시흥장현유승한내들 퍼스트파크 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 93조 꽃비S]

▶ 아파트명

시흥장현 유승한내들퍼스트파크

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장

경기도 시흥시 종사자수 242,187 사업체수 69,637

2. 교통

강남 1시간10분 /판교 1시간 6분/가산디지털단지 58분

월판선 장곡역 호재 2029년 12예정 이나 늦어짐

시흥시청역 신안산선 호재 2025년 개통예정이나 늦어짐

3. 학군

응곡중 74% 장곡중 75%

4. 환경(편의시설)

단지 부근에 대형마트나 백화점은 없음. 소형 마트만 있음

단지 바로앞에 상가건물이 있어서 가까운 편의시설은 이용가능

장곡동 구 상권이나(도보 11분), 시흥능곡역(차 8분)상권을 이용해야함

5. 공급

2016년 부터 2023년 까지 시흥시 공급 물량이 많이 있었음

앞으로 향후 3년이내에는 공급량이 많이 있지는 않음

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 2024년 6월 시세 매매 8.5억 전세 4.6억

5년 내 고점 매입시: 2024년 6월 매매 7.7억 전세 5억

5년 내 저점 매입시: 2023년 1월 매매 5.2억 전세 2.8억

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100

*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가

*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가

*5년 내 고점 매입시 수익률 (85000-77000)÷(77000-50000)X100 = 30%

*5년 내 저점 매입시 수익률 (85000-52500)÷(52500-28000)X100 = 132%

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

항목 내용 평가(상/중/하)

저평가 비교평가 중

환금성 수시 매도 가능 중

수익률 투자금 대비 수익률 상

원금보존 적정전세가율, 하

입지독점성 중

리스크대비 역전세 대비 하

이제 입주한지 1년 반정도 된 신축 아파트라 과거 수익률 분석이 어려운 단지였지만

관심있는 곳이여서 입주후 가격변화를 확인해보았다.

주변 장현지구에 시흥능곡역과 시흥시청역 주변의 신축단지들과 비교평가를 해봐야지

좀더 단지의 가치에 대해 알수 있을것 같다.

시흥시청역의 신안산선 개통 호재가 선반영되고 미래 판교로 이어지는 월판선 장곡역

역세권이라는 교통 호재말고는 다른 입지요소에서 좋은 점은 발견하지 못했다.

하지만 그것도 아주 오래 기다려야하는 호재인데 그때되면 입주 10년차는 되어서 신축의

가치는 떨어지게 될것 같다. 아직 내 실력으로는 비교평가를 하지 않고서 가치판단이

어려운것 같다.