월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반

파주시 동패동 운정신도시 아이파크아파트 수익률 보고서

▶ 아파트명

동패동 운정신도시 아이파크

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.직장

파주시 사업체수 56,504개

파주시 종사자수 225,992명 (약 22만 명)

2.교통

강남 1시간 26분 / 여의도 1시간 1분 / 시청 1시간 8분

3.학군

아파트 근처 학교 정보 없음. 파주시 평균 66.4.%

4.환경(편의시설)

1km 이내 팜스마트, 이마트

5.공급

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 운정신도시 아이파크 34평 현재 매매 7.8억, 전세 3.8억

5년 내 전고점 매입시: 2021년 7월 매매 9.7억 전세 5.5억

5년 내 전저점 매입시: 2023년 3월 매매 6.6억 전세 3.2억

*5년 내 전고점 매입시 수익률 (78000-97000)÷(97000-55000)X100 = 0%

*5년 내 전저점 매입시 수익률 (78000-66000)÷(66000-32000)X100 = 35%

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

*운정신도시 아이파크는 위치의 한계로 입지의 독점성이 떨어진다. 상승장때 GTX 옆이라는 단 한가지의 호재로

10억가까이 올랐으나 현재는 많이 하락한 상태다. 신축에서 살고 싶은 수요로 일산에서 전입을 많이 하고 있지만 향후 일산 재건축이 진행되고, 파주내 빈땅이 많아 아이파크의 가치는 더 떨어지지 않을까 한다. GTX 하나로 아파트의 가치를 결정하기에는 다소 무리가 있다. 현재 전세가율 49프로로 투자금이 4억 정도 들며, 2020년도부터 2026년도까지 입주물량이 적정수요의 2배이상 되므로 역전세 등 리스크가 크다. 파주는 직장, 교통, 학군, 환경, 공급 등 입지평가와 저환수원리를 살펴봤을때 나의 투자기준에는 맞지 않는다는 결론을 내렸다.