[열반스쿨 기초반 77기 47조 통큰언니]

월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반

수익률 보고서 탬플릿

▶ 아파트명

화성시 동탄 예당마을 롯데캐슬

▶ 위치(지도)

출처 카카오맵 https://map.kakao.com/

▶ 입지평가

1.  직장

      화성시 종사자수 564,646명 (약 56만 명)

      → S 등급

          . 30만명 이상으로 S등급 으로 평가한다. 

출처 국가통계포털 https://kosis.kr/

2.  교통 

     삼성화성사업장 도보 10분 / 동탄역 버스 15분 / 강남역 버스 70분

      → B등급

출처 카카오맵 https://map.kakao.com/

3.  학군

     예당중 90% / 석우중 88%

                  학원가 : 1km 반경내 149개

      → B 등급

         . 근처 중학교의 학력성취도평가 평균이 89%

         . 학원가 수는 많지만 질적으로 좋은 학원은 전체 수의 비해 많지 않다.

출처 아실 https://asil.kr/

4.  환경(편의시설)

 마트 : 이마트 (700m), 타임테라스, 홈플러스 (720m), 롯데백화점 (2.3km)

 병원 : 한림대병원 (960m)

 문화 : 홍사용문학관 (500m), 동탄복합문화센터 (1km)

   → B 등급 

       . 반경 1km 이내에 대형마트가 2개 있음

       . 2km 떨어진 곳에 롯데백화점이 있지만, 명품 브랜드관 입점 부족함

출처 카카오맵 https://map.kakao.com/

5.  공급

현시점 부터 3년간 화성시 공급세대는 20,470세대 (대략 2만 세대)

출처 아실 https://asil.kr/

화성시 인구 현재 952,000명 (대략 95 만명)

출처 아파트지인 https://aptgin.com/

   → B 등급 

       . 화성시는 앞으로 3년 동안 1년에 대략 6,800 세대가 공급 될 예정이고

         평균적정수요인 4,760 세대보다 공급량이 많은 상황이다.

         (적정수요 = 인구수 X 0.005)

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

 현재 시세 : 예당마을 롯대캐슬 40평 현재 매매 8억, 전세 4.5억

5년 내 고점 매입시 : 2021년 7월 매매 9.5억 / 전세 6억

5년 내 저점 매입시 : 2024년 2월 매매 7.1억 / 전세 4.8억

*5년 내 고점 매입시 수익률 (80000-95000)÷(95000-60000)X100 = -43%

*5년 내 저점 매입시 수익률 (80000-71000)÷(71000-48000)X100 = 39%

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

5년 이내에 지하철 개통 예정이고, 건너편에 삼성전자 화성 사업장이 있는건 

아주 큰 메리트가 있다. 금액적으로 아직 저평가 되어있고, 전세금이 낮아서

투자금이 많이 든다는 단점이 있지만, 아직 남아 있는 호재가 많아서

(근처 워터파크 생성예정, 지하철과 트램 더블역세권) 안정적인 투자가치가

있는아파트로 보인다.