동탄역 시범더샾센트럴시티 아파트 수익률 분석 보고서 (열반스쿨 기초반 77기 121조 델보)

▶ 아파트명

동탄2 청계동 동탄역 시범더샵센트럴시티 아파트(2015/874)

-위치(지도)

▶ 평가

1.직장

화성시 종사자수 564,646명 (약56만명)

2.교통

강남 60분

3.학군

상위 이산중4%, 동탄중8%, 청계중10%, 한백중 26%

4.환경(주변 편의시설)

롯데백화점 동탄점, 이마트 트레이더스

5.공급

동탄파크릭스 2025.07 /2063세대 등

▶ 수익률 분석 (5년내 투자 타이밍)

현재 시세: 동탄2 청계동 동탄역 시범더샵센트럴시티 아파트 34평 현재 매매 12.6억, 전세 5.1억

5년 내 고점 매입시: 2021년 8월 매매 14.6억 전세 5.7억

5년 내 저점 매입시: 2023년 4월 매매 11.3억 전세 3.4억

*5년 재 고점 매입시 수익률 (146000-146000)÷(146000-57000)x100= -22%

*5년 재 저점 매입시 수익률 (146000-113000)÷(113000-34000)x100= 16%

▶ 현장사진

▶ 결론

-입지평가 환경정리

교통: 강남60분, 여의도80분,시청67분( C등급)

직장: 화성시56만명(S등급)

학군: 상위 이산중4%, 동탄중8%, 청계중10%, 한백중 26% (A등급)

환경: 롯데백화점 동탄점, 이마트 트레이더스( A등급)

1)저평가(x): 지역내 비교평가 결과 ->같은 시범단지 안에 시범한화, 시범우남, 시범호반 동일평형 비교시, 호가가 가장 높음

2)환금성(0): 수시 매도 가능

3)수익률(x): 투자금 대비 수익률 투자금7.5억, 저점에 매수시 수익률 16%로 수익률 낮음

4)원금보존(x): 적정 전세가율(수도권60% 기준) 측면에서 전세가율 40%, 입주물량 대비 필요 원금보존 안됨

5)리스크관리(0): 역전세 대응 가능(현금 및 대출가능)

▶ 투자결론