안녕하세요.

성장하고 싶은 투자자 하람입니다.

관악구 분임과 생활권에서 선호도가 있는 몇몇 단지들을 둘러보고

3강 과제인 수익률 분석 보고서를 미흡하지만 다음과 같이 작성해 보았습니다.

▶ 아파트명

: 봉천동 관악드림타운 아파트

단지 정보 및 해당 평형 (25평/32평)

위치 (지도)

입지평가

1.   직장 : B등급

관악구 종사자수 128,417명 (약 13만 명)

2.   교통  : A등급

강남 36분 / 시청 56분 / 여의도 32분 정도로 강남권, 도심권 접근이 매우 양호해 보인다.

강남 및 여의도에서 출퇴근을 하는 직장인 수요가 많을 것으로 판단된다.

3.   학군 :  C등급

구암중 83%, 국사봉중 78% 등이지만 관악구는 입지요소에 학군이 크게 작용하지 않는 구에 속한다. 하지만 부족한 학군 지역임에도 구암중은 학부모들의 선호도가 높은 편이며

구암초, 구암중, 구암고 접근성이 매우 높은 단지는 꾸준한 수요가 있을 것으로 여겨진다.

4.   환경 (편의시설) :  B등급

도보권에 킴스클럽 1개가 위치해 있고,

단지에 따라 차이가 있을 수 있지만 약 2km내에 롯데백화점, 중앙대학교 병원이 위치해 있다.

5.   공급 (향후 3년간)  :   S등급

서울대벤처타운역푸르지오  2025.02 / 571세대

아실과 부동산 지인의 입주물량 차이는 있지만 향후 3년간 공급이 거의 없다고 봐도 무방하다.

수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현장 사진

구축이지만 짱짱한(?) 외관을 보여주고 있었다. 브랜드가 계속 바뀐 것인지 외벽에 적힌

아파트명이 삼성, 드림타운, 래미안으로 혼재되어 사용되고 있었다.

지하주차장은 주말 아침임에도 빈 공간이 많아 보였고 독3사 수준도 어느정도 볼 수 있었다.

단지내에 상가가 구성되어 있었고 상가 안에 학원 및 소형 병원들이 입점해 있어

단지 주민들의 편의성이 높아 보였다.

상가 엘리베이터를 통해 단지 밖으로 나오니 정리가 필요한 빌라가 여럿 보였다.

투자 결론

<결 론>

뚜렷한 입지 독점성과 리스크 대비에서는 큰 매력을 갖고 있지만 구축이라는 단점과

2호선 라인이지만 환승을 위해 도보나 버스를 타고 이동해야 한다는 점에서

투자에는 보수적으로 접근할 필요성이 느껴진다.

또한 초역세권에 위치한 구축 단지와 비교했을 때 환승까지 감안할 정도의

투자 메리트가 있는지는

거주민들의 선호도와 선호 입지요소에 대해

좀 더 분석할 필요성이 있어 보인다.

앞마당도 없는 상황에서 판단은 어렵지만 적정 전세가율을 보이고,

투자금 대비 수익률이 괜찮아 보이므로 꾸준한 시세 트래킹을 해볼 예정이다.