지역의 상황을 같이 보는 것이 중요하다. 예를 들어, 분당에 투자하려고 한다면 용인, 영통, 오산, 평촌 등을 돌아보며 각 지역의 장점과 단점을 파악한 뒤 그에 비해서 분당의 해당 물건이 싸다는 확신이 들 때 매입하는 것이다.

P224 많은 이들이 부동산 투자로 단번에 큰돈을 벌기를 꿈꾼다. 하지만 세상은 그리 녹록치 않다. 큰돈을 벌기 위해서는 반드시 실패와 시행착오를 겪는 과정이 필요하다. 책과 강의를 통해서는 절대 얻을 수 없는 것들이다.

P246 투자할 때만큼은 '이 물건의 가치가 어디까지 떨어질 수 있을까?' 혹은 '최악의 경우 얼마까지 손해 보게 될까?' 와 같이 최악의 상황을 미리 생각해보는 자세가 필요하다. 그리고 그런 위험 부담을 최소화하는 방향으로 투자해야 한다.

P249 똘똘한 아파트를 고를 수 있는 팁을 소개하겠다.

첫째, 실투자금이 적게 드는 아파트를 골라라.

둘째, 전세 수요가 높은 지역의 아파트를 골라라.

셋째, 주변에 향후 공급(분양 물량)이 없는지 확인하고 골라라.

넷째, 대단지 아파트일수록 좋다(최소 500세대 이상).

다섯째, 역세권 아파트일수록 좋다.

여섯째, 소형 평형의 아파트일수록 좋다.

▶ 깨달은 것, 책을 통해 알게된 점

이 책을 너무 읽고 싶어서 국회 도서관에 신청을 해볼까 알아보던 중, 중고 거래 사이트에서 책을 구할 수 있었다. 책을 구한 날은 구했다는 사실만으로도 너무 기뻤던 것 같다. 국회 도서관에 신청을 하면 꽤 오랜 시간을 기다려야 했었는데, 운 좋게 책을 금방 구할 수 있었다. 책을 택배로 받자마자 그 자리에서 바로 읽기 시작했던 것 같다.

너바나님의 강의를 들으면서, 책을 읽으니 강의의 내용까지도 함께 복기되는 기분이다. 다시 한번 강의의 내용을 복기하고 곱씹게 되며, 계속해서 반복적으로 내용을 읽어가고 있다. 머릿 속에 박힐 때까지 여러번 읽으면 좋겠다라는 생각이 들었다. 지금의 초보 단계에서, 내가 제일 경계해야 할 것은 조급함 아닐까 싶다. 하지만 조급함을 경계해야하고, 인내심을 기억해야 한다는 말씀처럼 차분하게 시장을 보며 내 스스로를 준비해나가야겠다 싶었다. 부동산을 투자하기 가장 좋은 타이밍은 '자신이 준비가 되었을 때'라는 말씀처럼, 준비가 되었을 때 신중하게 해야한다는 것을 다시 한번 새기게 된다.

이 책을 읽으면서 너바나님이 경매로 취득한 물건에 대해서도 보여주셨는데, 일전부터 부동산 경매가 잘 공부하면 좋다라는 이야기는 들었지만 쉽지 않다고 느껴졌다. 부동산 관련 책을 읽을 때마다 경매도 함께 공부해두면 좋다라는 말을 많이 들었는데, 우선 월부의 커리큘럼대로 강의를 소화하면서, 시간이 되면 경매도 함께 공부해보면 좋지 않을까 싶다. 이 책을 읽고 경매 사이트에 들어가서 경매로 올라온 물건들을 봤는데, 아직 정확한 용어, 상세한 내용까지는 모르지만 시세보다 싸게 나온 경우도 종종 있었다. 똘똘한 아파트를 고르기 위해서 실투자금이 적게 드는 아파트를 골라야하기 때문에, 지식이 탄탄하게 쌓인 뒤에 실행에 옮겨야 될 것 같다.

월부를 시작하고 SNS를 끊게 되었다. 사람들에게 보여지기 위해 에너지를 소비하고 있는 것 같다는 생각이 들어, 집중하는 과정에서 방해되는 것을 하나씩 정리하고 있다. 이렇게 환경을 만들다보면 온전히 이 공부에 집중할 수 있지 않을까 싶다. 요 며칠 출퇴근 길, 틈나는 모든 시간에 책을 읽었다. 원래도 책 읽는 것을 좋아하긴 했지만, 최근에 거의 읽지 못했다. 하지만 다시 책 읽는 시간을 늘려가니, 삶이 다시 채워지고 있는 듯한 느낌이 든다.

▶ 적용할 것, 앞으로 나의 삶에 적용할 점

1) 이번 달 원씽 - 강의 & 과제 제대로 소화하기

-강의 2번 들으면서 복습하기

-과제할 때 시간을 내서 제대로 하기

2) 하루하루 투자에 쏟는 시간 확보하기

-강의, 과제, 시세조사 등 매일 조금이라도 투자에 쏟는 시간 늘려가기

선배와의 대화에서 선배님께서는 투자를 하다가 멘탈이 흔들릴 때면 다시 독서로 돌아온다고 하셨다.

독서는 멘탈을 잡게 해주는 장치 같은 것이라고 하셨는데, 독서를 놓지 않는 것이 중요한 것 같다.