성복역 롯데캐슬 골드타운아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 77기 7조 후추추]

▶ 아파트명

성복역 롯데캐슬 골드타운아파트

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

→ 직장

수지구 종사자수 : 87,487명

→ 교통

강남 40분 / 여의도 56분 / 시청 66분

→ 학군

홍천중 95%, 성복중 94%, 정평중 93%, 이현중 94%

→ 환경

롯데몰+롯데마트, 이마트

→ 공급

e편한세상죽전프리미어포레 2024.12 / 430세대, 동천역자이르네(도시형) 2025.04 / 112세대

▶ 수익률 분석

현재시세 : 성복역 롯데캐슬골드타운아파트 34평 현재 매매 : 11.69억, 전세 : 6.85억

5년 내 고점 매입시 : 2021년 2월 매매 : 14.9억, 전세 : 7억

5년 내 저점 매입시 : 2019년 9월 매매 : 7.9억, 전세 : 4.2억

*5년 내 고점 매입시 수익률 (11.69-14.9)/(14.9-7) = -40%

*5년 내 저점 매입시 수익률 (11.69-7.9)/(7.9-4.2) = 102%

▶ 결론

성복역 롯데캐슬 골드타운 아파트는 강남과의 접근성도 40분이라는 시간이 걸릴 정도로 위치가 좋다고 볼 수 있 겠고 뿐만아니라 여의도와 시청과의 거리 역시 1시간 이내이며 분당과의 접근성도 좋아 직장의 수요는 많아서 긍정적인 평가를 내릴 수 있을 것 같다. 그리고 학군면에서도 굉장히 높은 점수를 줄 수 있을 것 같은데 주변 4개의 중학교에서 93%이상의 학업성취도 점수를 보여주어 학군지로서도 굉장히 좋다고 평가할 수 있다.

아파트에서 1분이내의 거리에 롯데몰, 롯데마트가 있다는 점에서 환경에서도 좋은 점수를 줄 수 있겠고 추가적으로 1~2블럭 이내 가까운 위치에 이마트가 위치해 있어 좋다. 공급에서도 수지구 적정 수요 1890세대 대비 3년 평균 공급치가 굉장히 낮기 때문에 좋은 점수를 주고 싶다. 하지만 수익률을 계산해보았을때 전고점 대비 조금 낮아진 매매가와 전세가를 형성하고 있지만 초기 투자금이 크기 때문에 다른 단지와의 비교가 필요할 것 같다.

저환수원리중 저평가 부분은 여러 임장을 통해 비교분석을 해봐야 될 것 같다.