해운대구 우동 동부올림픽타운아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 77기 2조 신선한행복]

▶ 아파트명

해운대구 우동

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

직장

해운대구 종사자수 154,115명(약 15만명) / 사업체수 40,946개

교통

(1) 해운대 센텀시티역 : 차량5분 / 지하철 9분 / 걸어서 18분

(2) 부산진구 국제금융센터역 : 차량 15분 / 대중료통 36분

(3) 강서구 산업단지(녹산산단 기준) : 차량 35분 / 대중교통 1시간40분

(4) 금정구 : 차량 18분 / 대중교통 52분

학군

해강중학교 학업성취율 88.9% (B) / 인근 학원수 38개 / 특목고 진학률 1위 / 아파트와 가까움(걸어서8분)

=> 상/하위권 격차가 비교적 큼

+ 자차 3분 거리, 도보 10~13분

센텀중학교 학업성취율 92.2% (A) / 인근 학원수 55개

=> 학생전반적 수준 양호 / 상위권도 적당(특목고 진학률 2위)

+ 자차 6분 거리, 대중교통 20분, 도보40분

환경(편의시설)

* 반경 1km 이내 백화점 2개(롯데백화점, 신세계백화점)

* 반경 1km 이내 대형마트 1개(홈플러스 센텀시티점)

* 반경 1km 이내 대형병원 없음, 해운대백병원 차로 12분 거리(약5km)

공급

해운대구 : 센텀아스트룸SK뷰 2024.06 / 750세대 등 총 1,917세대 (~2026년)

부산시 전체 : 총 33,828 세대 (~2027년)

※ 결론

적정수요 = 인구수 X 0.5 = 79,666명 X 0.5 = 39,833 => (?) 적정수요 계산 다시...

수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

- 현재 시세: 동부올림픽타운 32평 현재 매매 7.8억, 전세 3억

- 5년 내 고점 매입시: 2022년 12월 매매 10.8억, 전세 3.5억

- 5년 내 저점 매입시: 2023년 1월 매매 6.5억 전세 3.5억

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100

*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가

*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가

*5년 내 고점 매입시 수익률 (78000-108000)÷(108000-35000)X100 = -41%

*5년 내 저점 매입시 수익률 (78000-65000)÷(65000-35000)X100 = 44%

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론 : 입지평가, 입지독점성과 환금성은 양호하나 , 전세가율이 낮아 투자금 대비 수익률이 적으므로 전세가율 상승시 투자 고려 필요