열반스쿨 기초반 76기 14조 러브션

수익률 보고서 중구 약수 하이츠아파트

▶ 아파트명

중구 약수 하이츠 아파트

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.직장 ( S )

중구 종사자수 386,564명 (약 40만 명)

2.교통 ( S )

강남 29분 / 여의도36분 / 시청 32분

3.학군 ( B )

대경중학교 87%, 장원중학교 56%

4.환경(편의시설) (S 근데 거의 1km를 벗어나서 S가 맞는지 모르겠다;;)

롯데마트 (1.3km),이마트(1.9km) 갤러리아백화점 (2.3km), 현대시티아울렛(1.6km)

국립중앙의료원 (1.6km)

5.공급 (S)

그러나 근처 성동구에 청계리버뷰자이 1670세대가 2027년에 들어온다.

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 약수하이츠 33평 현재 매매 13.15억, 전세 6.7억

5년 내 고점 매입시: 2021년 11월 매매 15억 전세 6.3억

5년 내 저점 매입시: 2020년 7월 매매 9.7억 전세 6억

저점에 매수 했을때 현재시점에서 70%의 수익률을 가져갈수 있지만

고점에 매수 했을때는 현재시점에서 -31%이다

현재 전세가율은 51%이다.

12억에 매수를 한다면 20%의 수익률을 가져갈수 있다.

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

비교평가를 위해 비슷한 가격(2017년에 매매가가 6억)과 비슷한 단지를 가진

광장구 구의 현대2단지와 비교를 해봤다.

구의동 구의현대 2단지

광진구 직장(B), 교통(S)강남28분,,시청역(36분)여의도역53분,학군(S)

환경(A)롯데마트(327m),엔터식스,롯데백화점(2.5km)현대백화점(2.5km)

현재 구의 현대2단지 매매15억 전세 7억 5천

고점 21.7 매매 16.2억 전세8억

저점 23.4 매매 12억 전세 6.6억

저점에 매수했을 때 56%의 수익률을 가져가지만 고점대비에선 -15%

등락폭이 심하지 않은듯하고 현재 50%의 전세가율이다.

약수 하이츠는 작은 평수는 전세가율 60%이고 매전갭이 한번 도전해볼만 한 곳이라고 생각해서 알아보고 싶었다.

특히 교통이 너무 좋아서 살고 싶다는 생각이 들었고 오래된 아파트인데 지하주차장이 지하 3층까지 된다니

(지금 오래된 아파트에 살고 있는데 주차난이 심하다.) 편리하다고 생각이 들었다. 그런데 아파트 수익률로 돌려봤을 때 내 판단으로서는 확실하지 않지만;;; 아직 투자할 때가 아닌거 같다는 생각이 들었고 비교평가로 광진구에 있는 구의 현대와 비교해봤을 때 그래프가 비슷하게 움직이다가 구의현대2단지가 좀더 오르는 것을 보고선 직장,교통,환경등은 비슷한듯 한데 구의현대의 학군의 압도적으로 좋아서인지 아파트의 오름세도 더 크다는 생각이 들었다. 비슷한 예산이라면 구의현대를 사는 것이 더 좋을듯한데 구의 현대2단지 또한 아직 전세비율이 50%정도이고 고점대비 15%정도밖에 안떨어졌으므로 아직 사기에는 이르다는 판단이 든다.

내 생각에는 약수하이츠가 구의 현대보다 더 좋을거 같다는 생각이 들었는데 (약수하이츠는 중구이고 구의현대는 광진구여서?) 확실히 내가 좋아하는 것과 사람들이 좋아하는 것은 다르다는 생각이 들었다. 처음하는 아파트 수익률 비교라 제대로 판단을 내렸는지는 모르겠지만 평소에 궁금했던 아파트들을 비교해본다는 것이 너무 재미있고 이렇게 비교 분석이 정말 중요하다는 생각이 들었다.