동탄 동탄역시범금강펜테리움센트럴파크3차 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 77기 33조 한계단씩]

▶ 아파트명

동탄 동탄역시범금강펜테리움센트럴파크3차 아파트

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.   직장

경기도 화성시 종사자수 564,646명 (약 56만 명)

2.   교통

강남 1시간 4분 / 여의도 1시간 26분 / 시청 1시간 13분 

3.   학군

청계중 과고외고진학자수 10명, 동탄중 과고외고진학자수 10명(학업성취도 결과 없음)

4.   환경(편의시설)

롯데백화점동탄점, 하나로마트, 트레이더스

5.   공급

동탄2신도시 외곽으로 24~26년 17천세대 이상 입주 예정

(동탄역 인근 동탄2신도시 동탄역디에트르퍼스티지 25년 531세대 입주 포함)

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 동탄역시범금강펜테리움센트럴파크3차 현재 매매 11.6억, 전세 5억

5년 내 고점 매입시: 2023년 8월 매매 11.7억 전세 4.8억 

5년 내 저점 매입시: 2019년 9월 매매 7.4억 전세 3.2억 

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100 

*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가 

*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가 

*5년 내 고점 매입시 수익률 (116000-117300)÷(117300-48000)X100 = -2% 

*5년 내 저점 매입시 수익률 (116000-74000)÷(74000-32000)X100 = 100%

▶ 현장 사진 

▶ 투자 결론 

저평가) X 상급입지인 분당서현동 샛별동성아파트와 비교한 결과, 직장,교통,학군,환경,공급 모든 면에서 서현동샛별동성아파트가 우세하여(환경은 1km만 따져서 C등급인데, 바로 인근에 AK백화점과 롯데백화점이 있음), 같은 금액으로 투자시, 저평가되었다고 보기어려움

환금성) 동탄역 인근이고, 입지가 나쁘지 않아 환금성 O

수익률) 투자금 대비 수익률은 X

원금보존) 수도권의 적정전세가율 60%미만으로, 부적정하나

동탄역 바로 앞이라는 점은 입지독점성을 가진다고 볼수 있음O

리스크대비 ) 역전세는 없을것 같음 O

결론적으로, 보다 적은 금액으로 서현동 샛별동성을 투자할 수 있는데 굳이 저평가되지 않은 동탄역시범금강펜테리움3차아파트를 구매하지는 않아야 함.