성동구 행당신동아 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 77기 9조 푸른하늘날다]

이제부터 내가 해야 할 일은

관점을 바꾸는 것이다.

투자자의 관점으로 다른 사람들이

봤을 때도 좋은 집인지 확인한다.

그러기 위해서 입지 평가를 해야하고

수익률보고서를 작성해야 한다.

나의 기준은 쾌적하고

인프라가 잘 형성되어 있고

신축이 주는 균질함과 멋짐

아이를 키우기에 좋은 집이었다.

다른 이들도 그러하다 굳게 믿고

신도시만을 고집했었다.

투자는 신도시지~!!

하지만 열반을 하면서

직장과 교통의 중요성을

깨우치는 중이다.

땅의 가치는 직장,교통 학군 환경

입지 요소들이 모여 만들어 진다.

수익률 보고서를 작성하고

객관적인 입지 분석과 제대로 된

가치 판단을 하여 더 좋은 자산을

선택할 수 있는 눈을 키워야겠다.

▶ 아파트명

성동구 행당동신동아

단지입구는 평지로 시작해서 단지 안쪽으로 들어 갈수록 경사가 심해진다.

23평, 24평은 고지대에 위치해있다.

주차는 세대당 0.78대로 주차난이 심한 편이다.

행당역과 왕십리역 도보로 이동 가능하고 중랑천, 대현산,서울숲등

자연환경이 너무 좋다. 단지는 95년 준공으로 전용 59가 340여 세대로

신혼부부나 아이가 어리다면 살기에 좋은 구조이다.

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.직장 A등급

성동구 종사자수 203,221명, 사업체수는 41,665명

2.교통 S등급

강남 30분 / 여의도 43분 / 시청 28분

최대의 업무지구인 강남역까지 30분에 접근 가능한 단지로

2,5호선,경의중앙선,수인분당선, GTX교통호재까지 직장인이 선택하기에

나무랄데 없는 입지로 보인다.

자차로 출퇴근한다면 강벽 북로, 동부 간선도로, 성수대교 이용이 용이하고

특히 압구정과 강남권으로 출퇴근하는 직장인에게 매력적인 단지로 보인다.

3.학군 C등급

행당초(303m), 무학중(378m), 무학중학교(378m), 행당중학교(808m),

무학여고(275m),덕수고(738m), 금호고(822m)

성동구가 교육열이 높은 지역은 아니지만 학원가가 도보로 가능한 곳에

형성 되어있고 광장동이나 대치동도 접근 가능하다.

최고의 학군지인 대치동은 자차로 20분 대에 도착할 수 있다.

라이드 가능한 학부모라면 체크해 볼 수 있는 단지이다.

행당초 배정으로 등하교 큰 길을 건너야 하는데 학교 앞 육교가 있다.

행당역 근처 학원가로 도보로 가능하고 성동구 전체 학업 성취도는 낮지만

무학중, 무학여고, 광희중 등 성동구 내에서 성취도가 높은 학교들이 주변에 많다.

4.환경 B등급

롯데마트 행당역점,이마트왕십리점이 근처에 있고 롯데마트 행당역점은

도보로 13분 내외로 접근 가능하다.

1km내에 백화점은 없지만 3.4km 내에 우리나라 최고의 백화점인

롯데백화점, 현대백화점, 갤러리아백화점에서 쇼핑이 가능하다.

엔터식스 왕십리점, 엔터식스한양대점은 도보 10분 전 후로 장을

보거나 쇼핑하기에 편리한 상권으로 둘러싸여 있어 신혼부부나

아이를 키우기에 부족한 점이 없어 보인다.

도심에서 볼 수 없는 자연환경도 매우 뛰어나다. 성수동이나 왕십리역 상권,

중랑천, 서울숲, 응봉산 모두 인근에 있어 서울에서는누리기 힘든 친화적인

생활환경을 누릴 수 있다.

공원에서의 산보나 라이딩 산책등 가볍게 운동을 즐길 수 있는 쾌적한

주변환경과 가장 매력적인 서울숲까지도 도보로 가능하다는 점이다.

주말에 아이들과 여유로운 트레킹 어떨까?

가장 높은 점수를 주고 싶은 부분이다. +추가점수 팍팍~!

롯데백화점,현대백화점,갤러리아백화점 & 엔터식스 왕십리점, 엔터식스한양대점

5.공급 S등급

공급 없음(3년)

24-26년까지 공급이 없으며 27년 2월에 1,670세대가 예정되어 있다.

▶ 수익률 분석(5년내 투자 타이밍)

현재 매수 한다면 40% 상승 여력이 있는 것으로 보여지며

가격은 1억 9천 정도 상승 가능성이 있다.

하지만 전세가율(수도권 60%, 지방 80%) 낮은편

입지가 비슷한 왕십리풍림아파트 전세가율 62%

입기가 거의 같은 응봉신동아 전세가율 57%(성동구최저가)

타 아파트에 비해 수익률이 높다라고 평가하기에는 부족하다.

이번 하락장에 많이 떨어지고 아직 회복하지 못한 곳들이 많기 때문이다.

교통 : 행당신동아=응봉신동아>왕십리풍림

전세가율 : 왕십리풍림>응봉신동아>행당신동아

매매가 : 응봉신동아(7.6억)>행당신동아(8.3억)>왕십리풍림(9.2억)

최저가 응봉신동아에 비해 전세가율도 매매가도 아쉬운 부분이 있다.

임장을 더욱 열심히 다녀야겠다 생각한 지점이다.

임장 중요성 ~!!!

▶ 현장사진

▶ 결론 작성하기

성동구 행당동신동아를 선택한 이유는 내가 가용할 수 있는

범위 내라면 더 집중해서 볼 수 있을 것 같아 정하게 되었다.

택지 등과 같이 균일한 환경이 주는 쾌적함은 없고

학군이 조금 아쉽기는 하지만

성동구가 가지는 교통이라는 이점과 5분 이내 마트와

엔터식스에서 먹거리 장보기와 쇼핑을 해결할 수 있고

우리 나라 최고의 백화점들 3키로 내외에 있다는 점등

많이 낡은 구축이지만 높은 가격을 형성하고 있는

이유를 알게 되었다.

가장 놀라운 사실은 우리나라 주요업무 지구

강남권, 중구,영등포까지 40분 내외로 접근 가능하다는

사실이 성동구의 입지를 말해 주는 듯하다.

특히 강남 30분대는 너무 매력적이다.

3년 동안 공급이 없는 것도 매매,전세 가격 상승에 영향을

끼칠 것이다.

말도 안되는 주변 자연환경은 우리나라에서 흔히

볼 수 있는 입지는 아닌 것 같다.

신혼부부 : 직주근접

초등저학년 : 친환경적인 주변 자연환경

중고등 : 대치동, 광장동 자차 픽업 가능

너무 매력적인 곳~!

저평가:생활권 타 단지 비교 X

환금성:가능 ○

수익성:여력있음 X

원금보전:보전가능 ○ (전세가율)

리스크관리:관리가능 ○

단지 선정에 있어 조금 아쉬운 점은 근처에 매매 가격은 더 높지만

매전차가 낮은 곳, 매전차도 낮고 투자금도 낮은 곳들이 있다.

다음에는 왕십리풍림아이원,응봉신동아 수익률을 작성해 보고 싶다.

강사님들께서 가격이 첫 번째 판단 기준이 되면 안 된다 하신 이유를

조금이나마 깨우친 시간이었다.

결론은,

사람들은 직장 가까운 곳에 살고 싶어한다.