평촌 평촌동 꿈마을한신 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 77기 95조 초이]

▶아파트명

평촌동 꿈마을한신 아파트

▶위치

▶입지평가

1 직장

안양시 동안구 종사자수 181,783명 [B등급]

2 교통

강남 49분 / 여의도 59분 / 시청 58분 [A등급]

3 학군

귀인중 95.5% 평촌중 92.0%

4 환경 (주변 편의시설)

반경 1km 이내 롯데마트 의왕점, 농수산물센터, 한림대성심병원, 평촌학원가 위치

5 공급

평촌엘프라우드 2024.06 / 2,739세대 등

▶수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세 : 꿈마을 한신 36평 전용 96㎡ 현재 매매 11억 (5월), 전세 7.7억 (6월)

5년 내 고점 매입시 : 2021년 9월 매매 13.8억 (9월), 전세 6.8억 (8월)

5년 내 저점 매입시 : 2023년 2월 매매 9억, 전세 6억

*5년 내 고점 매입시 수익률 : (110000-138000)÷(138000-68000)×100 = -40%

*5년 내 저점 매입시 수익률 : (110000-90000)÷(90000-60000)×100 = 67%

▶현장사진

▶결론 / 평가(상/중/하)

1.저평가 [비교평가] (중)

전고점 대비 80% 가격인 매매가를 보면, 옆 단지 꿈마을 금호가 이미 전고점 가까이 회복해 현재 기준 저평가 되어있는 듯

2.환금성 [수시 매도 가능] (상)

학군지로 외부에서 꾸준한 수요가 있는 귀인~민백초/ 귀인중 배정 단지라 환금성 충분

단, 학군지 특성상 1~2월/ 7~8월에 맞춰 전세 빼는 게 좋아보임 (학생들 방학)

3.수익률 [투자금 대비 수익률] (하)

투자금 대비 수익률이 가성비 좋은 편은 아닌 듯

4.원금보존 [적정 전세가율, 입지독점성] (상)

현재 전세가율 68%, 학군지 찾는 학부모들에게 수요 높은 입지독점성 보유

(귀인중 배정 및 학원가가 매우 가까움)

5.리스크 대비 [역전세 대비] (상)

같은 구 내에 새로 공급되는 아파트 물량들은 학군이 좋지 않기 때문에, 공급으로 인한 리스크는 없을 것으로 판단됨