전세금 3억이면 서울 8개 구에서 집을 살 수 있습니다

집주인에게 연락이 옵니다.

"만기가 다가오는데 어떻게 하실 생각이세요?"

이 문자를 받고 나면 머릿속이 복잡해집니다. 

갱신을 해야 할지, 옮겨야 할지, 아니면 이참에 집을 사야 할지. 

셋 다 답이 안 나오니 결국 가장 쉬운 선택을 하게 됩니다. 그냥 2년 더 사는 겁니다.

그 선택이 틀렸다는 말씀을 드리려는 게 아닙니다. 

오늘은 그 2년을 어떻게 쓰느냐에 대한 이야기입니다.

지금 전세 시장에서 벌어지고 있는 일

숫자부터 보겠습니다.

올해 서울 아파트 전세 누적 상승률은 9월 둘째 주 기준 7.79%로 작년 같은 기간(1.16%)의 약 4.7배입니다. 

연간 상승률 기준으로도 이미 작년(3.77%)의 2배를 넘었고, 전세난이 심했던 2015년(10.79%) 이후 가장 높은 수준입니다.

주 단위로는 84주 연속 상승으로, 역대 세 번째로 긴 기록입니다.

그래서 사람들이 어떻게 반응했을까요. 

세 가지가 동시에 나타났습니다.

첫째, 이사 대신 갱신을 택하는 세입자가 늘었습니다. 

지난달 서울 아파트 전세계약 중 갱신 비중은 58.9%로, 1년 전보다 15%포인트 넘게 높아졌습니다. 

둘째, 아파트를 포기하고 빌라로 옮겨간 수요가 생기면서 서울 연립·다세대 전세가격지수도 4년 7개월 만에 종전 고점을 넘어섰습니다. 

셋째, 전세가 월세로 바뀌고 있습니다.

올해 1월부터 7월까지 서울 주택 전월세 거래 중 월세 비중은 69.7%였고, 서울 주택 평균 월세는 통계 집계 이후 처음으로 130만 원을 넘었습니다.

셋 다 같은 말입니다. 전세로 버티는 비용이 계속 오르고 있습니다.

갱신이냐 이사냐, 판단 기준 세 가지

그럼 이번 만기에는 무엇을 해야 할까요. 

복잡하게 생각하지 마시고 세 가지만 확인하시면 됩니다.

첫째, 갱신요구권이 남아 있습니까.

계약갱신요구권은 한 번 쓸 수 있고, 이때 보증금은 5%까지만 올릴 수 있습니다. 

아직 안 쓰셨다면 이건 거의 무조건 쓰는 게 맞습니다. 

지금 시장에서 5% 상한은 대단히 유리한 조건입니다.

이미 쓰셨다면 집주인과 새로 협상해야 합니다. 그때는 둘째로 갑니다.

둘째, 지금 내 보증금과 옆집 시세 차이가 얼마입니까.

같은 단지, 같은 평형의 최근 전세 계약 두세 건만 확인해보세요. 

국토교통부 실거래가 공개시스템에서 1분이면 나옵니다.

내 보증금이 시세보다 5천만 원 이상 낮다면, 집주인은 올려달라고 할 겁니다. 

그 차액을 감당할 수 있는지가 첫 번째 갈림길입니다.

셋째, 옮긴다면 어디로 갑니까.

이게 가장 중요한데 많이들 건너뜁니다. "

여기보다 싼 곳"이 아니라 "구체적으로 어느 동네 어느 단지"까지 나와야 합니다.

그게 안 나온다면 옮기는 선택은 아직 준비가 안 된 겁니다.

그래서 대부분은 갱신이 맞습니다. 다만

세 가지를 확인해보면 대부분 갱신 쪽으로 기웁니다. 자연스러운 결론입니다.

그런데 여기서 많은 분들이 놓치는 게 있습니다.

갱신은 버티기가 아니라 2년을 확보한 것입니다. 

2년 뒤에 또 같은 문자를 받게 됩니다. 

그때 지금과 똑같이 복잡하기 싫으시다면, 지금부터 준비를 시작하셔야 합니다.

그리고 그 준비의 출발점은 생각보다 가까이에 있습니다.

전세금은 이미 당신의 현금입니다

가장 많이 하는 오해부터 풀겠습니다.

"저는 모아둔 돈이 없어서요."

아닙니다. 전세보증금은 만기에 돌려받는 돈입니다. 

즉 이미 가지고 있는 현금입니다. 통장에 없을 뿐이지 내 돈입니다.

전세금 3억에 저축 5천만 원이 있다면, 현금 3억 5천만 원을 가지고 계신 겁니다. 

이 숫자부터 다시 세는 것이 1단계입니다.

서울에서 대출이 어떻게 나오는지

내 돈을 세었으면 다음은 대출입니다. 

지금 규칙이 몇 년 전과 완전히 다르니 여기는 천천히 보시면 좋겠습니다.

2025년 10월 서울 전역과 경기 일부가 규제지역으로 지정됐고, 2026년 7월 10일부터 경기도 일부가 추가되어 현재 규제지역은 서울 25개 자치구 전체와 경기 15개 지역입니다.

규제지역에서 대출은 세 가지가 동시에 걸립니다.

무주택자의 LTV는 규제지역 40%, 비규제지역 70%입니다. 

다만 생애최초 주택구매자는 규제지역에서도 LTV 최대 70~80%까지 우대받을 수 있습니다. 

시가 9억 원을 넘는 주택은 9억 초과분에 대해 LTV가 40%에서 20%로 강화됩니다.

여기에 총액 상한이 또 있습니다. 

수도권·규제지역에서는 시가 15억 원 이하 주택은 최대 6억 원, 15억 초과~25억 이하는 최대 4억 원, 25억 초과는 최대 2억 원으로 구입목적 주담대 상한이 나뉩니다. 

LTV 한도, DSR 한도, 주택가격별 총액한도 가운데 가장 작은 값이 실제 대출 가능액을 결정합니다. 

말이 어려우니 결론만 말씀드리겠습니다.

서울에서 첫 집을 사는 분에게 실질적인 기준선은 집값 8억 6천만 원입니다.

그 아래에서는 내 돈이 집값의 30% 정도면 됩니다. 

그 위로 올라가면 대출은 6억에서 멈추고, 늘어나는 금액은 전부 내 돈으로 채워야 합니다.

9억짜리 집이면 내 돈 3억. 12억짜리면 내 돈 6억. 대출은 똑같이 6억입니다.

이 계단을 아는 것과 모르는 것의 차이가 큽니다.

내 돈이 얼마면 서울 어디가 열리는가

이제 숫자를 붙여보겠습니다.

아래는 2026년 8월 신고 기준 서울 자치구별 아파트 평균 매매가를 바탕으로, 생애최초 무주택자가 서울에서 집을 살 때 필요한 현금을 정리한 것입니다.

세 가지만 기억해주세요.

첫째, 이건 평균입니다. 

같은 구 안에서도 단지와 평형에 따라 가격이 크게 벌어집니다. 

평균이 9억인 구에도 6억대 매물은 있습니다. 

즉 위 표보다 실제 선택지는 더 넓습니다.

둘째, 취득세와 중개비는 별도입니다. 

취득세는 6억 이하 1%, 6억 초과 9억 이하 1~3%, 9억 초과 3%가 기본입니다. 

집값의 2% 정도를 여유로 잡아두시면 됩니다.

셋째, 생애최초가 아니면 숫자가 완전히 달라집니다. 

일반 무주택자는 LTV 40%라 같은 6억짜리 집에 내 돈 3억 6천이 필요합니다. 

생애최초 자격이 있는지부터 확인하시는 게 순서상 먼저입니다.

2년이면 한 칸 위가 열립니다

여기가 오늘 글의 핵심입니다.

갱신으로 확보한 2년 동안 저축을 하면 어떻게 될까요.

☑️ 월 150만 원 → 2년에 3,600만 원

☑️ 월 200만 원 → 2년에 4,800만 원

☑️ 월 250만 원 → 2년에 6,000만 원

현금 3억인 분이 2년간 월 200만 원을 모으면 3억 5천만 원이 됩니다. 

살 수 있는 집값이 9억에서 9억 5천으로 올라갑니다.

월 250만 원씩 2년이면 3억 6천. 

여기에 기존 적금이나 퇴직연금을 더해 4억을 만들면, 선택지가 8곳에서 10곳으로 늘어납니다.

5천만 원이 내집을 살 수 있는 구 두 개를 더 여는 겁니다.

물론 그동안 집값도 오를 수 있습니다. 

그래서 "2년 뒤에 사겠다"가 아니라 "2년 안에 산다"로 목표를 잡으셔야 합니다. 

준비가 끝나는 순간이 곧 실행 시점입니다.

2년 동안 할 일, 네 단계

1단계. 이번 주 → 내 현금 세기 (1시간)

전세보증금 + 예적금 + 퇴직연금 중 인출 가능액 + 청약통장. 다 더해서 하나의 숫자로 만듭니다. 

이 숫자가 없으면 나머지 단계는 시작이 안 됩니다.

참고로 청약저축·청약예금·청약부금을 주택청약종합저축으로 전환할 수 있는 기한이 2026년 9월 30일까지입니다. 

오래된 통장을 가지고 계시다면 이번 주 안에 확인해보세요.

2단계. 이번 달 → 내 대출 한도 확인 (은행 방문 1회)

표의 숫자는 LTV 기준 단순계산입니다. 

실제로는 소득에 따라 DSR이 먼저 막는 경우가 많습니다. 

은행권 DSR은 40%가 기본이고, 2025년 10월 대책 이후 수도권과 규제지역 주택담보대출에는 가산 금리 하한이 3.0%p로 높아져 한도가 더 줄었습니다.

은행 창구에서 "제 소득으로 지금 얼마까지 나오나요"를 한 번만 물어보면 정확한 숫자가 나옵니다. 

인터넷 계산기 열 번보다 낫습니다.

3단계. 3개월 안 → 후보 지역 3곳으로 좁히기

1단계와 2단계를 더하면 살 수 있는 집값이 나옵니다. 

그 금액대에 들어오는 구 중에서 딱 3곳만 고르세요.

기준은 출퇴근 시간, 아이 학교, 그리고 지금 사는 곳과의 거리입니다. 

너무 많이 보면 못 고릅니다. 3곳이면 충분합니다.

4단계. 남은 기간 → 매달 한 번 현장 가기

3곳을 돌아가며 한 달에 한 곳씩 가봅니다. 

2년이면 각 지역을 여덟 번 보게 됩니다. 

그 정도면 그 동네 가격이 비싼지 싼지 스스로 판단할 수 있게 됩니다.

이게 2년 동안 할 일의 전부입니다.

한 가지 더, 2년 안에 나올 선택지

어제 정부가 발표한 내용도 참고하실 만합니다.

국토교통부가 21일 '주거안정플랜'을 발표하면서 2030년까지 공적주택 118만 8천 가구 공급 계획을 내놨습니다. 

이 중 올해 4분기부터 2027년 말까지 입주 가능한 공적주택이 전국 약 15만 호, 수도권 약 10만 호로 제시됐습니다.

공공분양도 24만 3천 가구가 포함되어 있습니다.

딱 여러분의 2년과 겹치는 기간입니다. 

청약통장을 정리해두시라고 말씀드린 이유가 여기 있습니다.

다만 기대는 적당히 하시는 게 좋겠습니다. 

공급 물량 중 67만 가구가 이미 발표된 대책과 중복된다는 점이 한계로 지적되고 있고, 4분기부터 2027년 말까지 물량 가운데 신축으로 주택재고가 실제 늘어나는 순공급은 6만 6천 호로 전체의 44% 수준입니다. 

청약은 하나의 선택지로 두되, 매수 준비는 매수 준비대로 하시는 게 맞습니다.

오늘 하실 일은 하나입니다

정리하겠습니다.

갱신요구권이 남아 있다면 쓰세요. 지금 시장에서 5% 상한은 유리한 조건입니다.

그리고 그 2년을 버티는 시간이 아니라 준비하는 시간으로 쓰세요.

전세금은 이미 여러분의 현금입니다. 

거기에 2년치 저축을 더하면 서울에서 갈 수 있는 곳이 분명히 있습니다. 

표에서 확인하셨듯이 현금 3억이면 8곳, 4억이면 10곳입니다.

오늘 하실 일은 하나입니다.

종이 한 장 꺼내서 내 전세보증금을 적어보세요. 

거기에 통장 잔고를 더하세요.

그 숫자가 오늘의 출발점입니다.

2년 뒤 같은 문자를 받았을 때, 이번에는 답이 정해져 있기를 바랍니다.