대구시 동구 이안동대구 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 77기 12조 마라롱수]

▶ 아파트명

이안 동대구아파트(18', 931^)

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.직장 : B

동구 종사자수 126,452명 (약 13만 명) / 사업체수 36,892개

2.교통 : S

-신천역 : 722m(도보 12분) / 동대구역 : 1.4km(도보 22분)

-자차 : 범어역 11분 / 중앙로역 8분/ 성서산업단지 20분/ 염색산업단지 15분

-대중교통 : 범어역 32분/ 중앙로역 18분 / 성서산업단지 54분/ 염색산업단지 56분

3.학군 : B

-동대구초등학교(648m, 11분), 동신초등학교(659m, 도보 10분)

-청구중 87%(자차 8분 대중교통 15분), 신아중 74%(자차 9분 대중교통 24분)

-경북대학교 대구캠퍼스(2.2km, 자차 8분)

동구 중학교는 수성구와 인접해 있어 학원 상권을 함께 누릴 수 있음.

중학교 이후 학군이 애매해서 초등 이후 이사를 많이 간다는 카페 글이 있음.

4.환경(편의시설) : A

-신세계백화점 대구점(1.2km, 자차 4분), 현대시티아울렛 대구점(1.3km, 자차 4분)

-대구파티마병원(1.4km. 자차 5분. 도보 19분), 경북대학교병원(2.7km. 자차 8분, 대중교통 23분)

-이마트 만촌점(3.1km, 자차 11분, 대중교통 24분),코스트코 대구점(5.1km, 자차 14분)

5.공급 : B~C

-(2004~2023) 대구시 동구 평균 공급량 2,908 / 적정공급량 1,714 (1.7배)

-2024 공급량 4,025 / 적정공급량 1,714(2.3배)

*동대구역 센터화성파크드림 2024.3월 / 1,458세대

*더샵디어엘로 2024.4월 / 1,190세대

*동대구역 골드클래스 2024.4월 / 392세대

*동대구푸르지오브리센트 2024.7월 / 794세대

*더센트럴화성파크드림 2025.1월 / 257세대

*힐스테이트동대구센트럴(주상복합) 2026.4월 481세대

▶ 수익률 분석(5년 내 투자타이밍)

-현재 시세 : 33평 현재 매매 4.5억, 전세 3억

-5년 내 고점 매입시: 2021년 3월 매매 6.3억 전세 3.8억

-5년 내 저점 매입시: 2023년 1월 매매 3.8억 전세 2.6억

→ 고점 기준 예상 수익률 : 120% ((6.3억-4.5억)/1.5억*100%)

→ 5년 후 고점 달성 시 연간 수익률 24%

▶ 현장사진

-대로변 바로 옆에 있어 교통이 용이해 보임. 지상에 도로가 있어서 아쉬웠음.

-인근에 연식이 더 오래된 '신천자이' 대비해서도 조경이 눈에 띄지 않았음.

-단지 내 외제차가 많이 보임. 입주민 한정 커뮤니티 센터.

-후문 쪽에 학원가/상가 바로 붙어있음.

▶ 투자 결론

1) 저평가(비교평가) : 상

[지역 내] 동구 신천동 → 13년식인 신천자이보다는 매매가 높은 편. 거래량은 두 아파트 대비 압도적으로 높음.

-신천자이 34평(13', 854^)

-동대구 반도유보라(18', 764^)

[지역 간] 대전광역시 → 4.5억인 이안동대구 포함 대구 전반이 확실히 저평가 되어 있다는 것을 알 수 있었음.

-유성구 대전문지지구 효성해링턴플레이스(17', 1,142^) : 34평 6.2억

-동구 이스트시티1단지(18', 1,345^) : 34평 5.7억

2) 환금성 : 중

-아실 동구 단지 중 조회 순위 5위(1,2위 : 24년식, 3위 : 21년식, 6위 : 22년식)

3) 수익률 : 상

-고점 기준 예산 수익률 : 120% ((6.3억-4.5억)/1.5억*100%)

→ 5년 후 고점 달성 시 연간 수익률 24%

→ 노후자금 마련을 위한 수익률 20%가 넘으므로 수익률 높다고 판단.

4) 원금보존 : 중

- 전세가율 67% -> 적정 전세가율 80%보다 많이 낮음

- 대구 내 학군 우수지인 수성구와 인접하며 중심지와 10~20분 거리로 가까워 입지독점성은 양호한 편.

5) 리스크 대비 : 중

- 전세금 3억의 10%인 3천만원 마통이나 현금으로 마련하여 역전세 대비 가능