열반스쿨 중급반 1강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 39기 146조 통큰언니]

강의후기

안녕하세요.

실준반을 듣고 임장보고서를 작성하며 현타가 왔습니다.

시세작성을 하며 내가 왜 이걸 하고 있는지 호갱노노에 다 나와있는 정보를 왜 수기로 작성해야 하는지

억지 컴퓨터 앞에 앉아서 4시간씩 집중하고 동탄에 대해 상세히 알고 평단가를 파악한 저를 발견을 했죠..

그래, 이왕 시작 한거 동탄 해봤으니 비슷한 입지인 수지도 한번 해보자! 

그러면서 중급반 수강까지 오게 되었습니다.

완전히 내 것이 되지 않았던 저환수원리를 조금 더 깊이 이해하는 시간이 었습니다.

이래서 기초반 조장님 께서 한번에 다 이해하지 못한다고 하셨던 거구나.. 

시간 있을때 그냥 조금 더 해보자 라는 생각이 들었습니다.

매번 강의를 듣기전 같은 고민을 하는것 같습니다.

내가 가고 있는 이 길이 맞는 건가?

돈만 날리는건 아닐까?

나의 내면의 부족함을 이 강의를 통해서 대리 만족을 하고 있어서 계속 듣게 되는걸까?

그리고 저희 신랑은 저에게 이렇게 말했죠.

그거 사기꾼 집단 아니야?

큰 일 벌리기 전에는 나한테 꼭 상의해.

한 달에 40 이나 든다고?

너 너무 그 집단을 신뢰 하고 있는 것 같아.

아직은, 저도 반신반의 상태 인 것 같아요

대략적으로 신랑에게 설명했지만 확신 있게 말하지는 못했거든요.

하지만, 신기한 건 주위에서 제가 몰입해서 하고 있는 모습을 보고 두 분 이나 강의를 듣기 시작 하셨어요…

작은 돈이 아니라 적극 추천을 하지는 않았습니다.

아직 제가 가는 길 이 맞다는 확신은 못하겠어요

확실하게 말 할 수 있는 것은 열반기초반 첫 강의를 듣던 24년 6월의 나의 모습과 현재 나의 모습이 놀랍게 많이 변했다는 것 입니다. 현재 상황을 메타 인지 하면서 알고 싶지 않은 재정 상태를 알게 되었죠.

작년의 저의 씀씀이를 보고 미쳤구나.. 를 연신 내뱉었습니다 ^^;;

신랑과 서로 편해서 따로 해오던 돈 관리를 제가 하기로 했고, 점점 더 심각성이 느껴졌어요 투자의 길이 더 멀게만 느껴지는 지난 한 달 이었습니다. 

지금은 강의가 아니라 재정 상태부터 정리를 해야겠다 마음을 먹었지만, 이 또한 내가 목적지를 향해 가는데 한 점에 불가 하다는 생각이 들었습니다.

투자를 하겠다는 마음을 먹지 않았다면 살아지는 대로 살고 있었음을..

오늘도 쇼핑을 하고 맛있는 음식을 먹으며 즐거움을 찾고 있었을 제 생활을….

그런 상황에 게리롱님 의 강의는 좀 신선하게 다가 왔습니다.

일단 너무 훈훈한 외모에 힛 ^^ 즐겁게 들었구요.

제가 고민하고 있던 시세트레킹 시트를 공유해주신 내용을 보고, 애매하다 생각했던 부분은 다음 강의에서 꼭 찝어 주시는구나.. 라는 생각을 했습니다.

저환수원리도 조금 더 깊게 이해하게 된 것 같아요.

저환수원리

저평가

가치보다 저평가된 상태 인가?

절대적 저평가 : 가격이 하락한 상태로 전고점 대비 30% 이하로 떨어진 상태

상대적 저평가 : 비슷한 입지의 다른 매물과 비교평가 / 비슷한 가격의 다른매물과 비교평가 (많을수록 좋음)

지난 그래프로 확인시 매매가가 오를때 전세가가 오르지 않는다면 가치가 없는 아파트로 판단

1. 같은 가격인데 더 좋은 게 있나?
2. 비슷하게 좋은데 더 싼게 있나? 

환금성

 매도시점에 사람들이 좋아 할 만한 아파트 인가?

300 세대 이상, 저층/탑층 제외하고 사람들이 선호하는 아파트 인지? 입지(직장, 교통, 학군, 환경, 공급)

를 한번더 체크해본다. 만약 나라면? 이 아파트를 구매 할 것인가? 를 대입해본다.

수익성

투자금 보다 200% 수익을 낼 수 있는가 ?

연평균 수익률 20% + 충분한수익 = 5년 보유시 투자금 대비 2배 수익

비슷한 입지, 비슷한 가격의 매물과 비교평가를 통해 비슷한 투자금으로 조금 더 

수익을 낼 수 있는 물건을 골라야한다.

입지(직장, 교통, 학군, 환경, 공급)가 좋은 곳이 수요가 많을 수 밖에 없고, 수익성을 높게 볼 수 있다. 

원금보존

원금 손실 가능성이 있는가?

높은 전세가율 : 서울 60%, 경기 70%, 지방 80% 

높은 전세가에 계약을 했다고 하더라도 가치있는 아파트를 골랐다면

잠시 하락 할 수는 있어도 결국 우상향 할 수 밖에 없다.

확신을 가지고 결정하고 끝까지 내 투자금을 잃지 않고 기다리며 지켜내야 한다. 

리스크

전세공실 리스크가 오더라도 감당 할 수 있는가 ?

주변지역의 공급을 확인 하고, 전세계약이 끝나는 시점 재계약 리스크를 확인 하도록 한다.

전세 공실이 나더라도 가치 있는 아파트라면 가격을 조금 낮춘다거나 기존 세입자의 입주시기를 늘려서

리스크를 대응 할 수 잇다. 대출 레버리지를 확인하고 대응가능 여부를 체크 해놓도록 한다.

* 전세금 반환대출 활용가능

적용 할 점

• 내가 만든 동탄 앞마당 에서 저환수원리 적용하여 1등 뽑기를 해본다. 
• 1등 뽑기한 물건을 매물 임장을 해보고 부동산 사장님께 급매 나오면 연락 달라고 부탁을 드려본다.
• 현장에 직접 부딪히며 남들이 찾지 못하는 매물을 발견 하도록 한다.