서울시 동작구 흑석동 아크로리버하임 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 77기 이루다]

저는 흑석동 아크로리버하임으로 정해서 보고서를 작성했습니다.

투자금으로 해볼 수 있는 곳이 아닌 알아보고 싶은 곳으로 정했습니다.

현재 사는 곳은 경남이지만 제가 태어나 30년이상 살았던 곳이기에 늘 그리운 마음이 있습니다.

노년에 다시 이곳에서 살고 싶다는 생각을 하기도 하는데요, 흑석동에서 대장아파트라 불리는 아크로리버하임입니다. 흑석동은 한강조망 아파트가 여러개 있지만 앞으로 계속 고층 아파트가 지어지면 그에 가려져 한강조망이 없어지게 될 아파트도 있는 것으로 압니다. 하지만 이곳은 효사정 공원이 앞에 있어 고층아파트가 들어설 수 없어 영구 한강조망인 단지들이 있는 것으로 알고 있습니다. 또한 흑석동이 뉴타운으로 재개발되기 전에도 흑석1동=부자동네 라고 불리는 고급 대저택들이 있었던 부촌에 해당되었던 곳이기도 합니다.

흑석동에는 마트나 백화점이 없지만 5~6km정도의 거리에 용산아이파크몰과 신세계강남점, 뉴코아아울렛 등이 있고 한강공원을 이용하기에도 매우 좋습니다. 교통은 지하철 9호선이 있고 노량진역과도 가까우며 버스도 잘 연계되어 있습니다.

저의 투자금과는 전혀 맞지 않지만 살고 싶은 곳을 분석해보고 싶었습니다.

그런데 현재 투자로써 큰 가치는 있을까 하는 생각이 들었습니다. 좋은 입지 요건들이 있어서 가격은 상승할 수 있을 것 같으나 이 금액으로 더 가치있는 다른 곳에 투자를 할 수도 있지 않을까라는 생각을 했습니다. 좀 더 분석하고 공부해봐야할 것 같습니다.

이번 분석을 통해, 막연히 살고 싶고 좋은 아파트라는 생각만으로 투자를 하면 안된다는 것을 알게 되었고 그래서 공부가 정말 중요하다는 것을 깨닫게 되었습니다.

아직은 처음이라 복잡해 보이고 제대로 분석을 하지는 못했지만 이렇게 하나씩 분석하는 과정이 재미있었습니다. 계속 공부하고 배워서 손실없이 큰 가치를 얻는 투자를 해보고 싶습니다.

▶ 아파트명

흑석동 아크로리버하임

주소 : 서울 동작구 흑석동 341

준공년월 :2018년 11월 건축

세대수 : 총1,073세대

평형 : 16평(39㎡) 17평(42㎡) 24평(59㎡) 25평(59㎡) 30평(72㎡) 34평(84㎡) 46평(113㎡)

동수 : 총 20개동

시공사 : 아크로리버하임

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.직장

동작구 종사자수 106,159명 (약 19만 명)

2.교통

강남역 2호선 30~40분 / 여의도 20~30분 / 시청역 1호선 30분

학군

중대부중 80.5%, 동양중 79.6%

3.환경(편의시설)

중앙대학교병원, 흑석시장, 이마트에브리데이, 흑석체육센터

4.공급

신대방동 보라매한국아델리움엔클래스(도시형) 2024.10 / 114세대 등

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 흑석동 아크로리버하임 34평 현재 매매 23.3억, 전세 12억(5층)

5년 내 고점 매입시: 2024년 3월 매매 26억 전세 15억

5년 내 저점 매입시: 2023년 11월 매매 16.7억 전세 8.3억

*5년 내 고점 매입시 수익률 (233000-260000)÷(260000-150000)X100 = -25%

*5년 내 저점 매입시 수익률 (233000-167000)÷(167000-83000)X100 = 79%

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론