▶ 아파트명
울산 북구 매곡에듀파크 에일린의뜰
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1.직장 "B"
울산 북구 종사자수 108,900명 (약 11만 명)
2.교통 "A"
에일린뜰~북구매곡산업단지 : 자차 10분 에일린뜰~현대자동차 정문 : 자차 20분
3.학군 "S"
매곡중 95%, 특목고진학률 4.9%
=> 북구내에서 학업성취도 높은편이고 특목고진학률도 높은편에 속함
4.환경(편의시설) "C"
반경1KM이내 편의시설(백화점,마트,병원) 없음
5.공급 "S"
유보라신천매곡 352세대(2025.7월 입주)
울산퍼스트플레이스 524세대(2025.3월 입주)
=> 울산 북구 향후 3년내 공급물량은 총 876세대로 연 평균 292세대,
적정수요 1,084세대 대비 0.5배 이하 수준으로 부족함
그러나, 매곡에듀파크 인근에 들어오는 입주물량이므로 2025년 1~6월은
전세 셋팅에 주의해야할 듯
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
=> 2023년초에 울산 북구에 기회가 좋았음을 알 수 있다.
현재는 고점대비 8.7% 정도 하락한 수준으로 많이 떨어진 상태는 아님
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
| 항목 | 내용 | 평가(O/X) | |
| 저평가 | 비교평가 | X(아직 비교평가가 안 됨) | |
| 환금성 | 수시 매도 가능 | 0(아파트, 신축) | |
| 수익률 | 투자금 대비 수익률 | X(투자금1억1천만원 넣었을때 수익률100%-> 5.4억 어렵다고 봄) | |
| 원금보존 | 적정전세가율,입지독점성 | X(전세가율 74%, 입지독점성 없음, 입주물량은 부족) | |
| 리스크대비 | 역전세 대비 | X(투자금 많이 들고, 잔금 불가) |
=> 투자기준에 부적합으로 투자하지 않음!
현재 투자금(1.1억) 많이 들어 수익률 담보할 수 없다. 전세가율이 최소 목표치(80%)를 넘지 못함
30평대가 최소한 4억에 전세가율 90% 근접시 투자가 가능함.(절대가가 4억이 넘어가면 어려움,,,,ㅠ)
20평대(3.5억)를 고려해보는 것도 필요함
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