열반스쿨 기초반 3주차 강의 후기 [열반스쿨 기초반 78기 밍글링]

/양파링/ 아파트 수익률 보고서 쓰는법

*아파트수익률보고서 목적 = 가치 + 가격 분석 -> 진짜 좋은 아파트인지

가치 = 많은 사람들이 선호하는가 by 입지

가격 = 지금 어느정도인가 -> 수익/수익률을 결정

*보고서 작성 방법

1) 선정 : 무엇이든 좋다. 모든 의미가 있음 (랜드마크/투자금/관심 또는 거주)

2) 위치 : 결국 최종은 서울이다.

3) 입지평가 기준표 적용해보기

**) 땅의 가치가 부동산 가격 차이를 만든다!!! 부동산 = 땅 + 건물

**) 공급: 3년치 적정 수요 대비 공급 물량을 파악해야 한다.

**) 학군: 부동산 상승기에서 크게 작용 / 1,2월에 전세가 잘 이루어지는 이유

**) 지도만 보지 말고 최소 로드뷰를 해야지 제대로된 평가가 가능

4) 수익률 분석 (5년내 저점, 고점 잡고 계산)

수익률 = 수익 / 투자금 * 100 [%]

수익 = 매도 - 매수

투자금 = 당시 매매 - 전세

*잃지 않는 투자 기준

1) 저평가 by 비교평가

2) 환금성

3) 수익성

4) 원금보존 (전세가율 수도권60 지방80)

5) 리스크 관리 (잔금준비/역전세대비)

*결국 이렇게 부동산을 공부하는 이유?

= 입지를 알아야 수익/수익률을 높일 수 있다.

= 하락장은 특히 위아래가 잘 구별이 안되기에 객관적 입지 분석이 더 필요하다.

/주우이/ 초보 투자자가 겪게 될 모든 것

*임장 시 마인드셋

1) 선입견 X : 정보는 넘쳐나는데 나의 해석능력이 부족할뿐!

선입견을 배제하고 가치를 잘 볼 수 있는 '눈' 기르기

특히 상승장일 때 주변의 말(~좋대, 호재)에 휘둘리지 말 것

2) 임장습관O : 월 최소 5회 이상 임장 약속을 잡고 다닐 것

-> 8월 여름방학까지 앞마당 1개 (임장보고서 5개) 만들기

*임보 단계

1) 사전임보 = 입지 분석 + 시세 분석

2) 분위기 임장

3) 단지 임장

4) 매물 임장

5) 1등 뽑고 직접 투자

*아파트가격 = 땅 + 건물 (건물은 계속 하락하게 되어있다, 땅은 계속 상승)

땅은 계속 상승하기에 교통/직장을 근거로 객관적 판단 필요

*check단계 : 저평가check -> 투자기준check -> 실투자금 check

주로 실투자금만 확인하고 덤비는 경우가 많다! NO

*오를 것을 사는게 아니라, 저평가되는 것을 사는 것 (가치투자)

*해야 할일

1) 최소한 앞마당 3개 (3달에 1개)

2) 임보 10개 쓰기

-> 8월까지 할 일

1) 임보 5개

2) 앞마당 1개 확실히 만들기